國際旅游地產發展歷史沿革

○ 蔡 云

（本文作者系中國房地產業協會商業專業委員會秘書長）

旅游地產的發展沿革

國外旅游地產發源于法國地中海沿岸，興起于分時銷售。20世紀初，地中海沿岸開發了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。20世紀60年代，歐美國家經濟發展穩定，中產家庭成為社會主流，旅游度假成為社會時尚，但是由于經濟實力的限制和度假地房產的高昂價格，多數家庭都無力單獨購買度假地別墅；部分有購買力的度假者，也由于每年對度假地別墅的使用率不高，因此購買動力不大。此時，法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村率先以分時銷售（time share又稱vacation ownership），出售以酒店為主的物業使用時間段的方式招攬客戶，旅游地產市場開始由此形成。

美國以分權酒店起步。20世紀70年代中期，由于美國經濟衰退、泡沫經濟造成大量房地產積壓、空置，特別是市場景氣時開發的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產，美國從歐洲引入分權酒店這一概念，取得了巨大成功。1977年，美國市場95%以上的度假物業是由其他項目改造過來的。到1987年后，大量的投資商、開發商紛紛進入這一領域，使產品模式更加清晰，法規也相應健全；配套的服務業、管理業、交換業也迅速成熟。

分時度假發展迅速。1999年，全球分時度假物業銷售額達到67.2億美元，在世界上已經有60多家大型分時度假集團，形成了巨大的分時度假網絡，4500個采用分時制度的度假村分布在81個國家，來自124個國家的540多萬個家庭參與了分時度假網絡，購買了度假權。

隨著現代旅游的迅猛發展，現代旅游地產也跟著迅猛發展，旅館、飯店、度假村、主題公園等各類為旅游者提供食宿、娛樂的旅游地產遍及世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運動健康休閑等形式方興未艾。隨即，大批國際金融投資商、地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業開發，并取得了可觀的收益。

國際旅游地產發展的外部環境

為了應對世界旅游產業日益激烈的競爭，許多國家積極采取措施，通過直接投資、減稅或設立旅游發展基金的形式，進一步調動各方面發展旅游產業的積極性、主動性和創造性，通過做大做強旅游產業，促進經濟平穩健康發展。比如，巴西政府每年向旅游公司投入一定的資金，而且對旅游委員會批準建造的飯店免除10年的聯邦稅收。新加坡和泰國征收的旅游稅率僅為營業收入的10%。在以色列，無論是內資還是外資，只要是投資重點旅游項目，就可獲得總投資額25%的政府補貼。日本為促進旅游發展特別制定了稅收優惠政策，并完善了帶薪休假和旅游資助政策。歐盟之間各國進出統一免簽證，并且出入手續十分簡便。歐洲及東南亞國家重視旅游產業之間的聯動，一般景點免費參觀，收費景點實行低收費政策，通過吸引更多的游客，達到以旅游產業帶動其他產業發展的效果。一些國家注重發揮旅游產業的自身優勢和綜合效應。比如，法國把方興未艾的旅游業和傳統的葡萄種植、釀酒結合起來，打造“葡萄酒之旅”的理念，構建集旅游、餐飲、交通為一體的現代服務業，每年吸引數以百萬計的游客前往，既創造了大量的就業機會，又增加了國家的外匯收入。

旅游地產的定義

不同的人由于其研究的視角不同，強調的重點不同，定義原則和方法不同，會對旅游地產作不同的定義，各種定義之間也存在著較大差異。有的把“旅游地產”定義為一種新的開發、營銷模式，一種運作手法。從房地產開發營銷的角度出發來定義旅游地產，忽略了房地產的一般屬性；有的定義為一種物業形態，把它作為一類特殊功用的房地產，具有房地產的一般屬性，強調了其功能屬性，但并未指出這一物業形態的特殊屬性；有的擴大了旅游地產的外延，模糊了旅游地產的功能，泛化了旅游地產的概念。

業內類似旅游地產的稱謂還有旅游休閑房產、景觀房產、“第一居所”“第二居所”等概念。旅游休閑房產指：當旅游休閑業發展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區、人造景區)，為全部或部分實現度假休閑功能而開發建設及經營運作的房地產項目，它是一種集投資與消費于一體的新型物業模式；有的把旅游地產近似地看成景觀房產。“第一居所”、“第二居所”的概念更側重于對居住方式的描述，前者應該是指都市人購置的，純粹為了家庭長期居住而非過渡型安排、投資或休閑的居所。而所謂“第二居所”，即次要的、非主流的、輔助性的、過渡型的住宅。

專家學者多從其旅游功能性原則、房地產屬性原則出發，對這一新生事物下定義。從功能角度講，旅游房地產是旅游者在旅游過程中需要消費的一種旅游商品，它必須能夠實現全部或部分旅游功能；從房地產屬性講，作為一類特殊功用的房地產，旅游房地產具有房地產的一般屬性；從旅游地產的層次講，由于構成旅游房地產概念的房屋建筑具有不同的用途類型，旅游房地產的內涵也有不同的層次。

旅游景觀（指人造景觀）、旅游住宿設施和其他旅游服務設施都屬于旅游地產的范疇。旅游地產是以旅游和休閑為目的進行開發建設和經營，為人們提供各種戶內和戶外活動的物業；以服務旅游業為基本功能或以旅游業帶動的旅游地產開發的項目都屬于旅游地產，包括直接用于旅游觀光和度假用的房地產建設項目本身，如賓館、酒店、度假村、別墅、招待所、娛樂設施等；也包括直接或間接為旅游服務的房地產開發項目，如超級商場、會議中心、體育訓練中心等。

從基本屬性講，旅游地產是諸多物業形態的總稱；從功能角度講，旅游地產是旅游者在旅游過程中需要消費的一種旅游商品，是具備休閑度假功能的居住形式，它必須能夠實現全部或部分旅游功能，強調旅游地產以旅游度假為目的；從產業角度講，強調旅游業和地產業的綜合開發、經營的特性。旅游房地產涵蓋了旅游業和房地產業兩個領域的內容，兩者相輔相成，缺一不可，所以，不能簡單套用傳統的旅游或房地產開發模式；從資源要素角度看，包括了風景資源、交通條件、配套設施等內容。旅游地產雖然叫法很多，但休閑度假、投資收益是兩個最基本的要求。因此，對于風景條件、基礎設施條件、旅游娛樂設施條件等非居住內容的要求也很高，并且在開發地點及目標客戶的選擇上更有針對性。

基于以上的分析，我們對旅游地產的定義初步核定如下：旅游地產是以旅游度假休閑會議為目的，通過旅游業與地產相結合的綜合開發、經營模式所形成的各種物業的總稱。

國際旅游地產分布的熱點地區

近年來,國際旅游在許多國家廣泛開展,并迅速形成一股新的時代潮流。據世界旅游組織統計,人們每年參與各種形式的旅游活動達到40多億, 據預測, 2010年、2015年、2020年全球國際旅游人次將分別達到10億、12億、16億人次。國際旅游人口將占世界總人口的3.5%,其中德國、日本、英國、法國、荷蘭、加拿大、俄羅斯、意大利等十大客源國出游總人數將占全球出游人數的49.2%。

國際旅游區域的重心正向東方轉移。上世紀80年代以前,西方發達國家幾乎壟斷了國際旅游市場，接待人數和旅游收入都占到世界總量的90%左右。進入上世紀90年代,世界上出現了由歐洲、美洲、亞太地區、非洲、中東、南亞組成的六大國際旅游市場格局體系,這一市場格局體系的形成標志著旅游大眾化時代的到來。特別是東亞、太平洋地區的國際旅游增長率年均達到7.5%，遠高于世界其他地區。隨著旅游重心由傳統市場向新興市場轉移速度的加快，歐美地區國際旅游市場份額不斷縮小，亞太地區成為國際旅游的熱點區域。

國際旅游地產發展特征和發展趨勢

旅游消費需求向多元化方向發展。旅游消費需求是生產力發展水平的集中反映,受到社會形態、價值觀念、行為取向、政治、科學、文化等一系列因素以及個人所處階層、教育、經歷、職業、性格、性別、興趣等的影響和制約。縱觀世界旅游的發展,人們的旅游消費需求模式經歷了一個從單一觀光型——觀光、度假型——需求多元化的發展過程。隨著旅游方式朝個性化、自由化的方向發展，傳統的觀光旅游、度假旅游和商務旅游已不能滿足旅游者的需求，各種內容豐富、新穎獨特的旅游方式和旅游項目應運而生、層出不窮。目前，國際旅游消費需求的基本態勢是:從人們出游的組織方式來看,在追求個性化的浪潮下,散客旅游特別是家庭旅游成為全球流行趨勢；從旅游動機和目的來看,生態旅游、文化旅游、獎勵旅游、探險旅游、科考旅游、潛海旅游以及其他各種形式的主題旅游,構成了人們外出旅游的主旋律。

旅游地產熱中的冷思考

近年以來，隨著一系列的房地產調控政策的效果逐漸顯現，住宅市場遭遇到了前所未有的政策性“嚴冬”，在這種情況下，非住宅產品開發受到開發商和投資者的追捧，商業地產、旅游地產、養老地產以不同的類別形態在市場成為新的增長點，成為嚴寒冬天中一縷希望的春光，攪動著本就躁動的市場，而旅游地產作為與住宅市場有著更近屬性的特征更成為市場炙手可熱的開發投資熱點。

我國旅游地產最早出現于20世紀80-90年代，雖然起步較晚，但發展勢頭良好。尤其是進入21世紀以來，作為拉動內需的兩個熱點行業，旅游業和房地產業都有了長足的發展。據不完全統計，以華僑城、中坤、今典為代表的老牌旅游地產開發企業以其豐富的行業經驗和持續發展的經營業績至今統領著市場。而以碧桂園、恒大、中信等由住宅轉入旅游地產開發的企業也正以快速增長的速度擴大著版圖和搶占著市場。當然，更有一些開發企業受多種環境因素的影響也正主動或被動地投入到旅游地產開發的行業中來。與此同時，各種房地產策劃公司、規劃設計公司、景觀設計公司等服務性行業，一夜之間成為了旅游地產專業配套公司，各種大師、專家紛紛熱身于旅游地產。特別是“十二五”規劃中大多數地方政府把旅游作為經濟發展的支柱產業，旅游地產以其必要的配套服務成為支柱產業中不可或缺的條件，成為建設的重點。因此多種因素構成了當前旅游地產風生水起、一派繁榮的景象。

縱觀旅游地產的興起至今的發展歷程，從單一的商業性住宿設施，逐步發展到現今度假公寓、產權酒店、分時度假酒店，高爾夫球場、主題公園等多種形態。其投資規模、投資量不斷加大，占地從幾平方公里到幾十平方公里，成為房地產開發中細分出來的全新業態。每一步發展無不是伴隨我國經濟發展的強勁勢頭和房地產開發的迅速增長而成熟。但同時我們也看到了旅游地產發展的過程中出現的問題，開發管理水平低下，創意理念粗俗、破壞環境資源、經營模式單一，市場風險大，項目爛尾空置，交易平臺不健全等等。因此，我們要審慎思考熱市場下的投資環境，以一個對社會高度負責的指導思想去冷靜判別市場。因此，從當前的市場來看，我以為有如下幾點應成為市場思考研究的重點。

1.旅游地產開發不是逃避市場調控的避風港

國家對住宅市場的調控使一部分開發企業從戰略調整和經營的角度開始轉向旅游地產的開發，旅游項目的長期持久回報吸引著投資者，有著豐厚的利潤和預期等因素的誘惑使得旅游地產的開發又掀起新的熱潮。但是，既然是房地產開發，一定是在國家宏觀經濟的掌控和管理之中，土地政策、金融政策等“有形的手”會在任何時候與開發經營相伴隨，打著旅游地產開發而惡意圈地、套取政策支持等現象已得到遏制。“十二五”開局之年，中國旅游業成為各地方政府的重點工作，全國逾千項大型旅游綜合項目簽約，投資總額超萬億，僅廣西北部灣經濟區開發規劃中，大型旅游項目計劃投資已達910億元。由此，中國旅游業進入前所未有的產業騰飛階段，為維護旅游業的市場穩定有序健康發展，地方政府對旅游地產的土地獲得政策、使用性質和使用年限有了明確的規定。特別是國土資源部門的監管力度逐年加強，以旅游的名義一次性圈下大面積土地緩慢開發坐等土地升值的情況不會存在下去了。延續開發住宅理念以銷售房產的方式開發，受資金回收期長市場風險大等特點已不適應旅游地產開發和運營。國家對主題公園、高爾夫球場的建設已有明確的限制措施，因此把市場對住宅政策的調整作為開發旅游地產的理由是非常不充分的了。

2.投資量大、回收期長是旅游地產發展之軟肋

旅游項目一般位于遠離大城市的偏遠區域，地方政府招商引資時往往以較優惠的價格吸引投資。盡管開發商的土地成本較低，并且能夠以旅游的名義獲取大面積土地。但許多土地涉及一級開發，加上配套資源和市政管線敷設，占用大量資金，而銷售往往不同于普通的住宅商品房，因此資金占用周期長，如果是長期持有經營，以租金回報獲得收益，往往拖累開發商的資金周轉速度致使項目爛尾、經營困難。而旅游地產開發資金的來源渠道一般延續房地產投融資手段，以銀行開發貸款和自有資金和銷售回款為主，但隨著宏觀調控政策的進一步實施，對房地產金融政策的緊縮，面對規模大、周期長的旅游地產項目開發對資金的要求是當前的最為棘手的問題。因此只有拓寬旅游地產的融資渠道，引進基金、房地產信托等金融手段實現旅游地產開發的金融創新才是資金問題的解決之道。但目前仍存在政策上和實操上的種種困難。

3.低水平的開發理念充斥著旅游地產項目的開發

急功近利的開發心態影響著對旅游地產產品的思考。房地產進入旅游業，使旅游+地產成為未來旅游發展的基本模式之一，當地方政府把旅游業作為支柱產業時，房地產業的適時介入，兩個支柱行業進行碰撞，共榮發展得到了充足的市場環境。旅游資源具有稀缺性，與地產的有機結合，互補的行業特點使旅游把溫泉、濱海、青山綠水貢獻出來成為房地產的附加產品，但從目前看來，一些旅游地產的開發項目簡單模仿、同質化嚴重。不惜犧牲環境，已達到高額利潤的目的。形成了對旅游資源的過度開發，破壞生態環境。照搬國外景觀，因短期的經濟利益影響長遠的經濟利益和自然、人文價值。出現了低俗的風情園、民俗村、質次價高濱海別墅等產品。造成社會、環境資源的極大浪費。導致房地產項目陷入開發經營的困境。

房地產業與旅游業同屬第三產業。房地產業參與旅游業的開發建設,使旅游基礎設施配套完善,可以增強旅游接待能力,而旅游業的發展又可以創造更多的房地產商機,二者互動互補,互相促進,相得益彰。旅游房地產作為旅游業相關產業由此而迅猛發展。然而,過快過度的發展,在某種程度上還缺少對市場的深入調研與準確定位,使得旅游房地產在整個房地產業中成為一種浮躁而又時尚的產業，使得旅游地產發展缺乏后勁，影響整個行業的正常運行。

4.交易平臺的缺失影響旅游地產的可持續發展

市場是由供需雙方構成，旅游地產項目的開發獲利的渠道無非如下方式，一是通過銷售商品房獲取開發利潤，二是投資者持有開發物業，以經營性收益獲取利潤。但由于旅游房產大多為購房人的第二居所，受季節和交通環境限制使用率不高，而投資者所持有的物業同樣會遇到旺季淡季等市場條件的影響，使得投資收益無法保證，房產使用率低下，投資者失去信心，若要保持收益的持久性、使用率需要有一個較為健全的市場交易平臺，實現分時度假，盤活空置，提高旅游地產項目的可持續性，有房源的投資人在房屋的管理和資產盤活上有所依靠，旅游的消費市場不在千篇一律，但目前這個交易平臺缺失，嚴重影響著市場的發展。

因此，以上思考是當前旅游地產中最為突出的幾個問題，成熟健康的旅游地產市場環境是項目開發的必要條件，在風起云涌的旅游地產開發熱潮中，我們既要看到旅游地產的發展成就，又要客觀地直視發展中存在的現實狀況，面對熱潮的涌現冷靜思考。抓住機遇，規避風險，迎接挑戰。