談鄭州市城中村改造安置模式

郭 琰

(鄭州大學建筑學院，河南鄭州 450053)

0 引言

隨著城市經濟的快速發展，如何進行城中村改造安置已成為城市發展進程中一個重要議題。城中村是城市規模不斷擴大的衍生物，也是各類城市問題最為集中的地方。以鄭州市為例，目前新區開發與舊區更新成為該市城市建設的兩大重點，現針對鄭州市全面改造城中村為首的城市舊區更新改造工作展開探討。

1 鄭州市城中村

1.1 城中村基本情況

鄭州市是我國人口第一大省河南省省會，全市總面積7 446 km2，人口752.1萬人，除鄭東新區、經濟技術開發區外，建成區內共有124個城中村，村民人口約30萬人，占地面積約70 km2，約占建成區土地面積的1/4。

1.2 城中村特點

1)土地特征:城中村土地屬于集體所有制土地，以農村居民宅基地為主、其他建設用地為輔，農用土地不斷減少以致消失。

2)建筑特征:建筑物以村民家庭住宅樓為主，缺乏統一規劃，建筑密度和建筑容積率較高，城市基礎配套設施缺乏，樓房密集、樓層高、容積率高。鄭州市個別城中村樓房容積率達到了3.5甚至4左右，而中西部很多省會城中村樓房容積率在1.5左右。

3)人口特征:外來人口居多，本地居民和外來人口相互之間為房東和房客關系，社會治安難度大。

4)經濟特征:村民主要的經濟來源是房屋出租收入、集體經濟分紅以及小規模的商業、餐飲業，房屋租賃及其衍生經濟成為城中村主要經濟模式。

2 鄭州市城中村改造安置模式——“鄭州模式”

鄭州市城中村改造的提出是在20世紀90年代，由于當時沒有相應政策支持改造，沒有推行下去城中村改造，直至2003年，城中村改造才被再次提上政府議程。經過6年多的實踐，鄭州市城中村改造逐步形成一套完整固定模式，被稱為“鄭州模式”。

2.1 鄭州模式

結合鄭州市政府出臺的《進一步規范城中村改造的若干決定》及其調整補充意見中的相關規定，城中村改造的“鄭州模式”主要可概括為以下幾點:

1)城中村改造總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃都必須按照相關規定進行編制和審批，從而指導城中村的改造安置。

2)城中村改造中開發的房屋總量，1/3用于村民安置，2/3用于商品房開發。

3)原村民合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置以建筑面積為依據。被拆遷人選擇貨幣補償的，補償金額根據被拆遷房屋的面積、區位、用途等因素確定。

4)優先建設安置房，自行改造的村(組)，安置房及基礎設施的建設不得晚于第二期建設計劃。

5)對城中村改造土地出讓金政府收益部分，除國家、省規定不得減免的部分，其余全部補貼撥付，用于該城中村基礎配套設施建設，城市基礎設施配套費減半征收。

2.2 鄭州模式的特點和利弊

1)由政府進行主導采用市場化的方式運作，既能保證政府對城中村改造的指導，又能通過市場化的方式使城中村改造達到最佳效益。

2)各區級政府對本轄區的城中村情況比較熟悉，由他們負責城中村的改造安置工作，使城中村改造工作更好地開展。

3)采取群眾自愿的原則，充分相信群眾和依靠群眾。群眾工作是城中村改造的基礎性工作，群眾同意不同意、答應不答應關系到城中村改造能否順利推進。

4)城中村改造的總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃得到編制和審批后才能進行城中村的改造，從而使城中村改造更加規范化。

5)城中村改造的安置開發比為1∶2，既能保證村民的安置，又不損害開發商的利益，讓開發商進行商品房開發，但是在開發安置過程中容易造成容積率過高的問題，使城市的各項基礎設施和公共服務設施不能得到滿足。

3 實例分析

3.1 小崗劉村基本情況

小崗劉村隸屬于中原區航海西路街道辦事處，下屬大崗劉、黃家門、小崗劉、西耿河、于砦五個自然村。小崗劉村總計2342戶，總人口13181人，其中農業人口12962人，非農業人口219人。由于全村已無農用地，村民已經徹底擺脫了農耕勞作，目前村民的主要經濟收入來源于村集體經濟收益和自謀職業的收入以及出租自有房屋的租金收益。

規劃區內建設與發展呈現出典型的“城中村”發展特征，村民居住房屋大多數為自建多層院落式住宅，以四層至五層住宅為主，臨金水河沿線有少數村民住宅高達六層，臨街建筑底層均為商業門店，新舊建筑參差不齊，建筑物密布，疏于維護，建筑景觀雜亂無章;公共活動空間缺乏，環境質量低下;缺少必要的市政基礎設施配套;公共服務設施不夠完善。

3.2 小崗劉城中村改造規劃構思

1)分散與集中相結合安置村民。在各自轄區內進行安置房建設，同時為了便于管理，在不同的轄區集中布局村民安置用地。規劃遵循分散與集中相結合的原則，即維護村民利益同時兼顧后續的社區管理。

2)層級布設公共服務設施。改善小崗劉村公共服務設施缺乏的現狀，規劃設有一整套完善的日常生活需要的公共服務設施。按照組團級、小區級、居住區級三個等級采用點、線、面相結合的手法進行規劃布局。在用地的中心區布置核心的公共服務區，以大規模、高檔次的商業、辦公、文化娛樂開發為主，不僅為規劃區居民提供高品質的公共服務，同時服務能力輻射周邊的區域。沿隴海路、工人路、汝河路布置小區級的服務設施，以滿足居民基層生活需要。在每個居住組團內部布設組團級的公共服務設施，為居民提供更加便捷的日常服務。

3)調整規劃區業態。在改造規劃中考慮到了商業業態調整。城中村往往是小門店、無牌店的棲息地，社會管理成本高，容易存在制假售假、無照經營、消防安全、社會治安等隱患。規劃建議調整其商業業態，引進大商場和品牌店，既可以提高區域經濟吸引力，又可以改變村民的消費習慣和生活方式，從而有助于改善小崗劉村的整體環境品質。

4 結語

在城中村改造安置過程中，運用鄭州模式能夠因地制宜地進行鄭州市城中村改造，取得不錯的成績，但也存在一些問題，有待于進一步的研究。

[1]李俊夫.城中村的改造[M].北京:科學出版社，2004.

[2]吳 斌.鄭州市“城中村”改造研究[D].鄭州:河南農業大學，2007.

[3]鄭州市城中村改造規定(試行)[Z].2003.

[4]鄭州市人民政府關于印發進一步規范城中村改造的若干規定的通知[Z].2007.

[5]鄭州市小崗劉村城中村改造控制性詳細規劃[Z].2008.