淺析不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為物權(quán)法的基本制度之一，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及交易秩序及安全的維護(hù)具有極為重要的作用。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤，無論其是由登記機(jī)關(guān)或者登記申請(qǐng)主體的過錯(cuò)，其損害后果都是極為嚴(yán)重的。《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的規(guī)定較為模糊，可操作性不強(qiáng)，且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的性質(zhì)語焉不詳，有待于進(jìn)一步明確。選擇何種賠償責(zé)任模式才能盡可能的保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，是未來不動(dòng)產(chǎn)登記法亟須解決的核心問題之一。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；錯(cuò)誤；賠償責(zé)任

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）04-0110-02

一、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任概述

法律概念是構(gòu)建法律制度的基礎(chǔ)，然而關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的概念則在不同國(guó)家、因不同學(xué)者而有不同概念。由于概念的差異，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的性質(zhì)自然亦有所不同，但其最終歸宿卻均應(yīng)為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、交易秩序及安全。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償?shù)暮x及類型。在界定不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)明確登記錯(cuò)誤的含義。關(guān)于登記錯(cuò)誤，理論界有廣義說、狹義說及折中說三種觀點(diǎn)。廣義說認(rèn)為，登記錯(cuò)誤是指登記簿上所記載的事項(xiàng)與原始實(shí)時(shí)狀態(tài)不符的現(xiàn)象，產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因既包括登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤及遺漏，又包括物權(quán)合意的瑕疵，還包括有效登記完畢后的一些法定原因，如繼承、合并或者法院的判決。狹義說認(rèn)為，登記錯(cuò)誤是指基于有效的原因而為的登記，因登記錯(cuò)誤或遺漏所致的，登記不上的內(nèi)容與登記原因文件所記載的內(nèi)容不符。折中說則認(rèn)為，登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的原因不僅包括狹義登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的原因，還包括因登記原因瑕疵導(dǎo)致的錯(cuò)誤登記。持廣義說的典型代表國(guó)家為德國(guó)，狹義說以中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為典型，折中說以瑞士為代表。根據(jù)《物權(quán)法》第19條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。”第21條第2款：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”可見，《物權(quán)法》采取了折中說，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的含義可以概括為：當(dāng)事人或登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記中造成他人損害時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。根據(jù)這一定義，可以推出不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任包含如下特征：第一，其產(chǎn)生原因包括虛假登記與違法登記；第二，其責(zé)任主體是登記過程中的當(dāng)事人及登記機(jī)構(gòu)；第三，其形態(tài)既可以為侵權(quán)責(zé)任也可以為違約責(zé)任。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的產(chǎn)生原因，可以將不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任分為三種類型：即當(dāng)人事的賠償責(zé)任、登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任及多數(shù)人侵權(quán)的賠償責(zé)任。當(dāng)事人的賠償責(zé)任是由于虛假登記產(chǎn)生的，指申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人提供虛假材料，造成他人損害，該當(dāng)事人依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任則是因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)沒有盡到應(yīng)有的審查職責(zé)進(jìn)行了錯(cuò)誤的登記，給他人造成損害而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。多數(shù)人侵權(quán)的賠償責(zé)任包含兩種類型，第一種是虛假登記的當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通而進(jìn)行的共同侵權(quán)；第二種是虛假登記當(dāng)事人及登記機(jī)構(gòu)構(gòu)成無意思聯(lián)絡(luò)的數(shù)人侵權(quán)。第一種責(zé)任無疑是共同連帶責(zé)任，第二種責(zé)任則是各主體承當(dāng)?shù)呐c其過錯(cuò)相適應(yīng)的責(zé)任。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)。基于虛假登記當(dāng)事人的錯(cuò)誤造成損害的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的為民事賠償責(zé)任。但是基于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記造成他人損害的，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任究竟為何種性質(zhì)，理論界有兩種觀點(diǎn)：即行政賠償責(zé)任說和民事賠償責(zé)任說。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此賠償責(zé)任為行政賠償，登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任屬于國(guó)家賠償責(zé)任中的行政賠償責(zé)任。其理由有兩個(gè)：其一，登記機(jī)構(gòu)為國(guó)家行政機(jī)構(gòu)；其二，登記行為為行政行為。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此賠償責(zé)任為民事賠償責(zé)任。理由如下：第一，雖然登記主體為行政機(jī)構(gòu)，但本質(zhì)上，登記行為為物權(quán)變動(dòng)行為，具有私法性質(zhì)；第二，若將此責(zé)任界定為國(guó)家賠償責(zé)任則不利于保護(hù)受害人的合法權(quán)益；第三，中國(guó)以《國(guó)家賠償法》來確定國(guó)家應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，然而此賠償責(zé)任不在其范圍內(nèi)。

對(duì)以上兩種觀點(diǎn)分析比較，可見其爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于登記行為的性質(zhì)是公法行為還私法行為，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記兼具公私法雙重屬性，而不得單獨(dú)將其歸為公法行為或者私法行為，但行為性質(zhì)并非決定賠償責(zé)任的性質(zhì)，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益是承擔(dān)賠償責(zé)任的最終落腳點(diǎn)，鑒于中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)階段的具體情況，行政賠償更有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任構(gòu)成。行政賠償責(zé)任的構(gòu)成要件包括以下四個(gè)：責(zé)任主體、損害事實(shí)、違法行為以及違法行為與損害事實(shí)之間的因果關(guān)系。在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任中，其責(zé)任主體應(yīng)當(dāng)是國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員；損害事實(shí)即錯(cuò)誤登記而引發(fā)的當(dāng)事人權(quán)益損害的客觀存在；國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人實(shí)施了違法行使職權(quán)的行為；國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人員實(shí)施的違法行為是造成當(dāng)事人權(quán)益受損的直接原因。當(dāng)然，行政賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)具有一個(gè)不可忽視的前提條件，即當(dāng)事人已經(jīng)窮盡其他救濟(jì)途徑而無法獲得實(shí)際賠償。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償模式

1.德國(guó)的賠償模式。在德國(guó)和瑞士等國(guó)家，由于登記錯(cuò)誤致使當(dāng)事人權(quán)益受損害的，賠償金由國(guó)家負(fù)擔(dān)。在德國(guó)，登記收取的全部費(fèi)用上繳國(guó)庫，因此其賠償金由國(guó)家負(fù)擔(dān)。《瑞士民法典》明確規(guī)定，各州對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中產(chǎn)生的損害負(fù)賠償責(zé)任。這種由國(guó)家負(fù)擔(dān)賠償金的機(jī)制其出發(fā)點(diǎn)有兩個(gè)：首先，登記行為為公法行為，登記公信力來源于國(guó)家的強(qiáng)制力，登記體現(xiàn)了國(guó)家意志，在整個(gè)登記過程中，登記機(jī)關(guān)起著主導(dǎo)的作用，體現(xiàn)登記公信力的登記簿也是由登記機(jī)關(guān)制作頒發(fā)，因此，當(dāng)由于登記機(jī)關(guān)及其工作人員的違法或失職行為造成登記錯(cuò)誤而給當(dāng)事人造成損害時(shí)，將這一責(zé)任視為不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身的責(zé)任，國(guó)家承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制是公共負(fù)擔(dān)平等理論的產(chǎn)物 [1]。這種理論認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記這一國(guó)家行為其目的在于維護(hù)公共利益，因此，其費(fèi)用應(yīng)當(dāng)有全體公民共同負(fù)擔(dān)。登記費(fèi)用由國(guó)家機(jī)關(guān)收繳，登記錯(cuò)誤造成損害而產(chǎn)生的賠償金便理應(yīng)由國(guó)家財(cái)政來負(fù)擔(dān)。國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的承擔(dān)主體是具有國(guó)家信用作保障的，實(shí)現(xiàn)的可能性較大，但通常情況下，國(guó)家賠償適用“最小化”原則，即其賠償范圍非常狹窄，僅限于當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤而受到的直接的、實(shí)際的損失，且尋求賠償?shù)某绦驘┈崳@些都不利于當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)。同時(shí)，由國(guó)家負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任，加重了國(guó)家財(cái)政的負(fù)擔(dān)，偶然性的登記錯(cuò)誤，會(huì)對(duì)國(guó)家財(cái)政的穩(wěn)定性帶來巨大沖擊。

2.澳大利亞的賠償模式。在采用托倫斯登記制度的國(guó)家，如澳大利亞、新西蘭、美國(guó)部分州以及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，因登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償金由登記機(jī)關(guān)建立的登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任基金負(fù)擔(dān)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地法》明確規(guī)定，登記錯(cuò)誤的賠償金由行政機(jī)關(guān)支付，抽取登記費(fèi)用的10%用作登記錯(cuò)誤賠償基金，專供登記錯(cuò)誤賠償所用。這一負(fù)擔(dān)機(jī)制也叫利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制，即登記申請(qǐng)人在申請(qǐng)登記時(shí)繳納一定的登記費(fèi)用，登記機(jī)關(guān)抽取費(fèi)用的一部分來建立登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任基金，該基金只能用于支付登記錯(cuò)誤賠償金，不得用于其他用途。這種機(jī)制認(rèn)為，登記申請(qǐng)人是登記的受益人，“按照受益原則，享受政府所提供的特定的公共物品或勞務(wù)的效益，當(dāng)相應(yīng)地為此支付一部分費(fèi)用，即所謂誰受益誰出錢”[2]。因此，在這種機(jī)制中，貫徹著公平負(fù)擔(dān)理論。這一機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于賠償金來源的穩(wěn)定性，但在實(shí)際操作中仍然會(huì)存在一定困難：其一，登記機(jī)關(guān)收取的登記費(fèi)用較低，采用這種機(jī)制無疑會(huì)加重登記費(fèi)用。其二，登記錯(cuò)誤的出現(xiàn)具有偶然性，收取登記費(fèi)用的多少比例能夠滿足登記錯(cuò)誤的賠償，較難確定。比例過高則加重登記申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)，比例過低，又不能彌補(bǔ)登記錯(cuò)誤給當(dāng)事人帶來的損害。

3.英國(guó)的賠償模式。在英美等國(guó)家，為了保證登記申請(qǐng)人的權(quán)利免受第三人的原因而造成財(cái)產(chǎn)性的損失，出現(xiàn)了私人經(jīng)營(yíng)的“產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司”。這種公司通過審查投保人的資料，確定突然出現(xiàn)第三人來影響投保人權(quán)利的可能性的大小，根據(jù)這種可能性與投保人簽訂保險(xiǎn)合同，收取保險(xiǎn)費(fèi)用。這種保險(xiǎn)公司很早以前就出現(xiàn)了，在一定區(qū)域內(nèi)壟斷，掌握了大量的資料，其功能類似于德國(guó)的土地登記簿。在采取保險(xiǎn)機(jī)制的國(guó)家里，登記不具有公信力，一旦登記錯(cuò)誤造成損害，保險(xiǎn)公司向投保人支付保險(xiǎn)金來彌補(bǔ)損失。保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于登記錯(cuò)誤賠償?shù)馁Y金來源于商業(yè)化的保險(xiǎn)公司，能夠充分保證當(dāng)事人的權(quán)益。然而，保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)機(jī)制的實(shí)現(xiàn)需要完善的配套機(jī)制與之配合，才能發(fā)揮其功效。在中國(guó)保險(xiǎn)公司很難掌握登記信息，也很難涉足不動(dòng)產(chǎn)登記過程，這樣，對(duì)保險(xiǎn)公司來說，保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)過高。

三、建立中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金

不同的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制只要找到適合其發(fā)展的土壤，均能充分發(fā)揮其效力。因此，在選擇中的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償模式時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持從中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀出發(fā)，在此基礎(chǔ)上，吸收各國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，尋找解決中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的良方。

中國(guó)應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金制度[3]。其理由有如下兩點(diǎn)：其一，建立登記賠償基金有利于維護(hù)受害人的合法權(quán)益。目前，因登記錯(cuò)誤受有損害的當(dāng)事人只能通過行政訴訟的方式獲得救濟(jì)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而在賠償基金制度下，當(dāng)事人可以直接申請(qǐng)賠償，如登記機(jī)構(gòu)拒絕，當(dāng)事人還可以通過訴訟的方式解決，這樣，其權(quán)益就有了雙重保障。其二，建立登記賠償基金制度，能夠有效降低登記機(jī)構(gòu)的賠償風(fēng)險(xiǎn)，有助于登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的履行。不動(dòng)產(chǎn)對(duì)人們的生產(chǎn)、生活都具有極為重要的意義，一旦登記出現(xiàn)錯(cuò)誤，對(duì)當(dāng)事人的影響是非常大的，如這種風(fēng)險(xiǎn)均有登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)，無疑會(huì)降低工作效益，不利于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)，賠償基金制度能夠化解登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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