試論有效控制房地產(chǎn)工程造價(jià)

胡志進(jìn)

摘 要：加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，促使房價(jià)合理回歸，是國家和社會(huì)關(guān)注的重要問題。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，全面強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)管理，實(shí)施工程造價(jià)全面控制，有效降低工程成本，進(jìn)而降低房地產(chǎn)售價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)健詞：房地產(chǎn) 工程造價(jià) 有效控制

中圖分類號(hào)：F293.30文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2012）07-277-01

近年來，我國城市商品房價(jià)格居高不下，成為人們關(guān)注的重大民生話題。按照國家對房地產(chǎn)市場“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的總體要求，如何不斷提高和改善人們居住環(huán)境，同時(shí)將房地產(chǎn)價(jià)格有效地控制在合理范圍內(nèi)，控制成本，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的新課題。

影響房地產(chǎn)成本涉及土地供應(yīng)，拆遷周期及資金供給等很多因素。而不斷完善房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目管理，降低造價(jià)，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部急待解決的問題。

一、強(qiáng)化工程前期的科學(xué)合理設(shè)計(jì)

實(shí)踐表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程方案設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響占75%—95%以上。設(shè)計(jì)力求科學(xué)合理，達(dá)到保質(zhì)保價(jià)的目標(biāo)要求。因此提高工程前期設(shè)計(jì)質(zhì)量，保證測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，減少施工階段的簽證，減少重大變更，是有效控制造價(jià)的關(guān)鍵。一是要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期設(shè)計(jì)階段的技術(shù)力量，確保前期工作有序推進(jìn)。二是建立競爭機(jī)制，運(yùn)用招投標(biāo)方法優(yōu)選勘察、設(shè)計(jì)隊(duì)伍。三是開通設(shè)計(jì)部門對業(yè)主、施工現(xiàn)場的服務(wù)通道，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，力求技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理，達(dá)到全程有效控制工程造價(jià)目標(biāo)。

二、嚴(yán)格材料設(shè)備采購的管理和控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，材料供應(yīng)投資在施工階段幾乎占了投資的60%以上，因此，嚴(yán)格材料、設(shè)備采購成了工程造價(jià)控制的重點(diǎn)。材料采購、材料計(jì)價(jià)是易生腐敗、增加成本的重要環(huán)節(jié)。因此，開發(fā)單位要做到：一是嚴(yán)格材料設(shè)備采購程序，及時(shí)掌握產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號(hào)。二是招標(biāo)文件是供應(yīng)商投標(biāo)和發(fā)包方評標(biāo)、合同簽定的依據(jù)，在編制招標(biāo)文件時(shí)要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款，明確的服務(wù)內(nèi)容，嚴(yán)密條款。三是加強(qiáng)協(xié)調(diào)、嚴(yán)格進(jìn)場材料質(zhì)量驗(yàn)收。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度，提前作出設(shè)備材料的采購計(jì)劃。加強(qiáng)與供應(yīng)商的銜接，如卸貨、接貨、搬運(yùn)等，減少施工階段承包商對工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會(huì)。

三、建立施工單位信譽(yù)評級制度

過去在房地產(chǎn)項(xiàng)目組織施工建設(shè)中，很多企業(yè)主要通過邀請招標(biāo)、分包選擇施工隊(duì)伍。在具體操作過程中，發(fā)現(xiàn)仍然存在業(yè)績不佳的企業(yè)掛戶、項(xiàng)目被分包給無信譽(yù)單位等現(xiàn)象，這是企業(yè)管理混亂，協(xié)調(diào)難度大，工程成本高的重要原因。因此，提倡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)，對報(bào)名入圍的單位建立信譽(yù)評級制度，提高門檻，對以往業(yè)績進(jìn)行跟蹤考核，起到對項(xiàng)目的協(xié)調(diào)和控制作用。首先是項(xiàng)目分階段對參與建設(shè)的單位制定信譽(yù)評級制度。從勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位到監(jiān)理單位等，開發(fā)項(xiàng)目者按照不同的階段，對入圍的單位進(jìn)行信譽(yù)篩選，確保隊(duì)伍的質(zhì)量。其次是每年對本企業(yè)開發(fā)投資的建設(shè)項(xiàng)目的單位，進(jìn)行年審，認(rèn)真考核，建立“項(xiàng)目入圍候選名冊”，做到長效管理。再次是建立網(wǎng)上追蹤，對信譽(yù)良好隊(duì)伍給予公布，增加其知名度。對信譽(yù)差，生產(chǎn)質(zhì)量低劣或采用不正當(dāng)手段入圍的隊(duì)伍，列入“黑名單”，直接取消其獲得參與開發(fā)建設(shè)招標(biāo)的報(bào)名資格，切實(shí)保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和造價(jià)。

四、積極推行工程項(xiàng)目的監(jiān)理制度

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段要建立以監(jiān)理工程師為核心的項(xiàng)目管理模式，并建立對監(jiān)理監(jiān)督的制約機(jī)制。一是在招投標(biāo)階段，嚴(yán)格審查監(jiān)理資質(zhì)和業(yè)績，進(jìn)行隊(duì)伍的考查；二是施工階段建立督查例會(huì)、檢查、質(zhì)詢、督察、獎(jiǎng)懲、資質(zhì)登記以及崗位工作考核等制度，將監(jiān)理工作和月報(bào)制度、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)重大事故報(bào)告制度落實(shí)到位；三是要求各開發(fā)項(xiàng)目都配備相應(yīng)注冊監(jiān)理工程師，以提高管理水平和質(zhì)量監(jiān)測手段。如果上述工作不到位或落實(shí)力度不夠，應(yīng)視情節(jié)輕重令其退出施工現(xiàn)場。以上三點(diǎn)可以有效地控制成本，防止出現(xiàn)施工企業(yè)漫天要價(jià)，隨意索賠的現(xiàn)象發(fā)生，能有效地達(dá)到控制造價(jià)的目標(biāo)，達(dá)到節(jié)約投資、降低成本的目的。

五、強(qiáng)化施工階段合同管理

合同管理貫穿工程全過程，是各階段約束各方責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)的必要手段。施工合同分為總價(jià)合同、單價(jià)合同及成本加酬金合同。合同條款的訂立和管理是合同中的重要環(huán)節(jié)，是控制造價(jià)的關(guān)鍵。施工中開發(fā)商的造價(jià)管理人員必須充分掌握合同條款，一方面嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，利用合同條款及時(shí)解決工程造價(jià)方面糾紛，另一方面，嚴(yán)格過程管理，減少承包商的索賠機(jī)會(huì)。在實(shí)際操作中，部分開發(fā)商為圖省事，通常采用費(fèi)率招標(biāo)，即成本加酬金合同，結(jié)果導(dǎo)致發(fā)包方承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，很難主動(dòng)控制工程造價(jià)，因此，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊，作出最佳合同形式的決策。為有效控制工程造價(jià)：1.設(shè)立專門合同管理人員，將相關(guān)合同統(tǒng)一存檔，便于查找，做到有章可循，有法可依。2.在施工中要及時(shí)跟蹤合同執(zhí)行情況，及時(shí)行使甲方權(quán)利。3.建立支付報(bào)表，專人管理工程費(fèi)用的支付情況，保證預(yù)付款及時(shí)到位，避免發(fā)生延期付款的情況。

綜上所述，房地產(chǎn)工程造價(jià)控制要從工程設(shè)計(jì)開始，工程設(shè)計(jì)做到科學(xué)合理，就為控制工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，這是控制工作的前提。控制工作的重點(diǎn)是加強(qiáng)對原材料和設(shè)備采購的管理，因?yàn)樵牧虾驮O(shè)備占了施工費(fèi)用的60%，占據(jù)費(fèi)用大頭。再是堅(jiān)持施工單位的信譽(yù)和等級制度，道理很簡單，有資質(zhì)有信譽(yù)的建設(shè)單位，是保質(zhì)保價(jià)完成工程項(xiàng)目的組織保證。而建立監(jiān)理制度和強(qiáng)化合同管理都是保證工程質(zhì)量、控制工程造價(jià)、全面履行合同必不可少的重要制度保證。控制工程造價(jià)的工作還有許多，而上述五個(gè)方面是造價(jià)控制的基本環(huán)節(jié)，必須力求做實(shí)做好。

參考文獻(xiàn)：

1.王志偉.失衡背景下的房地產(chǎn)業(yè)市場泡沫及風(fēng)險(xiǎn)管控[J].經(jīng)濟(jì)管理出版社，2005

2.戴相龍，黃達(dá).中華金融辭庫.中國金融出版社，1998

（作者單位：樂清市宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江樂清 325600）

（責(zé)編：李雪）