填海造樓：爛別墅與高利潤

燎原

青島“滟瀾海岸”的一些業主，正在為自己剛剛收樓的海邊別墅豪宅焦心。這些別墅都是建在填海造出來的土地上，購買時每幢數百萬元。兩個月前，開發商青島龍湖地產才將房交給了他們。

業主們的焦心，源于樓體最近出現了不均勻沉降、傾斜和開裂等毛病。青島龍湖地產承認房子有瑕疵，但否認有嚴重的質量問題。

填海造豪宅引發的質量問題，使得業主與開發商的矛盾不斷。早在5年前，國家強調嚴守18億畝耕地紅線后，越來越多開發商轉戰沿海城市填海造別墅。但這些豪宅卻并沒有因其高昂的身價而避免質量問題的出現，并催生如“樓歪歪”、“樓裂裂”、“樓陷陷”等一批用于反諷樓盤質量的專有名詞。

豪宅的憂心

“滟瀾海岸”位于青島市城陽區白沙河入海口，房子是將海邊的養蝦池填起建造的，這是龍湖地產進入青島開發的第一個項目。龍湖地產是重慶納稅前五強的民營企業。兩年前，“滟瀾海岸”開盤首日認購金額超13億元，雄踞青島別墅市場銷售冠軍。

不過，在今年5月30日收樓時，一些業主很快發現數百萬元的別墅有問題：樓體不均勻下沉、開裂、傾斜，且覆蓋到小區近500棟別墅。小區的路面也在一場場大雨后，呈波浪型的坑洼、塌陷，因此只好修補不斷。

9月初，《南風窗》記者來到這里發現，別墅和路面的裝修整改仍在進行中，一些別墅的外立面、屋內天花板和直立面間，都現開裂。別墅外墻和地面接觸的地方，出現很多空洞。如480幢的別墅，小院有明顯下沉，窗臺也隨之傾斜，“橫梁甚至出現裂痕，后來開發商偷偷補上了，但這畢竟是治標不治本。”業主呂女士有些氣憤地指著她家的樓梯說，這樓梯開裂是越來越嚴重了。

“再怎么修補，新房成危房，內心還是不能接受。”業主宋巍說，交樓前一周，他就發現房子有問題并要求整改，交樓時開發商讓他先簽協議再看房，他覺不對勁。

和宋一樣，很多業主后來失望地發現，交樓前指出的問題，依舊沒修補好。更麻煩的是，隨著時間推移，之前暴露出的問題更加明顯。

青島龍湖地產客服經理袁玉林接到記者電話時卻堅稱，業主反映的傾斜、開裂、下沉等現象根本不存在，房子也不存在任何質量問題，業主所以鬧，是因為地產市場不好，業主希望借此滿足些不正當利益。

不過，宋巍提供6月份拍攝的一段視頻顯示：機器轟鳴的施工現場，有施工方貼出的“回填土下沉，維修整改中”等字樣。

“房子的整體結構和質量是沒有問題的，我們也承認確實有瑕疵，但哪個地產公司造的房子沒瑕疵呢？樁也是打了，但和客戶要求的可能不一致。”和本刊記者見面時，青島龍湖置業拓展有限公司媒介渠道經理譚康說，針對存在的問題，龍湖將按業主的要求繼續修，修到業主滿意為止。

就房子質量問題，青島市城陽區建筑工程質量監督站也進行了鑒定，不過，該監督站副站長張衛民在接受本刊采訪時的回答卻很巧妙，他說：“‘滟瀾海岸房子的合格不代表就沒問題，存在的問題目前也已經督促建設、施工單位進行整改。”城陽區城市規劃建設管理局則婉拒了記者的采訪。

面對業主的質疑和記者的采訪，青島龍湖置業目前能夠提供的只有一份《房屋質量鑒定報告》和一份《信訪辦理報告》。9月7日，譚康將這兩份文件出示給本刊記者看。《鑒定報告》是由國家建筑工程質量監督檢驗中心出具的，不過只針對滟瀾海岸中的一幢別墅—13號樓進行鑒定，鑒定結論為：主體結構無明顯變形、傾斜或歪扭，未發現地基不均勻沉降現象，部分樓地面、部分墻面與樓地面交接處存有裂痕，經過現場檢查并結合施工資料分析可知，此類裂痕均為非結構裂縫。

近500幢別墅中，只是針對其中一幢別墅的鑒定報告，顯然難以讓更多業主信服。譚康說，“目前，確實還沒有整個別墅區的房屋質量報告，13號別墅的報告也是應業主要求鑒定的。”

譚康出示的《關于龍湖一期信訪辦理情況的報告》，則是由青島市城陽區建筑工程質量監督站提供的，落款日期是今年8月20日，不過譚康說，“這份《信訪辦理報告》在政府內部已經可以看到了，還沒來得及蓋公章。”

《信訪辦理報告》稱，此前委托山東科技大學科技開發公司對一期工程96個樓座進行抽查測量，并出具關于樓體傾斜度的檢測報告為，“所測建筑物的傾斜度在允許的限差范圍內（傾斜度小于4‰），滿足規范的基本要求，質量合格。”報告中，青島市城陽區建筑工程質量監督站還特別提到，“該項目（滟瀾海岸）是龍湖公司進入青島房地產市場的第一個項目，對地方情況不熟悉、不了解，并沒有建立精品工程的目標……”“這個項目僅是合格工程，不是優良工程，在細部處理上存在不到位、不精致的地方。”

此外，該報告的內容也確認，該項目涉及地基基礎形式為強夯復合地基，筏板基礎。業內人士分析，地基分為樁基和筏基，筏板基礎意味著沒打樁，這與業主們的質疑是一致的。

那些爛房子

相關部門的沉默，并不能阻止這些非富即貴的業主了解真相的本事，他們通過內部人士、建筑行家的業主了解到，“滟瀾海岸”近500套別墅都沒打樁。

青島一家建筑公司高級工程師孔先生分析說，填海造樓應該打樁，正常做法是采用灌注樁，一直打到巖石層。具體程序是先回填，接著是分層夯實，每夯實一層都要測一下承載力。

孔先生同是“滟瀾海岸”的業主，他指出了該樓盤存在的問題：用橡皮泥（軟土）回填，房子建在筏板上，缺乏根基，如遭遇洪水、暴雨或地震，將受致命威脅。靠海的房受洪水等沖擊是常態，曾以靠海為榮的業主，如今憂慮不已。

在青島，最近因填海造樓出現和“滟瀾海岸”一樣“不均勻沉降、樓體傾斜和樓面開裂”的，還有中信地產在膠州灣開發的“中信森林湖”一期，該期別墅有307套。對這些別墅的質量，當地媒體用“一場大雨將豪華別墅淋出豆腐渣本真”、“千瘡百孔，無法入住”、“垃圾房”等來形容。

填海造樓出現質量問題，非青島獨有。從兩年前深圳的“樓陷陷”，到一年多前浙江臺州的“樓歪歪”、“樓裂裂”，都讓人疑惑：填海造房是不是工程技術不成熟？

不過，這很快遭到否定。學地質出身的中國海洋大學教授劉洪濱接受《南風窗》采訪時說，造碼頭或更大的工程都沒問題，造個樓技術上能有啥問題？填海造樓之所以出現質量問題，主要是開發商為省錢偷工減料不打樁或打樁尺碼不足造成。

中國地質大學教授沈孝宇也談到，他全程參與的深圳灣大橋整個區域都進行軟地基處理，政府出資10多億元，自啟用至今非常穩固，“一個補丁都沒打，更別說沉降了”。

對填海造樓出現很多樓盤塌陷的現象，沈孝宇認為，應該是沒做軟地基處理造成的，很可能只在表面簡單鋪一層土，否則不會出現大面積的塌陷。

浙江臺州市出現的“樓歪歪”，更是將填海造樓出現的質量問題推向極限。去年12月6日，號稱臺州最大的純海景住宅小區—渝匯藍灣國際內，人們驚奇地發現，兩臺挖掘機“空降”在一幢18層高的建筑物樓頂，并從樓頂起逐層開砸、拆除，要知道，10個月前，這房子才竣工并通過驗收交房使用。

砸樓是因為不均勻沉降導致樓體過度傾斜，新房成了危房。4個月后，同是該小區，又有兩幢樓出現不均勻沉降，繼“樓歪歪”之后，這小區又有了“樓裂裂”的別稱，開發商只好重新加固。

專家對“樓歪歪”、“樓裂裂”調查發現，這是大樓樁基承載力不足引起的，加上原規劃建造11層，開發商硬是建成18層，這導致房屋出現嚴重不均勻沉降。

“藍色圈地運動”

打根樁到底要花多少錢？

前述高級工程師孔先生給記者算了筆賬，以“滟瀾海岸”180平方米房子為例，應打15根樁，樁滿打滿算是15米，每米造價200元，因此一根樁造價為3000元，15根樁需花4.5萬元。

按此計，“滟瀾海岸”近500幢別墅，不打樁就能省下2000多萬元。這些別墅每平方米售價在1.5萬元以上，但開發商每米200元的打樁費都敢省，這讓業主難以接受。

事實上，填海造別墅的利潤十分豐厚。劉洪濱說，填海成本每畝在3萬元至30萬元不等，具體受水文、深度和氣象等不一樣的影響，成本也不一樣，有的地方甚至連每畝3萬元都不到，但填出的土地身價飆升幾十倍、上百倍！

走到青島五四廣場火炬標志附近時，劉洪濱舉例說，“以我們腳下這片地為例，就是填海填出來的，地塊售價每平方米1萬多元，每畝高達上千萬元，但填海成本最多就30萬元。”

北京大學教授汪勁曾隨發改委、國土部等部門到深圳調查，他發現深圳填海造出的地，一畝能拍到2400萬元，而填海成本一畝只花20萬元左右。

豐厚的利潤迷醉了地方政府和企業的雙眼，“向大海進攻，填海造地”因此在近幾年瘋狂上演。尤其是在國家提出“嚴守18億畝耕地紅線，堅決實行最嚴格的土地管理制度”后，向大海要地愈演愈烈。

如今，從鴨綠江口到北侖河口，全國1.8萬多公里的海岸線都有圍填海，海岸線屢屢被侵犯。

“從青島飛往天津的航班上朝窗外往下看，就會發現靠渤海灣的很多地方都被圍填了。”劉洪濱傷感地形容，就像拿著竹竿不斷地往海中央趕，海域面積越來越小。

以青島膠州灣為例，海域面積已由1863年的578.5平方公里，縮至1992年的388平方公里，130年萎縮了33%。劉洪濱說，如今又過20年，膠州灣整體面積萎縮達40%。

自1949年新中國成立以來，中國出現三次填海高峰：第一次是上世紀50年代的農田圍墾，主要解決生產力不足問題，但這一次圍墾面積不大。第二次出現在1980年代，這次除農田圍墾，主要是搞蝦塘、魚塘，還有港口建設。第三次是上世紀末至今，這次規模更大，劉洪濱稱之為“圍填海大躍進”、“藍色圈地運動”，主要用于城市建設、房地產開發、港口工業經濟和旅游。

18億畝耕地紅線劃定后，地方政府批地非常難，但填海出來的土地審批沒那么嚴格。“按現行國家政策，填海50公頃以下的，省里有審批權。”劉洪濱說，一公頃15畝，這意味著對填出750畝以內的土地，省里有權審批。相比之下，如果要對本是陸地的750畝地審批，就非常困難了。

財稅的沖動讓許多地方政府并未滿足于50公頃以下的審批。他們往往多填海少上報、或先斬后奏，通用做法是“化整為零、分批申報”—為獲得大面積的填海審批，地方政府通常拆分多次申報，每次申報面積小于50公頃，最后再將多次申報獲批的區域打通連成一片。

劉洪濱查閱過最近10年來國家對填海的審批發現，國家平均每年審批只有150多平方公里。這樣算來，最近10年審批不超2000平方公里。但事實遠非如此，有的地方一個工程項目就是上百平方公里。

填海新增地在政策審批上的松動，加上地產開發是企業投入為主，暴利誘使下，無需掏錢就可坐享碩大GDP和稅收的地方政府，很樂意和開發商攜手。甚至在國家地產調控下，也急于削尖腦袋想辦法為地產商松綁。

“本是貓和老鼠關系，結果這貓不但不抓老鼠，還和老鼠睡到一塊了。甚至帶頭搗亂、搞違建。”劉洪濱指著青島五四廣場海邊的劇院說，這劇院是政府搞的，是個違章建筑，媒體報過一次后就不了了之了，政府帶頭搞違建，你說咋辦？

利益的一致讓地方政府和開發商走到一起，甚至在填海造樓出現質量問題時，政府通常還幫開發商出具房屋合格證。浙江省人大代表任狄紹就用“無法無天”來形容“樓歪歪”的出現，并說這不是個案。他說，“樓歪歪”是相關職能部門互相袒護的結果，地方政府在查處上，通常是看關系而不看房子質量，“睜一只眼閉一只眼，反正向上匯報的都是好的”。

資本之所以癲狂，多與監管無力脫不開干系。在工程技術早已成熟的今天，填海造出來的別墅頻現的樓體沉降、傾斜、開裂等問題背后，是不斷沉降的監管底線、為利益而扭曲的執法。