印度人的房子

張斌

在上海、北京對高房價望洋興嘆的人們，如果到了印度的孟買、新德里，就只能望而生畏了。

孟買南部班卓爾區一棟面積約1000平方米的小樓，1990年售價400萬美元，現在暴漲到5000萬美元。小樓旁邊的一套小公寓，面積為300平方米，從1975年至今，市價已經漲了600倍，達到3.6億盧比（約合730萬美元）。有調查顯示，2010年，孟買在世界最貴房價排行榜上居第十位，每平方米單價約為9000美元，而該城市當年的年人均收入只有900美元。

印度的高房價和社會制度緊密相關。印度憲法規定：一切公民均享有在印度領土內自由遷徙，在任何地方居住和定居的權利。這意味著一個印度人無論走到了哪里，都與所在地的居民享有一樣的公民權利。

同時，印度法律還規定：只要連續使用一塊土地10年，就自動獲得這塊土地的所有權。其法律精神表現為：只要政府沒有規定不能住，那就可以住。

從20世紀60年代起，越來越多的印度農民進城隨意劃地而居，貧民窟隨之壯大。由于這種劃地而居的權利，貧民窟的居民自稱為“貧民窟主”，并為政府和城市原住民所認可。雖然貧民窟以垃圾成堆、衛生條件惡劣、缺乏公共廁所、治安問題突出著稱，但當有政府或者開發商提出拆遷或購買土地時，這里的主人卻并不愿意。據當地人介紹，這大致有兩個原因：首先，改造會讓這些人失去現有的生計，他們的手工作坊、垃圾回收站、小商鋪等產業無法安置在公寓里，而他們一向以此為生；其次是印度的公共交通設施還比較差，拆遷意味著他們要搬到更遠的地方去住，會使這些人遠離工作地。

但強拆在這里是行不通的。在印度，遇到拆遷問題打輸官司的幾乎總是開發商和政府，因為“貧民窟主”盡管處于社會底層，但手上握著讓政客們害怕的“尚方寶劍”，那就是選票。在每一次印度大選或地方選舉中，數目巨大的貧民窟選民都是任何一個政客都不敢忽視的強大力量。而且，印度實行土地私有制，政府在這個問題上并沒有太多發言權，很多基礎設施建設不能順利進行，最大原因就是政府沒有可用之地，又不能強行征用。

房地產在印度是一個高利潤行業。“印度人有了錢首先想到的就是買房，這是一個巨大的市場。”但普通人在印度投資房產、坐等升值并沒那么容易。印度的不動產稅很高，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹都要交不動產稅。而且對于窮人和有錢人，稅收政策有很大差別，明眼人一看便知是偏向于窮人的。例如在2010年，新德里地區的房價急劇上漲，當地政府便將高檔商品房的不動產稅率在原來1%～3%的基礎上調至5%～20%，普通居民的自住房則繼續保持在0.5%左右。交易稅和空置稅也抑制了人們的炒房欲望，假如你賣掉了房子，在一年時間里又沒有再買房或進行其他投資，就要交納全部盈利的33%。

雖然房地產行業的前景和利潤都被看好，但想進入這個行業去“撈一桶金”卻沒有想象的那么容易。從購買土地到獲得建筑許可，房地產企業要經歷超乎尋常的磨難才能讓一個項目開工。例如，孟買就有一套分為很多步驟的建筑審批制度，項目完工前需要拿到50多個許可證，耗時兩三年。

（摘自《經濟觀察報》）