寒冬已過，市場發(fā)展仍存機遇——訪上海易居房地產(chǎn)研究院研究員 鄭紅玉

○ 本刊記者 馮京津

2012年，在限購、限貸、限價等調(diào)控政策的持續(xù)影響下，我國房地產(chǎn)市場再次經(jīng)歷了艱難的前行，大部分城市房價的過快上漲已轉(zhuǎn)向理性平穩(wěn)發(fā)展，調(diào)控政策取得初步成效。在政府政策調(diào)控決心依然堅定，房價相對居民收入仍處于高位的背景下，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍面臨挑戰(zhàn)。從目前來看，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉認為，我國房地產(chǎn)的短期走勢取決于三個因素，第一是宏觀經(jīng)濟的態(tài)勢，第二房地產(chǎn)市場態(tài)勢，第三是十八大報告中所釋放出的政策信息，通過對以上三個因素進行分析，未來我國房地產(chǎn)市場仍具備較大的發(fā)展空間。

本刊記者：您怎么看待今年宏觀調(diào)控的整體態(tài)勢？

鄭紅玉：2012年宏觀經(jīng)濟政策的總基調(diào)是穩(wěn)增長、調(diào)結構、控物價。具體來看：進入2012年以后，面對復雜嚴峻的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，國民經(jīng)濟呈現(xiàn)逐步小幅下滑的態(tài)勢，前三季度國民經(jīng)濟同比增長7.7%，其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%，時隔三年以后經(jīng)濟增長速度又一次回到8%以下。從近兩個月的數(shù)據(jù)來看，10月份我國多項宏觀經(jīng)濟指標進一步好轉(zhuǎn)。從同比增幅來看，10月份消費增長14.5%，出口增長11.6%，工業(yè)增長9.6%，財政增長13.7%，PMI為50.2%，PPI同比降幅收窄、環(huán)比回升，各項指標與9月相比均有所加快。11月份， PMI為50.6%，連續(xù)三個月的回升態(tài)勢顯示我國制造業(yè)活動已大幅好轉(zhuǎn)，國內(nèi)經(jīng)濟正呈現(xiàn)溫和回升態(tài)勢。

總體來看，2012年我國國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，在世界經(jīng)濟復蘇步履蹣跚、外需持續(xù)低迷的情況下，我國經(jīng)濟仍實現(xiàn)了持續(xù)較快增長，與主要發(fā)達經(jīng)濟體增長乏力、新興經(jīng)濟體明顯減速形成了較為鮮明的對比，基本實現(xiàn)了穩(wěn)中求進的發(fā)展目標。同時仍存在諸多不穩(wěn)定因素和較為嚴重的挑戰(zhàn)，調(diào)整經(jīng)濟結構、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的任務依舊繁重，內(nèi)外部環(huán)境的變化使得經(jīng)濟運行中的一些困難和矛盾凸顯，經(jīng)濟趨穩(wěn)的基礎還不夠穩(wěn)固，宏觀經(jīng)濟的各項指標依然處于低位區(qū)間，中小企業(yè)生存困境依然嚴峻、大中型企業(yè)利潤下滑，宏觀經(jīng)濟仍然可能呈現(xiàn)波動走勢。

2012是我國房地產(chǎn)市場行進較為艱難的一年

本刊記者：今年房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，市場仍處于敏感時期，您怎么看待？

鄭紅玉：2012是我國房地產(chǎn)市場行進較為艱難的一年，也是存在轉(zhuǎn)機的一年，總體來看市場在上半年處于下行區(qū)間，下半年筑底后出現(xiàn)試探性復蘇。具體來看：在經(jīng)歷2011年樓市嚴厲調(diào)控的打壓下，2012年初，房地產(chǎn)開發(fā)、供應方被全面壓制，投資投機性需求基本全線撤退，自住需求也駐足觀望，市場一度冷清。隨后政府通過調(diào)整首套房貸利率推動剛需，開發(fā)商亦推出降價促銷活動助力樓市回暖，但成交量上漲趨勢僅短暫停留。自4、5月份起，以釋放剛需、鼓勵首次置業(yè)人群購房為目的的政策微調(diào)在多地逐漸展開，隨后6月份，央行頗為意外的下調(diào)存貸款基準利率，引發(fā)社會強烈關注，在經(jīng)濟增長放緩、CPI持續(xù)下跌、樓市持續(xù)降溫的時期，降息雖并不可能快速阻隔市場下行的趨勢，但在一定程度上增強了整個行業(yè)乃至購房者的信心。進入下半年，樓市逐漸呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖跡象，在自住需求和改善需求的帶動下，樓市活躍程度有所提高，交易量和交易價格有所放大。從目前的情況來看：

第一，總體態(tài)勢，國房景氣指數(shù)筑底盤整。10月份，國房景氣指數(shù)為94.56，比上月提高0.17點，國房景氣指數(shù)繼8月份之后，10月份再次出現(xiàn)回升。自6月以來，國房景氣指數(shù)整體呈現(xiàn)出筑底徘徊走勢。

第二，市場供應方面， 1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢進一步趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府投資力度并未減緩，未來房地產(chǎn)投資同比增幅將保持平穩(wěn)微升的態(tài)勢；土地購置面積降幅進一步擴大，降幅保持平穩(wěn)；房屋新開工面積同比增幅依舊呈現(xiàn)今年以來的整體下行態(tài)勢，但在近期市場逐漸回穩(wěn)，特別是企業(yè)投資意愿逐步恢復的作用下，房屋新開工面積同比增幅走勢進一步趨穩(wěn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增幅進一步擴大，房地產(chǎn)企業(yè)資金好轉(zhuǎn)局面依舊延續(xù)；全國保障房開工和建成量已提前達標。

第三，市場需求方面，1-10月份，商品房銷售面積78743萬平方米，銷售量已經(jīng)接近去年同期，預計市場成交持續(xù)活躍，全年銷售或?qū)崿F(xiàn)正增長。剛性需求和改善性需求繼續(xù)釋放，中小戶型受青睞。

第四，市場價格方面，全國商品房成交均價及住宅銷售均價同比繼續(xù)保持平穩(wěn)趨緩的上升走勢；70個大中城市房價指數(shù)環(huán)比漲幅有所擴大，其中一線城市上漲明顯，從房價來看，市場已給出積極信號，整個市場處于緩慢上行通道中。

本刊記者： 請您解析一下十八大帶給房地產(chǎn)市場的信號？

鄭紅玉：10月份，溫家寶總理在兩次講話中均提到：“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖。” 在宏觀經(jīng)濟緩中趨穩(wěn)的背景下，國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策并無放松打算。房地產(chǎn)限購、限價、限貸等政策短期內(nèi)也難以退出。在此背景下，十八大的召開再次為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了政策參考。十八大釋放的政策信息：房地產(chǎn)市場仍具備較大發(fā)展空間

十八大報告提出：“綜觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。”“推進城鎮(zhèn)化是推進經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整的重點。”“實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。”從三句話可以看到，在宏觀經(jīng)濟基本面仍處機遇期的背景下，城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展和居民收入的增加將為未來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供強有力的支撐。一方面城鎮(zhèn)化的發(fā)展是擴大內(nèi)需、帶動消費的動力，另一方面居民收入的增加能促進有效需求的形成，未來房地產(chǎn)市場仍具備較大的發(fā)展空間。

繼續(xù)推進保障性住房建設，實現(xiàn)民有所居

十八大報告同時提出：“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。”“要多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人民過上更好生活。”“要按照人口資源環(huán)境相均衡、經(jīng)濟社會生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則，控制開發(fā)強度，調(diào)整空間結構，促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀。”從這三句話中可以體會三點：

第一，從房地產(chǎn)業(yè)的角度來看，我國房地產(chǎn)仍處于轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整步伐會進一步加快，以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系會逐步形成，這將滿足居民不同層次的住房消費，引導住房消費市場合理發(fā)展。

第二，繼續(xù)推進保障性住房建設，實現(xiàn)民有所居。保障房建設是滿足中低收入群體基本住房需求的重要手段，對維護社會穩(wěn)定、促進社會公平發(fā)揮著積極作用。11月8日，住建部公布數(shù)據(jù)顯示，今年前十個月全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資1.08萬億元。按計劃，2012年全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，基本建成500萬套。這意味著2012年度的保障房建設已經(jīng)提前達標。在保障房建設進程加快的同時，配套設施的建設和管理也是需要解決的問題。

第三，居民居住條件應不斷完善，在促進居住面積合理增加的基礎上，也應注重居住品質(zhì)的提升。建設部政策研究中心曾發(fā)布過《2020我們住什么樣的房子—中國全面小康社會居住目標研究》，這個課題研究公布了21項指標，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積大于20平方米等。近年來我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積一直隨著收入的增長而穩(wěn)步提高，2011年已達32.7平方米，從目前發(fā)展來看，我國應當可以提前實現(xiàn)城鎮(zhèn)人均住房小康指標，隨著居住條件的改善，居民收入的不斷增加，未來我國舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性需求潛力仍十分巨大。

本刊記者：請您分析一下，未來一段時期房地產(chǎn)市場走勢?

鄭紅玉:在宏觀經(jīng)濟緩中趨穩(wěn)的背景下，當前我國房地產(chǎn)處于新政真空期、市場博弈期和政策效果觀望期。房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、價格呈現(xiàn)總體穩(wěn)定性小幅增長的態(tài)勢。政府對房地產(chǎn)各項調(diào)控政策依然表態(tài)不放松，房地產(chǎn)限購、限價、限貸等政策短期內(nèi)難以退出，工作的重點依然在保障房的建設和管理上。綜合上述因素，我國房地產(chǎn)將會產(chǎn)生下列新情況、新特點：

第一，鑒于宏觀經(jīng)濟觸底趨穩(wěn)但仍在低位運行的狀態(tài)下，我國房地產(chǎn)政策調(diào)控既不會放松，也難以從緊從嚴。在今年四季度和明年一季度，房產(chǎn)稅仍不具備擴大試點的內(nèi)外部條件。目前主要是總結滬、渝兩地的試點經(jīng)驗，研究全國擬推行的各種方案比較，研究在增加持有環(huán)節(jié)稅收的同時，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的辦法，只有在各地充分論證的基礎上，才能進行試點擴大；限購政策繼續(xù)發(fā)揮著對土地需求、投機需求和價格快速上漲的抑制作用，但以行政手段調(diào)控為主的調(diào)控方式也難以為繼，市場性的調(diào)控措施會逐步加強。

第三，短期內(nèi)房價保持穩(wěn)中微升的態(tài)勢，房價大幅上漲及大幅下跌的可能性都不大。從今年70個大中城市的房價指數(shù)走勢看，6月份以來，70城市房價已經(jīng)開始出現(xiàn)環(huán)比止跌、小幅回升的態(tài)勢，到十月份這一態(tài)勢得到進一步的鞏固。隨著大型企業(yè)銷售任務的逐步完成，降價促銷的意愿降低，未來一段時間房價繼續(xù)保持穩(wěn)中微升態(tài)勢可能性較大。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果和策略分化進一步加劇。大型企業(yè)繼續(xù)趁機果斷出手，補充價低位優(yōu)的土地儲備，逆勢擴張；中小型企業(yè)則采取踏準節(jié)奏、準確定價、積累客戶的策略。已完成年度任務的企業(yè)，強化了對政策和市場的期待，總體還是采取走一步看一步的相機態(tài)度；未完成任務的企業(yè)則會抓緊時間，實行年底促銷沖刺。部分企業(yè)積極采取包括上市在內(nèi)的各種融資辦法，夯實經(jīng)營基礎，提高市場份額；部分企業(yè)收縮開發(fā)戰(zhàn)線，拉長開發(fā)周期，繼續(xù)過冬。

第五，到2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期，政策局部微調(diào)前景可期。從房地產(chǎn)業(yè)角度看，結構調(diào)整步伐會進一步加快，以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系會逐步形成。由于城鎮(zhèn)化的大力推進，中小城市將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的新增長極。從居民角度來看，隨著居民收入的穩(wěn)步提高，消費結構在不斷升級，住房需求仍將不斷增加。從政策導向角度來講，政府應加大對合理的改善性需求支持力度，鼓勵更多的居民將多余的住宅推向市場，提供租賃服務，滿足多層次的住房需求，進一步盤活存量土地，特別是單位劃撥用地和農(nóng)村集體建設用地，用于保障房的建設，保障房建設指標繼續(xù)處于逐年減量態(tài)勢，未來政府會逐步加大通過市場收購存量房的方式，提高保障房的有效供給。