李云龍:增設“暴利罪”抑制高房價

賀莉丹

盡管國家對于房地產行業調控措施漸趨強硬，但高房價至今依然是國民的心頭之痛。針對房價居高難下的現狀，江西省社科院法學教授、江西省犯罪學研究會會長李云龍諫言，應該完善我國刑法，增設暴利罪條款，嚴控樓市房價，堅決打擊房地產市場中囤積居奇、哄抬房價的行為，建立對房地產價格的監督管理制度，“將房價納入商品價格調控，并設立最高銷售價格。”

近日，李云龍教授接受了《新民周刊》記者的獨家專訪，暢談其提倡增設暴利罪以抑制高房價的思考。

設立房價監管制度

《新民周刊》：你為何會提出設立暴利罪以抑高房價？這種思路的立法依據是怎樣的？

李云龍：近年來，政府對于房地產問題采取了很多調控政策，很難見效，原因在哪里？就是因為我國的房地產調控政策都是針對買房者的限制政策，而并非針對賣房者的調控政策。比如，就調控樓盤政策來說，有些城市對買房者加強了限制，對首次買房要求首付30%，然后銀行按揭貸款再支付其余的70%——在2011年以前我們都是這樣做的；而對第二次買房的情況則是增加首付款比例，即購買二套房，首付要提高到50%，其余的50%由銀行按揭貸款支付。

我的意思是，這樣的限制條件其實是用來限制買房者的，而并沒有對賣房者進行調控。

改革開放以后，我們的房地產市場才得到發展，群眾對買房的需求也在增大，這也使得房價無法很快降下來；此外，由于我們放開了對樓盤價格的監控，取消了政府對于房價的管理，這使得一些房地產乘機暴漲房價以牟取暴利。

我了解到的情況是，南昌市紅谷灘區域一個樓盤，在2006年的時候房價為每平方米4500元，一套100平方米的房子總價為45萬元，10層樓房共計20套房總價就達900萬元，這樣一幢樓共三個單元算下來約為2700萬元；而這個樓盤到了2010年的房價漲成了每平方米1.25萬元，這樣10層樓房20套房算下來總價變為2500萬元，三個單元總價為7500萬元。兩相比較，僅從該樓盤這4年的房價上漲情況來看，賣房者共非法獲取暴利4800萬元——這只是這幾年我們的樓盤漲價獲取暴利的一個簡單例子。而我也了解到，在2006年南昌市商品房成本價格僅需每平方米1250元，即便加上政府的稅收及開發商的合理利潤，民眾應該花約每平方米1600元的價格就可以買到這樣的商品房，而賣房者卻能以此獲取8倍以上的暴利。

房管部門統計的數據也顯示，2000年南昌市內平均房價為每平方米1510元，2001年平均房價為每平方米1640元，2002年房價每平方米2321元。以南昌市青山湖地段的一個樓盤為例，2003年其多層入市價約為每平方米2000元，到了2012年該地段的房屋均價已漲成了每平方米13000元至15000元。

這種高房價讓買房者深受其害。以南昌一個科級干部為例，他一般月薪為2000元左右，10年收入也就24萬元，如果要購買一套100平方米的房子，按照目前南昌至少每平米五六千元的均價來計算，需要貸款20年，他也就等于給房地產老板打工20年，并且人家這20年還要省吃儉用，才能還清貸款。買一套房，要當一二十年“房奴”，才能付清銀行的按揭貸款的情形，比比皆是，我周圍就不乏這樣的“房奴”。我認為，這種嚴重的暴利性的房價上漲給人民群眾的生活帶來很多不方便，這種按揭制度對社會的危害也很大。這難道不是不法房地產商在非法獲取暴利么？

所以我認為，我國刑法要完善，增設暴利罪條款。我們也急需積極制定商品價格法，對商品樓盤的出售需要進行價格監督。現在我們只針對買房者進行調控，這當然是不行的，我們要對賣房者進行調控，要公布其每套房產的成本價格、稅收情況以及獲利情況，使得買房者買得放心，也能使得房地產價格下降，并對獲取暴利者進行刑法制裁。

《新民周刊》：國外在針對房地產市場的經濟刑法這一塊是如何操作的？

李云龍：我需要強調的是，國外在放開房地產市場的同時，會完善經濟刑法，對房地產市場進行調控，并打擊開發商的捂盤或哄抬房價等行為。

比如，德國的經濟刑法、奧地利的刑法對此都有相關規定，就是明確了對于暴利罪的打擊，目的就是要控制房地產價格的暴漲行為。而我國的相關法律并沒有跟上去，我們十多年來對于房地產價格都沒有控制，任其暴漲。這就是說，我們在放開對于房地產市場、放開房地產這種商品的價格以后，應該緊跟上的是對于房地產價格的監管，我覺得，物價部門就應該擔負起這一塊的監管職責。

我認為，如果我國的刑法增設暴利罪，加大對哄抬房價暴利者給予刑事懲罰，房地產的價格也就會自動降下來。

如何界定暴利罪

《新民周刊》：在其他國家，對于暴利罪及其量刑是如何界定的？

李云龍：其他國家的刑法已經有了關于暴利罪的明確規定。比如說，瑞士刑法第157條規定暴利罪“利用他們的困境給付財產顯失公平，或者購得具有暴利性質之財產，處五年以下重懲役或罰金刑”。奧地利刑法155條規定物品暴利罪“職業性利用他人困境，給付的價值不相稱的財產利益，行為嚴重損害不特定多數人的利益的，處5年以下自由刑，并處罰金”。而在2002年修訂德國刑法典第3條規定違反價格規定的行為，在職業或工商業活動中提高價格要處罰。

值得一提的是，德國的價格法對商品的最高價格有明確規定，設定了該商品的最高價格，對大量的房產（價格）進行監督。德國經濟刑法第四條還規定，在職業或者工商業中，抬高物價的，適用德國刑法典302條暴利罪的規定。德國刑法典還規定了暴利罪的幾種情形，有一種情況是，在物質和生活必需品的供應中，以獲得重大的財產為目的，利用商品短缺、極需要的情況下，獲取暴利的情形。德國價格法也有一個有關暴利罪的說明，即在違反實體價格方面有違法行為。

《新民周刊》：如果我們引入暴利罪，你認為應該怎么界定呢？

李云龍：我們國家已經對西藥價格進行監控了，比如說，一種西藥的成本價格是10元，即便加上稅收與合理的利潤，其獲取的利潤不能超過15%。而我們剛剛舉的那個樓盤的例子中，獲取暴利在8倍以上。

設立暴利罪目前還僅僅是我個人的設想，但我認為，我們對于房地產價格的監控可以參照對于西藥價格的監控，即開發商除去買地成本建筑成本以及國家的稅收之外，房地產所獲得的利潤不能超過其成本價的15%，最高限額是不超過50%，如果超過50%，就要予以經濟制裁，要處以罰金等等，而如果獲得的巨大利潤超過多少倍，要處以刑法制裁。當然，這一塊還需要這還需要更進一步的研究，目前我的想法是只能設定一個最高價的限額。我們政府要對其進行調控，要計算它的成本、稅收以及獲利情況，并進行監督，立法機關也可酌情設定。

需要提出來的是，在有的國家還設有囤積居奇罪，比如土耳其刑法第240條規定，任何人以限制消除某一商品或者提供某一服務為手段，造成某一供公眾使用急需商品或者服務價格上升，處6個月以上、兩年以下的徒刑。而現在我們有些房產商捂盤不賣，比如我看南昌市有很多樓盤幾年都不賣，就是哄抬房價的行為，我認為，對這種情況，都要處以囤積居奇罪，沒收其財產，或對其處以罰金等。

開發商要公布成本與獲利情況

《新民周刊》：但一個僵局是，某家房地產企業的盈利情況似乎只是該企業的秘密，外界很難獲知。

李云龍：很多國家對商品價格的監督都有一套規定，商品的成本價格要向消費者報告。在國外，房地產商要向買房者報告所售樓盤的成本價格、每平方交稅情況以及獲取利潤的情況。

房地產也是商品之一，德國經濟刑法對于商品價格就有規定，商品要顯示公平，就是要向消費者報告，在買房前，房地產商應該就要向購買者報告清楚，使其買得放心。比如，你在市場上賣的蘋果是每斤兩三元，你不能突然暴漲到每斤二三十元，否則就是暴利。房價也是如此。比如說在南昌，本來買一套兩室一廳只需要十多萬元，你現在暴漲到僅每平方米就需要一兩萬元，這就是暴利。

我認為，如果對這種獲取暴利的情況不予以懲罰，這個暴利就如同滾雪球一樣，越滾越大。人都有貪欲之心，如果這種貪欲行為得不到懲治，這種獲取暴利的貪利心理也就會來越嚴重。

我所知道的是，還有一些國家制定了房地產供給保障法，對價格、信息、成本基本做了規定，比如說他們有食品供給保障法、房地產供給保障法等等，他們的法制很完善。房地產本來就是屬于急需的商品，所以我們目前很有必要完善市場經濟的法制制度。

《新民周刊》：開發商也許會有不同意見，他們認為，建筑成本、土地成本的上漲，以及政府各項契稅的增收……這么說來，如果設置暴利罪，僅僅懲治開發商，似乎有欠公平。

李云龍：情況不是如他們所說的那樣，對于開發商來說，樓盤的銷售金額減去必要的成本和稅收，就是開發商的獲利情況。我了解到的情況是，事實上土地成本建筑成本占房價的比例非常小，房價的大部分利潤都為開發商所得。比如，我曾經代理過一個案子，一位房地產商老板2004年左右在九江火車站旁邊買了44畝地，這塊地位于九江市中心地段，當時均價為每畝地80萬元，他在那里造了28層的樓房，在2009年左右才開始往外賣樓，那里目前的均價已經上漲到每平米八九千元了。

并且，在中房信息集團聯合中國房地產測評中心發布的2011年度中國房地產企業年度銷售排行榜單上，你可以清楚地看到，恒大地產2011年銷售金額是803億元，華潤置地當年是366億元，碧桂園排第三，是430億元，接下來是中海地產，2011年的銷售金額是720億元。

而以2012年1月17日江西恒大地立集團為例，該集團發布消息稱“2011年恒大集團共計銷售金額803.9億元”、“資金充裕，賬面現金272萬元。”而江西恒大地產集團是一家民營私人股份公司。據了解江西省奉新縣2008年財政收入為3.7億元，2009年財政收入是5.0018億元，2010年財政收入為6.4426億元，2011年財政收入為9.08億元；經濟發達縣江西省新建縣2008年財政收入是7.64億元，2009年財政收入是9.06億元，2010年財政收入是12.83億元，2011年財政收入為15.89億元。這也說明，一個縣50萬人的收入卻不及一家個人公司，一家民營公司超過了幾個縣財政收入，難道這還不是暴發戶嗎？

《新民周刊》：如若對這種情況不予以重視，你最擔心的是什么？

李云龍：房地產市場的暴利也正在成為某些官員貪污受賄的溫床。

我認為，我國的刑法對于行賄罪的規定是有漏洞的，也就是說，我們國家向來注重對反貪污受賄者的懲治，對貪污受賄達四五千萬元的情況就可判處死刑；但是我們沒有注重對行賄者的懲治，對行賄者行賄幾百萬元乃至幾千萬元的情況，都不會判處刑法。我認為，對行賄者沒有懲治，這是立法不公，因為這些行賄人都是既得利益者。