小城鎮房地產的現狀和未來發展趨勢淺析

摘 要：房地產市場對于中國的經濟具有重大意義，特別在當下這種房地產低迷時期，房地產市場該何去何從也成了很多購房者，開發商，政府所關心的問題。本文以四川省岳池縣房地產市場為例淺析了岳池縣房地產市場的現狀，未來及發展建議，房地產市場最終應該走穩定，健康，可持續發展的道路。

關鍵詞：房地產 政府 泡沫 可持續 穩定

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（2012）09（b）-0245-02

過去的房地產采用的是單位福利分房，但在1998年下半年過后，國家開始刺激房地產行業，單位不再分房，這個時候算是房地產行業的真正起步，國家將房地產行業交給了市場去決定，而這以后房地產行業在市場的決定下，逐漸走上了高速發展的時代。由于房地產屬于資源性行業，在現在這種負利率的時代，大家都明白把錢存在銀行還不如去投資，而作為資源性產業的房地產在以前的中國無疑對這群投資者有著巨大的誘惑，而在這以后，部分地方政府為了追求政績，也大力鼓動發展當地的房地產，至此，房地產成為了拉動稅收，提高國家GDP，提高國家經濟增長的強有力手段，這些也導致房地產泡沫和房地產畸形發展的前提，房地產也逐漸偏離的正常的市場軌道，地王的不斷產生，房價的不斷攀升，作為國民經濟的支柱產業，如果崩潰對國家經濟會造成巨大的損失，所以國家為了社會的和諧，也為了讓房地產軟著陸，2011年，政府開始的強有力的宏觀調控，政府希望借用這些手段能慢慢的擠出房地產泡沫，最終讓房地產行業回到正常的市場軌道上，下面我就以岳池縣房地產為例對宏觀調控過后小城鎮的現狀及其未來發展趨勢進行淺析。

1 當前岳池房地產的現狀

1.1 全國房地產的市場環境

說到當前的小城鎮房地產現狀，就不得不說目前全國的房地產投資環境和國家的整體宏觀調控。中國房地產在經歷了2009年，2010年的急劇增長后，出現了大量的房地產泡沫，部分城市的房價暴漲，這種現象非常不利于中國的社會穩定和和諧。也與中國經濟又快又好發展的宗旨相違背。國家政府對房地產畸形發展的現象開始全面出手。于是開始實施全面的宏觀調控。在2011年的“新國八條”出來以后，全國的房地產市場終于迎來了第一次大面積的降溫，特別是一些大城市，如北京，上海等城市首當其沖，當這條政策推出后，很多的買房者馬上對房地產市場持觀望態度，國家的目的是利用一切手段將房地產累積的泡沫擠出，而并不是要將房地產這個行業打擊得一蹶不振，但從政府的力度和決心可以看出，在最近的5年內房地產是絕對不可能再成為過去的那種絕對暴利行業，所以鑒于這種情況，開發商大多想避開這幾年的冷淡期，選擇謹慎性投資，甚至不投資房地產行業，轉投其它行業，當然也有很多房地產老板由于前期投資沒有收回來，前期投資又過大，超過了自身的承受范圍，銀行在這個時候也不給開發商貸款了，對這些中小型房地產商可謂是雪上加霜，當然也有些房地產商鋌而走險通過民間融資，這無異于飲鴆止渴，這就進一步加大了房地產商出現資金鍛煉的問題，也就出現了時下很多房地產商跑路的現象。所以中國目前房地產行業整體進入了低迷期，全國各地的房價先后出現了降價，并且降價是非常的明顯，根據國家統計局統計的統計數據也不難看出，全國的商品房銷售面積和銷售額增速均呈下降趨勢。

圖1是國家統計局的統計：

1～5月份，商品房銷售面積28852m2，同比下降12.4%，降幅比1～4月份縮小1個百分點；其中，住宅銷售面積下降13.5%，辦公樓銷售面積增長3.6%，商業營業用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額16932億元，下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點；其中，住宅銷售額下降10.6%，辦公樓銷售額下降8.7%，商業營業用房銷售額增長3.9%。（參考于國家統計局數據）

1.2 岳池房地產市場現狀

說完了當前全國房地產行業的大環境，接下來我談談四川省岳池縣的房地產受影響的情況，受到全國房地產市場的影響，四川省岳池也開始收到波及，岳池房地產在2010底達到了巔峰，房價終于進入5000元/m2的大關，而當時成都周邊的一些市的房價也剛剛進入5500元/m2的樣子，是什么讓岳池的房價在短短三年時間發生了大的變法，和其他城市房價暴漲的原因幾乎是一樣的，岳池外灘體育廣場開始在政府支持下大規模的開發，從而導致了外灘的房價局部高于其他地方的房價，而當時外灘沒有被開發的時候一些農村的地皮被很便宜的賣出去了，所以在2008年到2009年的這段時間里，岳池陸續出現了一些有實力的房地產開發商，他們開始利用手上的資金開始在岳池大面積購入地皮，從而營造了一種房地產市場生意火爆，房價看漲的緊張氣氛，于是一些市民開始有投資性的購買房產，岳池一些在外面打工掙了錢的市民也陸續回鄉買房，在這種局面下，大家越緊張，房地產商越鼓吹，生意也就越好，所以岳池的房價開始進入急速增長期，最快的時候幾乎是你前天去看了房，今天就已經漲價了，地價也從幾十萬一畝在兩年內漲到了300多萬一畝，而且300多萬一畝也是有人搶著要。而在“新國八條”出來過后不久，岳池出現了官場大地震，幾個房地產老板因違法操作被抓，縣委書記，國土局長等一大批領導被抓，至此，岳池房地產行業終于在各種因素下開始回到正常的價格，現在房價已經降到3500/m2左右。

2 岳池縣房地產市場未來發展趨勢

岳池縣房地產行業應該將房價調整到正常水平，降低利潤，提高品質，使得開發商有錢賺，老百姓買得房，并且房子品質很好的，打造真正具有市場競爭力的房地產企業，就像一些品牌商品一樣，走品質道路，改變過去那種肆意哄抬房價卻不注重房屋品質的做法。國家調整房地產的目的不是要徹底打垮房地產行業，而是擔心房地產行業在前幾年那種飛速并且不健康的發展下失去控制，有可能硬著陸，如果是那樣，那個時候對房地產行業才是真正的打擊，而且國家的這種宏觀調控雖然表面上來看對房地產不利，打擊了房地產的發展，但從長遠來看，中國政府這么做有三個目的，第一是希望下大力氣在短時間呢迅速擠掉房地產市場的泡沫。第二是希望通過這種強有力的手段清理掉一些劣質的開發商，留下一些真正有實力有品質的開發商，改變現在發地產行業雜，亂，差的現象。第三是希望保護社會和諧，讓房地產行業軟著陸，讓經濟又快又好的發展。基于上面的這種原因，我認為岳池縣房地產開發商應該徹底放棄以前的那種操作方式，以發展房產品牌為目的，做大做強，只有這樣，才能在未來房地產行業站穩腳跟，形成屬于自己的核心競爭力。

3 岳池房地產發展建議

我認為岳池縣房地產行業在現狀這種局勢下，要想繼續發展，只有走品牌的道路，而岳池的房地產商普遍實力較低，無法跟萬科，恒大這類的大型房企相比，怎樣打造自己的品牌，提高房地產開發商的實力，做成像萬科那樣的房地產品牌，走向全國。我覺得可以通過一下這種方式來打造岳池的房地產品牌。

3.1 強強聯合

在岳池由幾個有實力的房地產開發商組建起來，建立一個資金實力，團隊實力較強的房地產開發商，這樣也為以后的發展奠定了一定的基礎，所謂萬層高樓從地起，沒有一個好的基礎，是很難在未來進行競爭的。

3.2 注重質量

在現在這種宏觀調控下，房地產商不宜大量圈地，最好是選精品地塊，打造精品小區，特別是小區的綠化環境，娛樂設施，運動場地等一定要配備，現在必須得靠自身的質量去吸引買家。

3.3 選擇其他地區投資

岳池縣的房地產市場泡沫沒有完全擠出去的時候，我建議，這些房地產商有必要轉移陣地，先到全國其他地區，特別是一些房地產發展不是很飽和的地區開發，沒有必要在岳池死等，這樣只會把自己手上的資金套牢，而外面一些真正可以被投資的機會，房地產商卻沒有把握住。

3.4 選擇其他行業投資

房地產商現在也可以利用自己手上的現金投入到其他行業，最好是實體，等岳池把現在的房地產泡沫完全消耗殆盡后，再選擇優質的地塊進行出手，這樣就會避免把資金套牢，出現資金斷鏈的危險，為日后的更好的發展，做長足的準備，我們不是發起房地產業，而是有選擇性的規避風險。

4 結語

房地產行業在最近幾年以來，一直是大家關注的行業，它的一舉一動都牽動著很多人的心，同時也會帶來很大的社會影響，房地產行業是國家經濟發展的支助產業，同時也為國家經濟作出了巨大的貢獻，但這幾年來確實畸形發展，蓄積的大量的房地產泡沫。從2011年后國家宏觀調控，房價已經開始走走弱，但我相信國家的目的并不是要摧毀房地產行業，而是要讓房地產行業穩定，健康的發展，讓房地產行業內形成良性競爭，最后讓老百姓都能住得起房，讓國家經濟穩定，持續的增長。

參考文獻

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