淺談我國房地產市場的發展

鄭淑芳

[摘要]隨著我國經濟的快速發展和城市化進程的加快，人們對住房的要求也越來越高。國家相繼出臺了一些調控政策，但還未能滿足房地產市場良性發展的需要。本文對我國房地產市場發展的趨勢及如何抑制房地產價格的上漲進行了闡述。

[關鍵詞]發展趨勢抑制上漲

前言

近20年來，我國房地產業取得了令人矚目的成就，房地產市場在國民經濟發展中顯現出支柱產業的風范。但隨著經濟的發展和人們生活水平的不斷提高，對住房的需求也在發生著悄悄的變化。房地產市場究竟應該如何發展值得我們深思。

1.目前我國房地產的走勢分析

從供銷來說就是需求量和供應量仍然在加大，應該屬于供銷兩旺的現狀，經濟發展快，城市化進程加快，需要住房的數量就會不斷增加。國家對于房地產價格的問題還是持續的用比較嚴厲的手段來抑制房價，因為目前各城市房價確實是過高了，已基本超出了人們基本生活所能承受的水平，只能一部分人買得起房子，大部分人買不起，政策應該是疊加式的，不應再放松，包括房產稅。信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產開發企業會有一些分化，越強的越強，越弱的會越弱，在拿地的過程中，在項目的推進過程中，市場在逐漸的走向成熟，競爭的市場越來越激烈，也就是說房地產開發企業未來分化會越來越嚴重。

2.目前國家針對房地產市場出臺的調控政策分析

在國家出臺的宏觀調控政策中規定提高開發商自有資金的比例；提高銀行貸款利率；控制土地供給，強化對農地的保護等政策。這些房地產供給政策的目的是規范土地供給行為，杜絕腐敗現象，防止房地產開發過度以及由此形成的房地產泡沫，降低銀行貸款風險。落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。但由于缺乏配套的政策措施或執行時缺乏力度，因而住房供應結構并沒有得到根本性改善，能滿足大眾消費者需求的中低檔住房供應仍嚴重不足。這些政策著意于控制對住房的過度需求，特別是減少投機性需求，在實施中也確實取得了一定的效果。

3.房地產調控現狀分析

近期總有人在炒作房地產調控放松的傳言。比如住房和建設部傳出消息，要調整剛需購房的優惠政策，房貸利率也已經恢復到較優惠的水平。開發商拿地意愿下降，地方財政緊張，似乎一直有人炒作。若單純看這些信號，似乎有一種調控即將放松的可能。如果房地產調控放松，房價再次出現過快上漲，未來房地產調控政策加碼風險上升，將置房地產行業于無法收拾的境地，對整個未來行業市場而言，有弊無利。但根據調控部門高層對目前調控政策效果的判斷，房地產調控雖然已經初現成效，看到市場上已經大面積滯漲，在許多一二線城市開始出現價格下跌。但與預定目標還有一定的差距，未來政策進一步調整的預期依舊存在，也可能對原有調控政策作出技術性調整。加之管理層近一直不變的說法，據趨勢分析，當前的房地產調控政策絕不可能放松，房地產市場的調整要持續兩三年甚至更長的時間。

4.我國房地產市場發展趨勢分析

隨著國家對房地產市場的調控，以及國家從滿足民生需求的觀點出發，我國房地產市場在未來的發展中會發生很大的變化。房地產市場價格會逐漸趨于合理，隨著泡沫不斷得到擠壓、行業競爭的加強、國家宏觀調控的進一步成熟以及隨著購買者變得越來越理性，我國房地產市場未來的價格會逐漸趨于合理。供需結構會得到優化，一是高檔住宅的比重會有所下降，經濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。房地產市場秩序會逐漸改善，在競爭的壓力和政府的監控下，房地產開發公司的行為會逐漸得到規范；房地產市場相關制度建設也會逐漸得以改善和加強。明確房地產開發的雙軌制的模式，保障房的發展速度快和慢對整個中國房地產市場健康發展很有關系，使中國區域之間發展趨于平衡。避免出現政策一刀切的現象，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應的配套政策，這個配套政策的落地應該是全面的、系統的。因此，在未來房地產市場的發展過程中首先要解決房地產的模式問題，必須針對我們的國情找出保障房發展是和房地產發展模式形成互動，促進房地產市場的良性發展。

5.采取措施鞏固房地產市場調控成果

從國內看，雖然發展的有利條件較多，但面臨的挑戰也不少，主要是物價上漲比較快、通脹預期增強，房地產市場成交量萎縮、多數城市房價還在上漲，宏觀調控仍然面臨較大壓力。房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，促進房價合理回歸,加快普通商品住房建設，采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設和管理工作。促進房地產市場健康發展。我們一定要保持清醒頭腦，增強憂患意識，做好應對各種困難和風險的準備。繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施。

6.結束語

針對我國房地產市場現狀，國家應采取措施抑制房地產價格的上漲，同時各地也要要采取有效措施，適當增加中小套型普通住房的供應，引領開發企業將已批未建或具備條件的在建大套型、高檔住房項目轉化為中小套型普通商品住房項目，以滿足普通居民的合理住房需求。對于近期少數地方因降價引發的一些矛盾糾紛問題，各地要依法依規，妥善解決處理，按照政策要求，適當加快保障性安居工程的建設力度，以滿足人們對住房的需求，并使房地產市場步入良性發展的軌道。

參考文獻：

[1]李明、楊繼瑞：當前我國房地產市場發展的問題與政策建議[J]，價格理論與實踐;2006年03期。

[2]陳昊：我國房地產市場的發展狀況及政策建議《經營管理者》2010年21期。