房價(jià)將從高點(diǎn)回落

不久前剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。確實(shí)，只有依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律堅(jiān)持調(diào)控，抑制住房投機(jī)需求，才有可能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行。

筆者預(yù)計(jì)，未來中國房價(jià)將有可能從2011年的高點(diǎn)回落30%～50%，主要依據(jù)在于：第一，中國高速增長的基礎(chǔ)不復(fù)存在，因此，基于中國未來仍有20年高速增長前景的房價(jià)預(yù)期也不復(fù)存在。近期我國經(jīng)濟(jì)增長明顯減速的事實(shí)證明，依靠固定資產(chǎn)投資拉動的經(jīng)濟(jì)增長不具有可持續(xù)性。高房價(jià)不僅需要寬松貨幣政策支持，更需要高速的經(jīng)濟(jì)增長所形成的美好經(jīng)濟(jì)前景作為基礎(chǔ)，而我國“十二五”規(guī)劃確定的經(jīng)濟(jì)增長速度已調(diào)為7%。

第二，我國城鎮(zhèn)房屋供過于求，房屋過剩明顯。到2010年底，我國城鎮(zhèn)人口6.7億人，人均住房31平方米。這意味著我國城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)達(dá)到208億平方米，足以滿足現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口居住。但由于住房分配機(jī)制不合理，大量住房處于空置狀態(tài)，每年超過12億平方米的新房開發(fā)速度，明顯大于新增城市化人口的實(shí)際需求。

第三，住房具有明顯的不可支付性。根據(jù)國際通行的要求，家庭年收入超過30%用于支付住房需求的人群，屬于不可支付人群，需要通過政府保障機(jī)制給予扶助。我國住房價(jià)格相當(dāng)于城鎮(zhèn)家庭年收入的10～20倍，養(yǎng)房月支出占到家庭收入的50%～100%，根本不具備可支付性。很多人買房的理由是這樣做可以賺錢，根本沒考慮到一旦房價(jià)出現(xiàn)回落，家庭可能要面臨的財(cái)務(wù)支付問題。

鑒于2012年調(diào)控房地產(chǎn)仍將是一條主線，預(yù)計(jì)到2012年底，房價(jià)相對于2011年高點(diǎn)，可能有平均超過30%的跌幅。大城市的回落將超過三成，個(gè)別城市超過四成，中小城市一般會超過兩成。

總體而言，房價(jià)在1～2年內(nèi)將呈“L”型軌跡回落。之所以這樣預(yù)測，基于以下幾點(diǎn)：一是調(diào)控房價(jià)已形成社會共識，正常貨幣政策下，房價(jià)仍可能出現(xiàn)大幅調(diào)整；二是信息系統(tǒng)建立和房產(chǎn)稅推進(jìn)，將根本抑制住房投機(jī)；三是保障房供給將發(fā)揮中長期作用；四是未來寬松貨幣政策與人民幣升值趨勢不能并存。

展望更長遠(yuǎn)的未來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，將使房價(jià)失去持續(xù)上漲的動力。中國城市化的方式可能面臨調(diào)整，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的模式或?qū)⒃獾竭z棄。