區(qū)域存量房地產(chǎn)價(jià)格批量評(píng)估技術(shù)實(shí)證研究

摘 要：研究目的：構(gòu)建區(qū)域存量房地產(chǎn)價(jià)格批量評(píng)估技術(shù)方法。研究方法：市場(chǎng)比較法。研究結(jié)果：本實(shí)證中待估房地產(chǎn)的價(jià)值以同一分區(qū)內(nèi)實(shí)際發(fā)生交易的房地產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)，獲得的批量評(píng)估值相應(yīng)地更接近于公開市場(chǎng)價(jià)值。

關(guān)鍵詞：存量房地產(chǎn) 批量評(píng)估 實(shí)證

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-098X（2012）09（b）-0255-02

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估主要以單宗評(píng)估為主，批量評(píng)估尚處于起步階段，隨著房地產(chǎn)稅制改革的不斷深入和房地產(chǎn)交易活動(dòng)的日趨頻繁，引入國(guó)際通行的按批量評(píng)估確定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格不斷受到重視。本文以遼寧鞍山房地產(chǎn)價(jià)格批量評(píng)估為實(shí)證，以市場(chǎng)比較法為基本原理，構(gòu)建批量評(píng)估技術(shù)方法，為房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作提供技術(shù)支持。

1 房地產(chǎn)價(jià)格批量評(píng)估的技術(shù)路線

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素紛繁復(fù)雜，除房地產(chǎn)位置、地質(zhì)條件、地形地勢(shì)、土地面積與形狀、日照、風(fēng)向、降水、天然周期性災(zāi)害、建筑物本身情況等自身因素外，還有環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、國(guó)際因素等，如果將這些因素細(xì)化，可能達(dá)到上百種。為高效率、低成本地完成大規(guī)模目標(biāo)房地產(chǎn)的評(píng)估工作，保證評(píng)估過程科學(xué)合理，鞍山地區(qū)批量評(píng)估采取的技術(shù)路線是劃分評(píng)稅分區(qū)，選取可比實(shí)例，計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，確定房地產(chǎn)估價(jià)值。

1.1 評(píng)稅分區(qū)的劃分及數(shù)據(jù)采集

將鞍山市城區(qū)按照行政區(qū)劃劃分為7個(gè)行政區(qū)域；根據(jù)每個(gè)行政區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、醫(yī)療教育基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，將7個(gè)行政區(qū)域分成369個(gè)大評(píng)稅分區(qū)；考慮到每個(gè)大評(píng)稅分區(qū)房屋建筑年限、朝向和樓層等因素，建立692個(gè)小評(píng)稅分區(qū)；在每個(gè)小評(píng)稅分區(qū)內(nèi)搜尋房地產(chǎn)交易實(shí)例，對(duì)沒有交易實(shí)例的評(píng)稅小區(qū)，選取3個(gè)樣本房，共計(jì)497個(gè)；對(duì)有交易實(shí)例的評(píng)稅小區(qū)選取不少于10個(gè)實(shí)例，全市共搜尋了7000多個(gè)交易實(shí)例，經(jīng)過篩選，確定可比實(shí)例5526個(gè)。

1.2 可比實(shí)例的選取

1.2.1 可比實(shí)例選取的原則

選取的可比實(shí)例要與估價(jià)對(duì)象在相同或相似小區(qū)內(nèi)且為相同房屋類別；可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)要與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同、相近并區(qū)分有無電梯；可比實(shí)例的交易日期應(yīng)在1年內(nèi)；可比實(shí)例的交易類型要與估價(jià)對(duì)象的交易類型相吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能修正為正常成交價(jià)格。

1.2.2 標(biāo)準(zhǔn)房的制作

沒有可比實(shí)例的小區(qū)，按上述原則選取標(biāo)準(zhǔn)房。采取與估價(jià)對(duì)象相同或相似小區(qū)內(nèi)的相同房屋類別，建立標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格。

1.2.3 建立可比價(jià)格基礎(chǔ)

選取可比實(shí)例后，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，以單位平方米售價(jià)為可比價(jià)格基礎(chǔ)，面積為建筑面積。

1.3 房地產(chǎn)價(jià)值修正

1.3.1 市場(chǎng)交易情況修正

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)，成交價(jià)格易受非正常情況的影響，要將非正常情況下的成交價(jià)格修正為正常情況下的成交價(jià)格。

1.3.2 交易日期修正

在可比實(shí)例的成交日期至存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，若房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)，則不進(jìn)行交易日期修正；若房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌，則應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正。

1.3.3 區(qū)域因素修正

區(qū)域狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素主要包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度等。因選取的可比實(shí)例與存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)對(duì)象在相同、相近小區(qū)內(nèi)，繁華程度、交通便捷程度等因素一致，因此不對(duì)區(qū)域因素修正。

1.3.4 個(gè)別因素修正

個(gè)別因素的調(diào)整內(nèi)容比較多，主要包括新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布局、工程質(zhì)量、樓層、面臨景物、采光及朝向等。在同一存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)分區(qū)內(nèi)，也有一些因素是不便于修正的。如房地產(chǎn)類別、建筑結(jié)構(gòu)、交易類型和局部公共設(shè)施（電梯）等因素。如果不對(duì)其修正，就需要在存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)時(shí)選擇與其相同類型的房地產(chǎn)交易案例。

1.4 房地產(chǎn)估價(jià)值的確定

1.4.1 確定比準(zhǔn)價(jià)格

2 批量評(píng)估可比交易實(shí)例

待估房產(chǎn)：位于湖南地區(qū)，建于2005年，所在層數(shù)為第2層，磚混結(jié)構(gòu)，戶型為二室一廳，精裝修，配套設(shè)施齊全。房屋交易日期為2010年5月。

2.1 選取可比實(shí)例

實(shí)例A：位于羅馬假日花園小區(qū)，建于2005年，所在層數(shù)為第2層，磚混結(jié)構(gòu)，戶型為二室一廳，精裝修，配套設(shè)施齊全。房屋成交價(jià)為每平方米建筑面積人民幣4450元，交易日期為2010年3月。

實(shí)例B：位于匯華園小區(qū)，建于2004年，所在層數(shù)為第2層，磚混結(jié)構(gòu)，戶型為二室一廳，精裝修，配套設(shè)施齊全。房屋成交價(jià)為每平方米建筑面積人民幣4450元，交易日期為2010年4月。

實(shí)例C：位于明達(dá)世紀(jì)花園小區(qū)，建于2003年，所在層數(shù)為第5層，磚混結(jié)構(gòu)，戶型為二室一廳，一般裝修，配套設(shè)施齊全。房屋成交價(jià)為每平方米建筑面積人民幣4300元，交易日期為2010年3月。

2.2 建立可比價(jià)格基礎(chǔ)

交易情況修正：由于選取的可比實(shí)例均為正常交易，故不做修正。

交易日期修正：由于選取的可比實(shí)例成交日期至存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況平穩(wěn)，故不做修正。

區(qū)域因素修正系數(shù)：對(duì)實(shí)例的樓層、商業(yè)繁華度、人流量、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、交通便捷度、離市商服中心距離、環(huán)境景觀、周圍物業(yè)利用類型進(jìn)行修正。

個(gè)別因素修正系數(shù)：對(duì)實(shí)例的臨街狀況、臨街級(jí)別、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、停車位置等因素進(jìn)行修正。（表1）

三個(gè)結(jié)果差異不大，取以上三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的最終評(píng)估結(jié)果，故：

估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)=（4635+4635 +4574）/3≈4614（元/平方米）

2.3 房地產(chǎn)估價(jià)值的確定

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)值=4614×93.6=431870元

3 結(jié)語

本實(shí)證中待估房地產(chǎn)的價(jià)值以同一分區(qū)內(nèi)實(shí)際發(fā)生交易的房地產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)，獲得的批量評(píng)估值相應(yīng)地更接近于公開市場(chǎng)價(jià)值，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著的區(qū)域性特點(diǎn)，在某一城市運(yùn)行良好的模式不一定適用于其他城市。因此，本實(shí)證研究適用于交易量適中，可比實(shí)例易于取得、規(guī)劃齊整的中小城市。

參考文獻(xiàn)

[1]唐慧，吳翔華.存量房交易計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估典型技術(shù)路線比較[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2012（1）.

[2]張盛.區(qū)域存量房交易稅收征管運(yùn)用批量評(píng)估技術(shù)的思考[J].上海房地，2011（7）.