小產(chǎn)權(quán)房法律問題探析

[摘要]小產(chǎn)權(quán)房是20世紀(jì)末期在我國興起的一種特殊的不完整產(chǎn)權(quán)形式，本文通過介紹小產(chǎn)權(quán)房的基本概念、特征、分類、成因以及影響，著重介紹了小產(chǎn)權(quán)房所涉及的物權(quán)法方面的問題、合同法方面的問題以及有關(guān)繼承法的問題，旨在探索得出小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展模式即法定租賃權(quán)形式，希望因此能夠為解決我國特有的土地問題以及保護農(nóng)民利益作出一些努力。

[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)宅基地所有權(quán)法定租賃權(quán)

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。

“小產(chǎn)權(quán)房”和“大產(chǎn)權(quán)房”雖然只有一字之差，但二者卻大有不同。

第一，“小產(chǎn)權(quán)房”與“大產(chǎn)權(quán)房”的根本區(qū)別在于它們所依托的土地所有權(quán)不同。“小產(chǎn)權(quán)房”所使用的宅基地是農(nóng)村集體土地，其產(chǎn)權(quán)是不完整的，處于法律的灰色地帶。相比之下“大產(chǎn)權(quán)房”所依托的是通過正當(dāng)程序取得的、并交納了土地出讓金的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)。

其次，“小產(chǎn)權(quán)房”與“大產(chǎn)權(quán)房”相比沒有房產(chǎn)管理部門所頒發(fā)的房產(chǎn)證。按照我國目前現(xiàn)行相關(guān)房地產(chǎn)法律的規(guī)定，房屋開發(fā)商的“五證”是購房者取得房產(chǎn)證的先決條件，如果沒有“五證”，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門是不能為該房產(chǎn)辦理房產(chǎn)證的。“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬證書是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作的，這種權(quán)屬證書沒有房管部門的蓋章，因此是沒有產(chǎn)權(quán)保障的，換言之，小產(chǎn)權(quán)房是不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，對于產(chǎn)權(quán)人來說，也就失去了轉(zhuǎn)讓、處分、收益的基礎(chǔ)，

最后，“小產(chǎn)權(quán)房”與“大產(chǎn)權(quán)房”最大的區(qū)別是價格。“小產(chǎn)權(quán)房”在集體土地上建設(shè)，在建設(shè)房屋時不需要繳納土地出讓金和相關(guān)的稅費，開發(fā)成本低，相應(yīng)地其價格就較低。而“大產(chǎn)權(quán)房”有所不同，它是在依法出讓的國有土地上建造的，開發(fā)商在開發(fā)時，通過“招標(biāo)、拍賣”等方式獲得宅基地使用權(quán)或者建設(shè)用地使用權(quán)，并且交納了土地出讓金和相關(guān)稅費，開發(fā)成本相對較高。因此，經(jīng)過正當(dāng)程序建立的合法產(chǎn)權(quán)房在市面上的價格較高。

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因

1.城市化進程中解決農(nóng)民負(fù)擔(dān)問題的一種方式。從農(nóng)村集體的角度講，不管房屋是大產(chǎn)權(quán)還是小產(chǎn)權(quán)，只要能能解決住房問題、提升農(nóng)民生活質(zhì)量就好。于是，在經(jīng)濟利益的刺激下，“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)有了發(fā)展的原動力。“小產(chǎn)權(quán)房”在建設(shè)的過程中，不論是通過對過去宅基地一對一的調(diào)換也好，還是按照市場價格調(diào)整也好，使本村集體農(nóng)民除了獲得一處住房自住以外，每戶還能補貼兩三套房子。除了滿足自住需求以外，剩余的房子是可以賣掉的。“小產(chǎn)權(quán)房”的交易這才慢慢浮出水面了。

2.隨著最近幾年房價的飛漲，在城市無力購買房屋的人們將目光投向了城郊農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”。據(jù)上所述，小產(chǎn)權(quán)房的價格比較低，一般是城市商品房的1/ 3 到1/ 4，正好滿足了許多經(jīng)濟實力不足的購房者的需求，隨著需求的增長，在農(nóng)村特別是市郊開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)模越來越大。有學(xué)者表示，現(xiàn)在房子這么貴，房子貴了大家會想怎么樣才能買到便宜的房子。這當(dāng)然是情理之中的。

3.現(xiàn)行土地制度是根本原因。在我國現(xiàn)行土地制度下，農(nóng)村集體土地只有被用來從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),若要從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，則必須先出讓給國家,轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍ｋS著市場經(jīng)濟的發(fā)展，集體土地被征用的供給價格和土地的市場價格差距巨大, 這種價值的巨大差距給不健全的集體土地使用制度帶來了潛在的獲利機會,集體土地所有者受利益的驅(qū)動而產(chǎn)生了以非法律的形式主動進入土地供給市場的動機。

三、小產(chǎn)權(quán)房的法律問題

（1）小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)法問題

小產(chǎn)權(quán)房與我國物權(quán)法中規(guī)定的宅基地使用權(quán)有著千絲萬縷的聯(lián)系，本文將通過對宅基地使用權(quán)的分析來定位小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)。

宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民以及少數(shù)城鎮(zhèn)居民在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施，以供居住的權(quán)利。

由于我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的安身立命之本，從全國范圍來看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件還是不太成熟。因此，我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”

房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。我國《物權(quán)法》第9 條第1 款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”在我國，房屋產(chǎn)權(quán)證明的頒發(fā)部門為各級房管局，所以某些小產(chǎn)權(quán)房房主得到的由鄉(xiāng)政府所頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”實質(zhì)上是不能作為合法產(chǎn)權(quán)證明的。所以，從物權(quán)的角度，小產(chǎn)權(quán)房的交易確實有“非法”的嫌疑，難以按照現(xiàn)有法律程序獲得合法的產(chǎn)權(quán)。

（2）小產(chǎn)權(quán)房交易的合同法問題

“小產(chǎn)權(quán)房”所取得的“產(chǎn)權(quán)證明”并非合法的產(chǎn)權(quán)證明，不能實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)的真正變動。那么在“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同簽訂后，雙方當(dāng)事人的利益如何進行保護，就與該合同的生效與否有著很大的關(guān)聯(lián)了。

《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：1、合同當(dāng)事人具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。2、意思表示真實。3、合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者規(guī)定，有約定的還應(yīng)當(dāng)符合約定。

四、小產(chǎn)權(quán)房的法定租賃權(quán)

（1）小產(chǎn)權(quán)房法定租賃權(quán)的概念

法定租賃權(quán)指的是農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給非本集體成員, 從而產(chǎn)生了非本集體成員對宅基地的使用關(guān)系, 此時, 由法律規(guī)定該使用者對該房屋下的宅基地在房屋可使用年限內(nèi)享有的法定租賃權(quán)。新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向集體組織支付相應(yīng)的租賃費用。法定租賃期限通常不受合同法20年最長期限的限制,但是新的房屋所有權(quán)人不能通過改建或其他增強房屋質(zhì)量的方式以延長房屋使用期限。這就是小產(chǎn)權(quán)房法定租賃權(quán)的基本含義。

（2）小產(chǎn)權(quán)房的法定租賃權(quán)效力

法定租賃權(quán)的效力體現(xiàn)在: 在法定租賃期間, 宅基地使用權(quán)處于休眠狀態(tài), 國家不得向法定租賃權(quán)人主張, 但可以小產(chǎn)權(quán)房所在的集體經(jīng)濟組織主張其所收租金或直接向租賃權(quán)人收取租金, 這就是法定收益權(quán)。

（3）小產(chǎn)權(quán)房法定租賃權(quán)的變更

法定租賃權(quán)可能發(fā)生的變更是: 小產(chǎn)權(quán)房法定租賃人將宅基地上的房屋再次轉(zhuǎn)讓給第三人而發(fā)生主體的變更。如果該第三人為該集體組織以外的成員, 則該第三人將成為新的小產(chǎn)權(quán)房法定租賃人, 第三人在房屋可使用的期間享有小產(chǎn)權(quán)房的租賃權(quán), 并有義務(wù)向農(nóng)村集體組織支付法定租金；如果前述第三人是該集體組織的成員, 那么此時的宅基地使用權(quán)就可以隨之一同進行轉(zhuǎn)讓， 原宅基地使用權(quán)人與法定租賃權(quán)人退出三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 取而代之的是新的第三人與集體經(jīng)濟組織之間的宅基地使用權(quán)關(guān)系。

（4）小產(chǎn)權(quán)房法定租賃權(quán)的消滅

導(dǎo)致法定租賃權(quán)關(guān)系消滅的原因可能有: 1、房屋滅失; 2、原所有權(quán)人買回房屋; 3、合同無效或被撤銷或解除使權(quán)利歸于消滅; 4、房屋買受人拋棄房屋;5、宅基地滅失或被國家征收或征用。

若發(fā)生以上原因中前四項之一的，法定租賃權(quán)隨之消滅，所有的權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及房屋恢復(fù)至房屋買賣之前的狀態(tài)；若發(fā)生了第五項原因，那么基于該宅基地上的所有權(quán)利義務(wù)均歸于消滅。

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作者簡介：李冰（1989—），女，湖北十堰人，研究生學(xué)歷，研究方向為民商法方向，武漢大學(xué)法學(xué)院。