區域存量房地產價格批量評估技術實證研究

摘 要：研究目的：構建區域存量房地產價格批量評估技術方法。研究方法：市場比較法。研究結果：本實證中待估房地產的價值以同一分區內實際發生交易的房地產價值為依據，獲得的批量評估值相應地更接近于公開市場價值。

關鍵詞：存量房地產 批量評估 實證

中圖分類號：F810.42文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（2012）09（b）-0255-02

當前，我國房地產評估主要以單宗評估為主，批量評估尚處于起步階段，隨著房地產稅制改革的不斷深入和房地產交易活動的日趨頻繁，引入國際通行的按批量評估確定房地產計稅價格不斷受到重視。本文以遼寧鞍山房地產價格批量評估為實證，以市場比較法為基本原理，構建批量評估技術方法，為房地產計稅價格評估工作提供技術支持。

1 房地產價格批量評估的技術路線

影響房地產價格的因素紛繁復雜，除房地產位置、地質條件、地形地勢、土地面積與形狀、日照、風向、降水、天然周期性災害、建筑物本身情況等自身因素外，還有環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、國際因素等，如果將這些因素細化，可能達到上百種。為高效率、低成本地完成大規模目標房地產的評估工作，保證評估過程科學合理，鞍山地區批量評估采取的技術路線是劃分評稅分區，選取可比實例，計算比準價格，確定房地產估價值。

1.1 評稅分區的劃分及數據采集

將鞍山市城區按照行政區劃劃分為7個行政區域；根據每個行政區域繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、醫療教育基礎設施完備程度，將7個行政區域分成369個大評稅分區；……