大型混合居住社區的規劃設計實踐——以上海市寶山區廟行鎮場北村共康北二塊住宅項目為例

■ 舒煜存 Shu Yucun

0 引言

在構建和諧社會、保障民生的國家宏觀方針政策下，我國保障性住房的建設已經被視為一項亟待解決的政治任務。目前各種類型的保障性住房如雨后春筍般在全國各地拔地而起，有效地緩解了低收入居民的住房難問題，也在一定程度上影響到高企的房價，推動其回歸合理水平。然而由于地方政府的財政壓力較大，這些保障性住房的選址往往位于城市郊區或遠郊，為降低市政配套費用又往往扎堆建設，形成了許多大規模的保障性住房基地。這種低收入居民在地理上的聚集，客觀上加劇了保障房地區的貧困集中，如果不采取有效措施，對整個城市來說居住分異發展趨勢幾乎不可避免，有可能會產生很多社會問題。

張湯亞在“我國大中城市實行混合居住的必要性及其規劃模式探討”(本刊2012年第3期)一文中從理論上論證了實行混合居住的必要性，提出了將保障性住房與商品房整合在一個社區之內，并保證彼此之間相對獨立的“社區混合，小區同質”的規劃模式，本文將從實踐角度對此進行深入研究和拓展探討。

1 項目概況

上海市寶山區廟行鎮場北村共康北二塊住宅項目位于寶山區南部，近閘北區。該項目在1996年的上海市總體規劃中確定為楔形綠地，1998年市政府批準規劃確定為30%房產開發帶動70%綠地實施，2008年12月結合市房地局經濟適用房政策完成控規批復。規劃征地西起大場機場、北至南蘊藻路、東至東茭涇，南至長江西路北側。征地總面積81.30hm2，開發建設用地范圍面積為56.59 hm2，總建筑面積為108萬m2，其中商品房總用地面積18.81hm2、經適房總用地面積16.38hm2、動遷安置房總用地面積11.12hm2。本規劃區分為8個街坊、23個地塊，規劃總人口約為2.5萬。如圖1所示，06-4部分、07-6和E-06為商品住宅用地，06-4部分、08-2、10-2、11-1為經適房用地，09-2、H-04為安置房用地。項目共分三期建設，其中商品房E-06地塊，經適房10-2、11-1地塊和動遷安置房H-04地塊已建成交付使用。

該項目“控制性詳細規劃”規定了商品房、經適房、動遷安置房的占地面積分別約占40.6%、35.4%、24%。商品房和經適房的開發主體為上海中環投資開發（集團）有限公司和中建蛇口發展有限公司共同組建上海康德利房地產經營有限公司，動遷安置房的開發主體為當地鎮政府下屬企業。政府“控制性詳細規劃”規定的保障房配建比例和相對統一的開發主體對該項目的順利實施具有決定性的重要意義，為該大型混合社區的實施提供了政策支持和組織保障。

2 社區層面規劃特點

該項目地處中外環之間，距離南北共和新路高架約2 km，地理位置相對優越；基地內設地鐵18號線終點站、鄰近地鐵1號線，有多條公交線路，交通便捷；地塊內規劃有2條河道和2條自然河道以及若干古樹，生態環境優良。項目在規劃設計過程中，充分利用了這些優勢，使得該大型混合社區具備了鮮明的特色，為包括經濟適用房和動遷安置房在內的保障性住房提供了絕佳的居住環境和交通條件，也為商品房提供了一定的市場競爭力。從混合居住角度，本社區的規劃特點主要有以下幾個方面：

2.1 以人為本，確保公平性原則

在混合社區內，共同生活著社會各個不同收入階層，各階層間生活習慣不盡相同，也有各自不同的訴求，但是對居住品質的需求都是一樣的。如果在規劃中將保障性住房和商品房小區明顯的區分開來，使得保障性住房處于明顯的劣勢，居住于保障性住房的低收入居民可能會產生自卑感，進而可能失去混合居住的社會意義。

因此，保證混合社區內部各小區間的相對公平性是此次規劃設計過程中重點考慮的問題。在總體布局時，規劃從地塊功能分布、配套定位及位置、自然資源占有、公共綠地設置、交通設施布置等方面均充分考慮到了公平性原則。尤其是建筑立面，整個社區實現了高度統一，整體上（圖2）看，幾乎無法區分出保障房和商品房，就連實地考察也很難區分。當然，在宏觀上混合社區內各小區之間保持一定的整體性，也有利于商品房獲得更好的社區品質，更易于被市場所接受。

2.2 利用原生態環境，創造宜人的城市環境

優美的自然環境是營造宜人居住環境的基礎，無論是商品房還是保障性住房都是如此。本規劃也充分尊重自然，最大程度地保護原生態自然環境，挖掘和利用基地內的景觀資源，力求使社區與自然環境有機融合。

規劃首先將自然資源較為平均地分配在保障房和商品房小區內，充分利用基地內部和四周的綠化景觀資源，通過建筑和環境的合理布局，形成以“水”為特色，水、園結合的空間組織方式和整體環境景觀。除了水景的利用，規劃也以路為軸，著重打造了環抱整個社區的“綠色飄帶”——體育公園：利用沿長康路、東茭涇與花園宅旁的綠化空間，并保留結合局部的水景布置小型球類和健身體育設施，為人們創造一個可在自然環境中進行室外運動健身等休閑、娛樂的活動場所。保留了基地內穿越H-04動遷安置房地塊、09-2和08-2經適房地塊的現狀河道，使得保障性住房在水景資源占有上甚至超過商品房。

2.3 突出混合社區內交往空間設計，促進不同收入階層間的融合

混合居住的重要目標之一是促進不同收入階層間的融合，降低低收入人群的社會隔離感，從長期來看也有利于兒童的教育成長。而為了實現這一目標除了保證物質條件的相對公平性性之外，各種類型的社區交往空間也應發揮重要作用。從規劃的角度，本項目一方面非常重視交往空間的兼容性、可達性、偶遇度和舒適度；另外一方面也注意交往空間的定位，讓這些交往空間能夠為整個混合社區服務，避免將公共住房排除在外。

2.3.1 商業配套

本社區內各項商業配套設施總面積達4萬㎡，東起東茭涇、西至長康路沿場北路線性分布，塑造了滿足各收入階層居民生活、交往需求的社區生活景觀大道，使其成為金融商業購物、餐飲娛樂等多功能于一體的、輻射整個社區的“客廳和家庭起居室”（圖3）。這條商業街由東向西貫穿了商品房、動遷安置房和經適房，除了占總用地面積約10%的10-2、11-1地塊經適房距此有5min步行距離之外，商業街幾乎無縫覆蓋了整個社區，形成了混合社區居民交往的強有力的紐帶。

2.3.2 其他公建配套

除了商業配套外，混合社區內的另一重要交往空間是教育配套，大量國外文獻研究表明混合社區對兒童的教育、成長有著積極的影響。本項目在進行規劃設計時對教育配套也進行了重點考慮，社區內共規劃有九年一貫制學校1所（占地面積約3萬m2）、幼托2所（占地面積約1.2萬m2）。

除了教育設施外，本項目內還分別設置了菜場、村委會、環衛分所辦公樓、社區服務和文化中心、托老所等公共服務配套設施，累計占地面積總和約為2.5萬㎡(圖4)。這些公共服務設施較為均勻地分布在整個混合社區內，它們除了具有服務社區、便利居民生活的功能外，也具有促進階層間交往融合的功能。

2.3.3 公共綠地

公共綠地除了美化環境、營造宜人氛圍之外，也同時為居民提供了休憩、交流的活動場所，是非常重要的交往空間。本混合社區內的公共綠地系統包括了三個層次：社區外圍占地達82.6hm2的分地塊帶動實施綠地（圖5），基地內附屬設施、體育活動設施的防護綠地(占地面積約5.3萬m2）(圖6)，基地內沿道路及河道的綠化走廊（占地面積約3.7萬m2）(圖 7）。

結合這些優越的景觀資源，規劃中分別設置了共享綠化景觀軸、綠化景觀次軸、景觀節點等景觀控制要素，形成開放式的街區。聯系基地東西兩邊綠化體系的共享綠化主軸和南北向的綠化景觀次軸，與步行系統相溝通形成了大尺度的、豐富的綠化景觀系統。將社區的公共商業中心及小區主要人行出入口與這個大尺度景觀系統結合形成了主要的景觀節點。此外，景觀綠帶及道路綠化隔離帶等各個層次的綠化也被融合進小區內部，相互聯通，形成了一個有機的生長網絡，為居民打造一個修身養性、溝通交流的理想場所，使得生活其間的各收入階層居民都能夠得到充分而自然的交往。

3 小區內規劃建筑特點

3.1保證公平的基礎上，兼顧異質需求

可以想見如果中高收入居民未能獲得與付出高昂價格相對應的居住品質，與混合社區內的經濟適用房體現一定的差距，這部分居民可能會出現排斥心理，最終使得混合社區無法吸引到中高收入階層居民。而低收入居民如果以較低的價格獲得與商品房完全一致的居住品質，未嘗不是一種不公平，對其行為塑造也可能有負面影響，助長不勞而獲的社會心理。此外，經濟適用房開發主體是基于市場競爭的開發商，由于幾乎沒有利潤可言，開發商也不得不考慮進行一定的成本控制。

基于以上三點考慮，本規劃在確保社區層面相對統一的前提下，在保證經適房小區舒適性、宜居性、均好性的基礎上，適當增加不同類型小區之間的差異。當然這種差異并不意味著經適房小區內的居住品質會有過多下降，而且根據對社區整體氣質的影響程度和相關規范的要求，建筑立面、綠化景觀、公共部位以及房型設計等要素的差異程度也有所不同。

3.2 相對一致的外立面

對于一個大型混合社區來講，整體風格的統一又富于變化的外立面氣質的塑造，有著非同尋常的意義，它關乎混合社區城市形象的建立，對提高居住的適應性、舒適性與社區的整體品質也有著重要作用。因此，本規劃在外立面方面并沒有將經適房（圖8）與商品房（圖9）區分開來，以保證整個社區風格上的統一，塑造出了整體大氣、氣勢恢宏，并且富于變化、高低起伏、疏密相間的城市標志性景觀。

社區內住宅以多層、小高層、高層公寓為主，均采用ARTDECO經典建筑風格，整體觀感力求大氣穩重、清新典雅、舒適和諧。以挺拔的立面豎向線條和高低錯落的頂部處理形成豐富的建筑群體天際輪廓，營造出兼具海派韻味和時代氣息的建筑形象。整體建筑風格設計力求穩重大方，樸實無華和具有豐富的細致變化，構成一種親和力極強的建筑表情。建筑外立面采用局部天然石材、面磚和高級涂料的有機結合處理，主體色彩采用暖色、米黃色系列，體現細膩的質感和高雅的建筑品質。另外，充分利用玻璃、金屬等材料來加強建筑輕盈、靈秀的風格，以最大限度地融入周圍環境，共同營造典雅的居住環境。

3.3 差異化定位的房型設計

商品房戶型設計結合了當前市場的最新需求，在經典戶型的基礎之上，加入了一些改善居住品質并提高住宅產品附加值的創新設計元素。主要設有二室戶、小三室戶、大三室戶等多種套型，為不同需要的家庭提供多元化選擇，既控制戶型總面積，又為客戶提供了多方面的選擇。考慮居民的實際使用需要，房型中合理設置了洗衣機位置、儲藏空間、南北陽臺等，以進一步適應住宅房型的發展趨勢，滿足都市居民的生活習慣和美滿住家的追求。住宅房型以小于90m2的經濟房型為主，在滿足舒適、合理的前提下，布局緊湊，做到明廚明衛。大房型（圖10）的設計動靜流線分明，還設計了書房或兒童房、步入式更衣，主衛組合區域布局方式，再配合窗外小區綠化景觀，創造出了怡人的居住空間。在隱蔽且通風處設置室外空調機位置，確保立面完美性的同時又易于保養維修。

經濟適用房戶型均為小戶型，按面積、戶型類型分為三類：一室戶或一室一廳建筑面積小于45m2（占20%），兩室戶或兩室一廳建筑面積小于65m2（占75%），三室戶建筑面積小于80m2（占5%）。戶型設計（圖11）遵循經濟、適用的原則，保證居住者基本生活需求的同時，盡可能滿足其多方面的需求，每戶均設置有足夠的儲物收納空間，所有戶型均做到“全明”設計，有低窗臺大玻璃景觀窗以及入戶玄關。

3.4 一脈相承、適度差異的景觀設計

小區內的景觀相對于整個混合社區而言是一個比較私密的場所，為小區內的居民提供了休息交往空間和休閑娛樂場所，為兒童活動、老年人休息和健身鍛煉提供了場地。從混合居住的角度來說，小區與社區相對隔離，為同一收入階層居民傾向于聚集的社會心理提供了物質載體，小區內部的景觀便具有了更深層次的意義。然而，由于小區內的景觀也是整個社區景觀體系的一部分，人為割斷這種聯系未免有失武斷。因此，本項目在保證私密性的基礎上，將所有商品房（圖12、13、14）和經適房（圖15、16、17）作為一個整體進行了景觀設計，僅在硬質鋪裝、植物規格等方面有所差異。

小區景觀設計的重點為主要出入口區、視線通廊區、集中綠地區、圍合庭院區等，這些區域具有舒適性、簡潔性、美觀性的特點，不追求豪華、氣派。建筑小品等硬質景觀設計突出了觀賞性和趣味性，體量和尺度適宜，少而精，減少硬鋪裝地面。景觀設計不但重視平面的構圖及功能分區，還注重于全方位的立體層次分布，運用堆土成坡、下沉式景觀廣場、鋪地錯落、植物配置等手段進行高差的創造和空間轉換。在綠化種植配置上，根據南方的氣候特點，在總體上做到了以下三點：①樹木多，草坪少，且增加常綠樹種的比重；②高大植物和低矮灌木的有機結合，形成豐富的豎向層次；③以植物的自然狀態為主，輔以局部的人工雕琢，形成精致和粗獷的對比。

4 結語

得益于科學合理的規劃設計和精心組織的施工，本項目取得了巨大的成功。經適房一期共康雅苑獲得了第七屆“上海市優秀住宅金獎”，同時獲得了上海市建設工程白玉蘭獎，入選上海市“我最喜歡的經適房”前三甲，并通過建設部A級住宅預審，審定為A級。商品房一期中環國際公寓也獲得第七屆“上海市優秀規劃建筑獎”和“節能環保獎”，并通過建設部A級住宅預審，審定為2A級。

將保障性住房與商品房整合在一個社區之內并保證彼此之間相對獨立的“社區混合，小區同質”的規劃模式是解決弱勢群體居住困難問題的新的嘗試，這種模式降低了社會居住分異現象、防止了貧困聚集，同時又避免了管理不便、減少了鄰里間的矛盾。其成功實施離不開科學的規劃設計、相對公平的資源劃分，否則社區內各類型小區可能產生居住環境、品質差距過大的問題，最終可能失去混合居住的社會意義。需要特別指出的是本文僅僅是從規劃設計角度入手探討了“社區混合，小區同質”規劃模式的可行性，并總結出一些經驗。然而這種模式廣泛的適用性如何、具體社會效果如何仍有待于進一步研究。