區位環境在我國住宅小區項目建設開發各階段的影響

【摘 要】居住區區位環境建設越來越受到人們的關注，其對住宅小區的建設影響貫穿于項目開發建設的各個階段，成為影響住宅小區建設質量和項目成功與否的關鍵因素，并對所在區域乃至整個城鎮建設產生影響，同時也反映了建設地的物質文化的發展水平。本文定性地分析了區域環境對商業住宅小區開發建設的影響，可以看出環境的開發、利用、建設已是當今各國政府、開發商、規劃建筑師、經濟學家考慮研究的主要課題，它貫穿于房地產項目決策、開發、建設、經營銷售的始終，并影響社會大眾的消費觀念，它關系到一個國家、一個地區、一個城市的良性發展。一個小區建設對環境利用的成功與否，不但對住宅小區自身的價值產生不可估量的影響，同時也是城市的財富，是人類長久的財富。

【關鍵詞】商品住宅；區位環境；居住區；環境因素

1. 引言

（1）中國是世界四大文明古國之一，有著悠久的文明歷史，中國勞動人民用勞動和智慧創造了輝煌的建筑文明。中國的古建筑是世界上歷史最悠久，體系最完整的建筑體系，從單體建筑到院落組合，城市規劃，園林布置等在世界建筑史中都處于領先地位，中國建筑所體現的“天人合一”的建筑思想也正是我們目前所最為尊崇的。

（2）然而長期自給自足，以農業為主的生產方式和中國人所特有的自然觀，使得我國的環境惡化雖比西方國家來得晚，但卻未能抵抗住經濟利益的誘惑和文化上的人為破壞。尤其是改革開放以后我國經濟得到快速發展，經濟建設現代化、工業化進程加快，我國城鎮的城市化建設進入新的歷史時期，但十年文革所帶來的對傳統文化的背離和否定以及建設理論的缺乏，加之對經濟增長的過熱追求，使得我國的城鎮生態環境迅速惡化，危害巨大。在這時我國的城鎮建設隨之走上工業化的道路，追求速度與效益，向磚塔、混凝土森林發展，中國人在稱頌自己的一幢幢高樓新舍崛地而起的同時，遠離了自然，并付出了代價， 此時的城市居住環境是灰色的，遠離了自然。

（3）對此老一輩科學家錢學森和一些專家于1996年富有遠見地提出了具有中國特色的21世紀中國城市模式——“山水城市”，這一對傳統建筑文化的回歸，立刻得到了有關專家和領導的響應，并迅速影響到全國，環境優化被納入到居住地建設中來，并影響了中國的城市建設，珠海和大連的城市建設是很好的例證。人是自然之子，是自然的一分子，人類應尊重周圍的環境，可以利用和改善環境，但不可破壞，否則將失去家園，失去自然之本。

（4）良好的居住區區位環境可以使人感到心曠神怡，品味高尚的文化內涵，優美的自然環境、人文環境對人的工作、生活和健康都會產生重大影響。 房地產開發商作為整個居住區的開發者，是介入居住環境的第一人，應建立以人為本的開發理念，建造高質量的樓盤，因此應從項目建設的各個階段重視并進行科學的論證。

2. 住宅房地產開發應遵循的程序

商業住宅小區同其他工程建設項目一樣，必須依照科學的建設程序，其開發程序既要反映工程建設的客觀規律，項目發展的內部聯系和過程，又能夠反映商品作為交易產品這一商品特性，從投資意向、投資機會選擇、項目決策、規劃設計、施工到竣工驗收及經營銷售，服務等方面制定出合理的實施階段計劃和開發程序。

2.1 商業住宅小區開發建設按不同實施階段劃分如下：

（1）前期工作階段

（2）規劃設計階段

（3）建設實施階段

（4）經營銷售階段。

2.2 商業住宅小區開發建設的具體程序如下：

（1）投資意向

（2）市場調查研究

（3）投資機會選擇

（4）編制項目建議書

（5）編制可行性研究報告

（6）經營銷售策劃

（7）勘測規劃設計

（8）招標

（9）建設施工、竣工

（10）經營銷售

（11）售后服務（物業管理）。

2.3 商業住宅小區開發建設階段與程序之間的關系如下（見圖1）：

3. 環境因素在房地產開發各階段的影響

商業住宅小區的開發同一般工業產品開發不同，雖然投資巨大卻仍是一種服務于個人的消費品，人生存在社會和自然環境中，行動、意識以及情感都不同程度地受環境的影響，所以說環境因素在商業住宅小區開發建設的各個階段都產生著顯著的影響，一種是潛在的、主觀的，如：開發商或消費者對某種環境因素的關心、向往程度；一種是直接的、客觀的，如：有關法律、法規、規范的要求和客觀存在的實體的約束。

3.1 期工作階段：

環境對此階段的影響主要表現在項目建議書和可行性研究的編制及經營銷售策劃三個方面。此階段作為投資者要對資源條件、建設條件、社會條件進行初步分析，并選擇合適的建設場地，分析工程對建設地環境生態的影響，并做出恰當的評價和環境生態效益分析，編制出指導進行下一步的工作計劃，方可對項目立項。此時，環境問題分析研究是非常重要的，而且研究面很廣，如：對建設地歷史文物的處理保護、配合協調；對建設地植被、自然景觀的利用保護協調；對建設地已有基礎設施和建筑的利用保護協調；對建設地水環境、大氣環境污染的防治；對建設地居民宗教信仰的尊重等等。開發商根據研究所得出的結論，針對建設地的環境要求著手擬定下一步的工作方向——建筑風格的趨向、建筑格局的布置、開發檔次的高低、消費人群的范圍、附屬設施的配套、空間的利用。開發商初擬產品的價格，并適時地結合特有環境條件突出亮點，企劃廣告創意。這階段的工作重點歸納起來就是：以客觀環境事實為依據，確定建設地；以主觀宣傳為導向，吸引消費者。環境在此階段的影響主要是以下幾個方面：

（1）是項目立項的依據之一（如是否破壞歷史景觀）。

（2）是可行性研究的一項重要內容。

（3）是建設規模控制因素之一（如風景區對樓高的限制）。

（4）是開發商產品定位的重要依據。

（5）是開發商進行銷售策劃的重要基礎。

3.2 規劃設計階段：

環境諸因素在此階段的影響是非常明顯的，此階段是一個承接過去開創未來的創造過程。規劃設計人員要根據前階段的研究分析成果，對建設地及周邊的地形地貌，自然環境，社會環境，歷史資料進行深入的調查研究，結合當地的法律、法規和宏觀規劃，依據有關的規定、規范，并經多方案的比選確定出最優的規劃建筑方案。這期間，環境的影響不但表現在規劃設計人員抽象的理解和主觀判斷上（如用地條件，選型，朝向，布置方式，群體組合，空間環境），而且還有嚴格而具體的法律、法規、規范、標準的限制（如日照間距，層高層數，綠化率，容積率，小區出入口的設置）。這個過程實際上就是人在對客觀存在的環境的認識和理解的基礎上，通過科學的主觀判斷和有關文件約束，把原有的環境科學地融合進新的環境中來，并最大可能地使其更具價值，從而實現人與環境的和諧共存。此階段環境的影響主要表現在以下幾個方面：

（1）是規劃設計的重要依據。

（2）是影響小區格局最終形成的主要因素。

（3）是確定小區對外聯系的主要因素。

（4）是確定建筑風格形成的主要因素。

（5）是影響小區開發成本的主要因素。

（6）是開發商進行銷售宣傳的主要依據。

3.3 建設實施階段：

環境在此階段的影響并不直接表現于最終產品，但直接影響產品的開發成本，依然是制約小區建設的重要因素。在施工階段，垃圾清運，粉塵、廢水的控制處理，噪音的控制，安全防護，貨物運輸都很大程度上受環境的制約，同時此時期的房屋銷售也進入實質性階段。主要影響表現在：

（1）影響工程進度。

（2）影響建設成本。

（3）影響銷售。

3.4 經營銷售階段：

此階段小區建設基本成型，小區本身由主觀的設計變成了客觀存在的事實，此時展現給人們的是一個人工和自然，新與舊相互影響的新的空間，可與人發生直接的交流，開發建設對環境的利用和創造成功與否，將直接影響人們對其的價值判斷。隱藏于青磚綠瓦下，綠地樹林里的過程已不復印象，所以此時環境的創造是給人最為直接、現實、客觀的內容。已經形成的新環境對現近乃至將來都會產生深遠的影響，是沉重的包袱還是巨大的財富。此階段環境的影響表現在以下幾方面：

（1）影響開發商的企業形象。

（2）影響開發商的經營利潤。

（3）影響消費者的購買欲望。

（4）影響產品的流通速度。

（5）影響產品的市場價值。

（6）影響產品的升值潛力。

通過以上的分析不難看出，區位環境貫穿于房地產開發的各階段，然而對開發商而言區位環境中的大多數因素是在項目開發前就已經存在的（如：自然風景、城市交通、基礎設施等），和后期的主體建設及小區建設相比，這些區位環境因素是客觀存在的，不為開發商的意志所轉移。因此，此階段的區位環境價值分析就顯得至關重要，它關系到產品的定位方向，消費群體的選擇，產品開發的檔次，并影響到后期的建筑規劃格局和戶型設計。

4. 小結

本文定性地分析了區域環境對商業住宅小區開發建設的影響，可以看出環境的開發、利用、建設已是當今各國政府、開發商、規劃建筑師、經濟學家考慮研究的主要課題，它貫穿于房地產項目決策、開發、建設、經營銷售的始終，并影響社會大眾的消費觀念，它關系到一個國家、一個地區、一個城市的良性發展。一個小區建設對環境利用的成功與否，不但對住宅小區自身的價值產生不可估量的影響，同時也是城市的財富，是人類長久的財富。綜觀以廣州“碧桂園”、“麗江花園”，深圳“四季花園”為代表的十大成功樓盤建設開發的成功經驗，其間無不體現環境與人這一主題。人類對自然界總是有一種潛意識的回歸和期盼，開發者抓住這一關鍵，經過科學研究，加以人工雕琢、精心打造，以滿目的綠色，山水的交融，超脫的空間給人以可居可賞，可動可靜的感受，達到一種“采菊東籬下，悠然見南山”的意境。可以成功地創造出獨特的企業文化，取得市場的優勢，同時也能為社會留下一筆物質和文化的財富。所以居住小區的開發建設應從以人為本的角度出發，認真利用和建設居住地的環境，并把高質量環境建設放在首位，只有這樣的勞動創造才能為社會所承認，才能發揮其最大的社會經濟價值，惠及子孫。