福州商業(yè)地產(chǎn)興未艾

隨著海西經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，福州做為區(qū)域的核心城市，必然會吸引大量的人口和資金的涌入，舊有的商業(yè)配套無論從體量上還是從質(zhì)量上，都已無法滿足日趨旺盛和不斷提高的市場需求。

市場供不應求

自去年起，曾經(jīng)沉寂了多年的福州商業(yè)地產(chǎn)開始漸漸火了起來。

今年2月，每平方米售價達到1.3萬元的倉山萬達廣場SOHO開盤當日即告售罄，速度之快，令人驚嘆。其實，自去年以來，福州商業(yè)地產(chǎn)就一直處于供不應求的狀態(tài)，交易價格節(jié)節(jié)攀升。據(jù)統(tǒng)計，截至2010年底，福州商業(yè)地產(chǎn)價格總體上漲了20％，其中，老城區(qū)商鋪售價平均漲幅達20％以上，新城區(qū)商鋪平均售價則上漲了15％，市中心的車庫售價也比2009年翻了一番，目前售價普遍在18～25萬元之間。

不僅商業(yè)地產(chǎn)的售價不斷刷新，各主要路段的商鋪、寫字樓租金也都大幅上漲，令不少承租者大為驚愕。以二環(huán)路利多福(左海)超市為例，其續(xù)約租金翻倍，達到每月100元／平方米，因不堪租金大漲，故只好選擇停業(yè)，而晉安區(qū)南平路一帶的店面租金也已達到每月100／元／平方米，此外，許多茶葉店租金也有10％～30％的上揚。另一方面，福州寫字樓的租金也正面臨新一輪上漲壓力。福州寫字樓均價已從去年的35～40元／平方米，漲至當前均價60元／平方米，已逼近廈門每平方60多元的租金均價。而環(huán)球廣場、置地廣場也從去年年初65～70元／平方米，上升到如今的100～1 10元／平方米，至于剛投入使用不久的信和廣場部分樓層的租金更是高達170元／平方米。

舊商圈“先天不足”

盡管現(xiàn)今的商業(yè)地產(chǎn)一片火熱，但也存在著不少問題。

一直以來，五四路與東街口都是福州的主力商圈。由于主要建筑多為10多年前甚至20年前開發(fā)，隨著城市化進程的不斷推進，這些早年開發(fā)的產(chǎn)品自然跟不上城市的發(fā)展步伐，在規(guī)模和專業(yè)化上與國內(nèi)一線城市的水平還存在很大差距，已無法適應城市發(fā)展的需求。

東街口商圈由于歷史悠久，因此在早期的規(guī)劃上存在一定的瓶頸，而龐大的客流量、車流量更是遠遠超出了它實際的承載能力，停車位成為東街口這個主流商圈的一大障礙。五四路上的多數(shù)寫字樓在規(guī)劃上同樣存在一些缺陷，停車難更是嚴重困擾辦公企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，五四路的寫字樓近95％停車位嚴重不足，停車位配置比例不到國際平均標準的一半。

隨著城市的發(fā)展和擴大，人們對配套齊全的新興商業(yè)地產(chǎn)愈發(fā)渴求。最好的例子便是“萬寶商圈”的成熟。2006年，萬寶商圈誕生之初，人們對其多抱以觀望的態(tài)度。然而，短短兩年，萬寶商圈迅速走紅。這里，業(yè)態(tài)豐富、停車位充足，吸引著倉山、臺江的客群，甚至是距離更遠的消費群體。如今，這已是一個可以漸與東街口抗衡的新商圈。可以預計，配套齊全、規(guī)劃合理的新型現(xiàn)代化商圈將會是福州未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。

升值潛力優(yōu)于住宅

從目前福州在售的樓盤來看，以大戶型及高端樓盤居多。對于這些樓盤來說，買者大多是多次置業(yè)者，首付比例將會高達50％，而一些市中心樓盤以及江濱地段樓盤，每平方米價格高達2～3萬元，絕對可以與一些寫字樓項目抗衡。無論從租售比還是投資的升值空間來看，寫字樓項目無疑更具有吸引力。

根據(jù)福州市鼓樓區(qū)樓宇辦官方數(shù)據(jù)顯示，去年1～10月，福州市僅鼓樓區(qū)新增樓宇企業(yè)1490家(只包括注冊資金在50萬元以上的服務類企業(yè)，不含入駐軟件園的企業(yè))，實現(xiàn)樓宇對接面積22.7萬平方米。而在未來，隨著海西經(jīng)濟的日漸騰飛，必將有越來越多的企業(yè)入駐福州，寫字樓及其周邊商業(yè)配套的需求與價值將會愈來愈凸顯，潛力不言而喻。

另一方面，隨著福州城市化進程的加快，一些新區(qū)的住宅開發(fā)已經(jīng)趨于成熟，消費需求在陜速增加，但是商業(yè)配套卻還沒跟上，市場留有巨大的空白待開發(fā)。而這兩年來，一些大型城市綜合體陸續(xù)落戶于五四北新區(qū)、金山新區(qū)、東部新城等未來城市“副中心”，使得福州商圈格局面臨洗牌，呈現(xiàn)“百花齊放”的發(fā)展趨勢。

有業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過一輪又一輪的暴漲，住宅地產(chǎn)未來的升值空間已經(jīng)基本透支，相對而言，商業(yè)地產(chǎn)的價值長期以來一直被低估，可以說還是價格洼地，給未來預留了更多升值空間。