印度人的房子

張斌

在上海、北京對(duì)高房?jī)r(jià)望洋興嘆的人們，如果到了印度的孟買、新德里，就只能望而生畏了。

孟買南部班卓爾區(qū)一棟面積約1000平方米的小樓，1990年售價(jià)400萬美元，現(xiàn)在暴漲到5000萬美元。小樓旁邊的一套小公寓，面積為300平方米，從1975年至今，市價(jià)已經(jīng)漲了600倍，達(dá)到3.6億盧比（約合730萬美元）。有調(diào)查顯示，2010年，孟買在世界最貴房?jī)r(jià)排行榜上居第十位，每平方米單價(jià)約為9000美元，而該城市當(dāng)年的年人均收入只有900美元。

印度的高房?jī)r(jià)和社會(huì)制度緊密相關(guān)。印度憲法規(guī)定：一切公民均享有在印度領(lǐng)土內(nèi)自由遷徙，在任何地方居住和定居的權(quán)利。這意味著一個(gè)印度人無論走到了哪里，都與所在地的居民享有一樣的公民權(quán)利。

同時(shí)，印度法律還規(guī)定：只要連續(xù)使用一塊土地10年，就自動(dòng)獲得這塊土地的所有權(quán)。其法律精神表現(xiàn)為：只要政府沒有規(guī)定不能住，那就可以住。

從20世紀(jì)60年代起，越來越多的印度農(nóng)民進(jìn)城隨意劃地而居，貧民窟隨之壯大。由于這種劃地而居的權(quán)利，貧民窟的居民自稱為“貧民窟主”，并為政府和城市原住民所認(rèn)可。雖然貧民窟以垃圾成堆、衛(wèi)生條件惡劣、缺乏公共廁所、治安問題突出著稱，但當(dāng)有政府或者開發(fā)商提出拆遷或購(gòu)買土地時(shí)，這里的主人卻并不愿意。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，這大致有兩個(gè)原因：首先，改造會(huì)讓這些人失去現(xiàn)有的生計(jì)，他們的手工作坊、垃圾回收站、小商鋪等產(chǎn)業(yè)無法安置在公寓里，而他們一向以此為生；其次是印度的公共交通設(shè)施還比較差，拆遷意味著他們要搬到更遠(yuǎn)的地方去住，會(huì)使這些人遠(yuǎn)離工作地。

但強(qiáng)拆在這里是行不通的。在印度，遇到拆遷問題打輸官司的幾乎總是開發(fā)商和政府，因?yàn)椤柏毭窨咧鳌北M管處于社會(huì)底層，但手上握著讓政客們害怕的“尚方寶劍”，那就是選票。在每一次印度大選或地方選舉中，數(shù)目巨大的貧民窟選民都是任何一個(gè)政客都不敢忽視的強(qiáng)大力量。而且，印度實(shí)行土地私有制，政府在這個(gè)問題上并沒有太多發(fā)言權(quán)，很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不能順利進(jìn)行，最大原因就是政府沒有可用之地，又不能強(qiáng)行征用。

房地產(chǎn)在印度是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)。“印度人有了錢首先想到的就是買房，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。”但普通人在印度投資房產(chǎn)、坐等升值并沒那么容易。印度的不動(dòng)產(chǎn)稅很高，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹都要交不動(dòng)產(chǎn)稅。而且對(duì)于窮人和有錢人，稅收政策有很大差別，明眼人一看便知是偏向于窮人的。例如在2010年，新德里地區(qū)的房?jī)r(jià)急劇上漲，當(dāng)?shù)卣銓⒏邫n商品房的不動(dòng)產(chǎn)稅率在原來1%～3%的基礎(chǔ)上調(diào)至5%～20%，普通居民的自住房則繼續(xù)保持在0.5%左右。交易稅和空置稅也抑制了人們的炒房欲望，假如你賣掉了房子，在一年時(shí)間里又沒有再買房或進(jìn)行其他投資，就要交納全部盈利的33%。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的前景和利潤(rùn)都被看好，但想進(jìn)入這個(gè)行業(yè)去“撈一桶金”卻沒有想象的那么容易。從購(gòu)買土地到獲得建筑許可，房地產(chǎn)企業(yè)要經(jīng)歷超乎尋常的磨難才能讓一個(gè)項(xiàng)目開工。例如，孟買就有一套分為很多步驟的建筑審批制度，項(xiàng)目完工前需要拿到50多個(gè)許可證，耗時(shí)兩三年。

（摘自《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》）