經濟適用房何去何從？

□文/范佳洋

經濟適用房制度固然存在不足，但是政府不能因噎廢食而直接取消該項制度

存廢之爭

自1998年起，我國深化了城鎮住房改革，經濟適用房建設也隨之進入了高速發展期。經過多年的實施，經濟適用房為不少家庭解決了住房問題，在保障人們住房權上發揮了重要作用。經濟適用房不但滿足了部分中低收入者購房的需求，在一定程度上也抑制了商品房價格，同時在較偏遠地區建造經濟適用房也促進了城市化。經濟適用房制度在實施期間產生了眾多積極效果，因此受到大多數人的歡迎。

雖然經濟適用房可以為中低收入家庭提供住房，緩解其購房壓力，使“居者有其屋”，但是由于管理上的缺陷，該項制度在實施過程中出現了大量“該得未得，不該得卻得”的現象，大大降低了經濟適用房的保障性功能，因此有人提出了取消經濟適用房制度的主張。支持該主張的學者普遍認為，目前經濟適用房監管制度缺失，大多數中低收入家庭未能通過此項制度獲得住房保障，實施“弊大于利”。上海財經大學房地產研究中心主任印堃華認為經濟適用房制度主要存在四方面問題:一是我國目前沒有透明的收入制度；二是經濟適用房的價格并不低，且獲得的產權不完整；三是買經濟適用房的人在購房之后還是淪為“房奴”；四是興建經濟適用房的土地通常在偏遠處，實際生活成本會有所上升。茅于軾、蔡繼明等學者也都提出了取消經濟適用房的主張，他們認為經濟適用房制度不公平，不能解決住房問題且助長了腐敗。

2012年1月4日，江西省住房和城鄉建設廳省住建廳下發了《關于推進經適房、廉租房、公租房三房合一的指導意見》。根據《意見》，從2012年開始，江西省將經濟適用房、廉租住房、公共租賃住房“三房合一”，采取并軌建設的方式統一建設公共租賃住房。同時，申請公租房的條件將不再受戶籍限制，中低收入人群也納入了保障對象之內。

江西省率先明確取消經濟適用房的建設，引起了社會巨大的反響。但是，經濟學博士馬光遠認為，建設廉租房需要耗費地方政府極大的資金，其取代經濟適用房不具有可行性；佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為經濟適用房既是一項“民心工程”，又能平抑房價，不應取消；李季平教授認為應傾聽低收入階層群體的心聲，而目前大多數中低收入家庭希望購買經濟適用房，因此不應該取消經濟適用房。

取消“弊大于利”

從長遠看，江西省的保障性住房新政有利于完善保障性住房體系。首先，“三房合一”可以把建設保障性住房的資金全部集中起來，興建更多的公租房，使更多人有房可住。其次，取消戶籍限制這一措施有利于吸引人才。不僅低收入者可以申請公租房，城鎮常住人口包括新就業人員、農村進城就業者、創業人員，只要有一份穩定的工作，都可申請公租房。再次，明確規定公租房的產權屬于地方政府有利于控制腐敗。最后，統一保障性住房有利于其規劃、建設、分配、管理，同時可以提高土地、資金使用效率，更好地增加保障性住房供應。

但是，實際上，取消經濟適用房會帶來眾多負面影響。首先，由于中國人的“房子情結”，大多數家庭都把房屋視為成家立業之本，即便經濟條件艱難，也不顧壓力買房。經濟適用房制度是一項“民心工程”，其目的在于幫助中低收入家庭購得房屋，真正實現“居者有其屋”。若取消該項制度，這一夢想將變得遙不可及。其次，經濟適用房制度對保障中低收入階層的住房權具有重大意義。住房權為一項基本人權，理應人人享有。經濟適用房制度本是中低收入者實現住房權的有效保障，如果取消該項制度，中低收入者由于無力購買商品房，其“住房權”很可能淪為空談。最后，取消經濟適用房也會起到助推商品房價格的作用。房價受到供求關系的影響，若政府停止提供經濟適用房，原本有資格買經濟適用房的人只能轉而購買商品房，這便會加大商品房的需求量，從而提升房價。

綜上，經濟適用房制度固然存在不足，但是政府不能因噎廢食而直接取消該項制度。在找到更好的制度取代經濟適用房制度之前，該項制度仍應保留。況且，取消經濟適用房制度弊大于利，經濟適用房仍有其存在的必要。經濟適用房制度的實施顯現出弊端，并非是制度本身存在缺陷導致的，而是由于缺乏相應的配套措施。若是在完善配套制度的基礎上強化監管，現階段經濟適用房制度存在的問題必能得到解決。

完善監管制度至關重要

經濟適用房制度推行中存在諸如購房主體資格不明確、申購程序不公開、實際用途缺乏監管、退出機制不完善等問題，導致了一系列“該得未得，不該得卻得”的不公現象。不公現象的出現，錯不在經濟適用房制度，而在于配套制度不完善。總體來說，經濟適用房制度仍為解決住房問題的有效方法。現階段的主要任務應是完善經濟適用房的監管制度，使其落入真正需要的人之手。

——嚴格、明確規定申購主體資格。目前，大部分城市選擇根據居民的收入來確定申購標準，如杭州市購買經濟適用房的條件之一為“屬中低收入家庭(家庭中低收入，指按市統計局每年向社會公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口數以下者)”。然而，由于個人收入申報、信用管理等制度還不完善，居民的隱性收入也無法得知，所以申購主體的真實收入無法查明。為了杜絕申購經濟適用房中渾水摸魚的現象，必須盡快完善個人收入申報、信用管理等制度，為公平分配經濟適用房提供基礎。各地政府確定的標準還應與當地的總體收入水平以及物價水平相適應，確定申購主體資格時應綜合考慮家庭收入、家庭住房面積等方面。隨著人們的住房條件逐漸改善，所需住房面積也將發生變化。在確定經濟適用房面積時，還應考慮申請主體的家庭人口數量，根據當地人均住房面積計算其所需經濟適用房的面積。

——對申購主體采取公示與異議制度。申購程序不公開是導致經濟適用房的銷售存在大量暗箱操作行為的主要原因。一方面，經濟適用房制度本身缺乏監督申購主體資格的相關規定；另一方面，外界無法得知到底哪些人獲得了經濟適用房，從而無法進行社會監督。對申購主體進行公示并賦予社會提出異議的權利，有利于經濟適用房制度的公平實行。在公示期間，任何人可對申購人的資格提出異議。通過公示與異議制度可使購房過程置于社會監督之下，從一定程度上避免暗箱操作，也避免了不符資格的人購買經濟適用房以及一人購買數套經濟適用房等現象。

——禁止空置、出租經濟適用房及擅自改變經濟適用房的用途。由于目前并不存在對經濟適用房用途的后續監督，購而不住的現象無法禁止，造成了保障性住房資源的浪費。一些人購買經濟適用房并不以“居住”為目的，有大量購房人群在購得經濟適用房后空置或將其出租、轉賣，將其作為一種投資工具，這是與經濟適用房的福利性質相背離的。政府應強調經濟適用房的福利性質，履行其監管職責，對于將經濟適用房對外出租、空置或者改變經濟適用房用途的，應沒收經濟適用房，并對違規者作出懲罰。在條件允可的情況下，政府可成立專門的監管機構，對經濟適用房的真實用途進行監管，也可開辟相應渠道使群眾參與監管程序。

——確立政府回購制度。有些中低收入群體在脫離了申購經濟適用房條件后仍占有房屋，浪費保障房資源。我國《經濟適用房管理辦法》第三十條規定，購買經濟適用房滿五年，購房人可上市轉讓。這項規定的合理性值得商榷。經濟適用房是一項福利性資源，允許其所有人在擁有一段時間后將其轉賣不符合其宗旨，不利于其他中低收入者住房權的保障。因此，有必要完善經濟適用房退出制度，使經濟適用房真正發揮保障作用。經濟適用房由于性質上的特殊性，其所有權人的處分權必然受到限制，應當由政府掌管回購權。政府回購價格的確立應充分考慮政府及經濟適用房所有人雙方的利益。事實上，一些城市已計劃采取此種措施，如北京市政府已于年初提出將實行政府回購制度，避免經濟適用房上市自由流通。較之于江西省直接取消經濟適用房的做法，北京的做法更適合國情，值得其他省市借鑒及推廣。