當前我國房地產評估行業存在的問題及對策研究

王 燕

(合肥工業大學建筑設計研究院，安徽 合肥 230009)

一、房地產評估的概念

房地產評估包含房地產價值評估、房地產工程質量評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估等。但是目前房地產評估主要指的是針對房地產價值的評估，即房地產估價。房地產估價是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格進行估算和判定的活動。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性和復雜性等特點，是科學、藝術和經驗三者的結合。

二、我國房地產評估行業發展現狀

我國的房地產評估行業已經經歷了30多年的發展和創新過程，通過國家各級房地產的主管部門、各評估機構以及估價人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產估價師執業資格制度，經過注冊的房地產評估機構也逐漸步入正軌，整個評估行業都處在健康發展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產評估的相關法律和規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了評估的相關法律法規和規范性文件;其次，基本建立了房地產估價師執業資格制度并制定了房地產評估的技術規范，通過統一評估程序和技術方法，來保證評估結果的客觀、公正和合理;第三，房地產評估的服務領域逐步擴大，在房地產評估機構發展初期，主要服務內容局限于房地產交易管理，以防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，目前房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展中發揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設、房地產開發、土地管理、司法、保險、投資等領域提供評估、咨詢等各方面服務。

三、我國房地產評估行業中存在的問題

(一)立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產評估機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產評估法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產評估制度的法定地位，但關于房地產評估的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏手畏腳，無法充分發揮其能動作用，其評估結果也就難以得到社會的認可。同時這也導致了對房地產中介業務缺乏有效監督的局面。

(二)從業人員素質參差不齊

房地產評估不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產評估結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產評估的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。而且房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能充分體現估價師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵估價師為提高業務水平和提升執業資格而繼續學習和深造。

(三)社會公信力不高

房地產評估行業發展較好的國家，不僅有健全的法律法規，相關的行業協會也發揮著重要的監督和規范作用。但我國由于房地產評估行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益;或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。

四、對我國房地產評估行業發展的建議

(一)建立健全房地產評估行業的法律法規

有法可依是房地產評估行業存在和發展的保證。國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《房地產估價法》。該法應綜合現有法律法規的各方面規定和要求，完善以下幾個方面:一是強化行業標準，制定和強制推行技術規范和規程，對違反相關法律法規的估價人員要嚴懲不貸;二是在收費標準方面應做適當調整，對總額小的項目應再細分檔次并適當提高收費標準，否則面廣量大的小額估價項目因收費少而導致無人承接，對總額大的項目也應再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長壓價競爭和給回扣現象;三是制定房地產評估行業職業道德標準，房地產估價師守則等規定，規范評估機構和評估師的行為，通過推動房地產評估行業的法制建設，實施詳細的規章制度，使房地產評估機構在執業過程中，有法可依，有據可查，有章可循。

(二)加強房地產評估執業人員的資格認證工作

為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括:第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷;第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，沒有起到其應有的作用，所以要嚴格執行注冊制度;第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。

(三)全面推進房地產評估行業誠信體系建設

房地產評估行業的誠信體系建設十分重要。目前我國房地產估價行業普遍存在的各種不誠信行為是社會對估價行業評價較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設需要投入大量的人力、財力，沒有直接的經濟回報，但它具有巨大的社會效應，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價，名譽掃地，直至清出行業、繩之以法，就可以達到使房地產估價師和房地產評估機構都能夠重視信譽，因而社會對估價行業有較好的評價和較高的信任度，從而才能更好地發展房地產估價業。全面推進房地產評估行業誠信體系的建設，需要充分發揮房地產評估行業協會在行業自律中的作用。首先，要結合房地產評估業務發展的實際需要，完善行業操作規程，制定行業服務標準，協助政府部門做好房地產評估信用檔案。目前，注冊房地產估價師信用檔案、一級房地產評估機構信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級房地產評估機構信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實行誠信預警機制和失信懲戒機制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導評估機構和估價師遵守評估法律法規和技術規范，營造依法評估、獨立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續教育，把評估行業培育成學習型行業，不僅要進行多級估價師的升級教育，也要進行同級執業資格的維持教育，打破終身制，實行動態管理。不僅要重視業務素質教育，更要重視職業道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產評估專業人員專業技術水平外，還應對其進行行業的紀律教育和職業道德教育，使他們在內心深處樹立起抵制各種不良現象的屏障。第三，積極參與對評估糾紛的調處，認真做好對違反職業道德和行業規則行為的處理，維護行業形象。

［1］張君卓.評估立法與房地產評估的監管［J］.中國房地產，2006(12).