房?jī)r(jià)上漲的原因分析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)部門，它的發(fā)展、變化及運(yùn)行情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展和人民的生活質(zhì)量。因此，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控就成為政府對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控和提高國民生活水平的重要組成部分。而了解中國城市住宅價(jià)格波動(dòng)的原因是政府施行宏觀調(diào)控措施的前提。影響一種商品價(jià)格的有許多因素，但是成本、供給、需求是最重要的三種因素。住房也是一種商品，它的價(jià)格也是在這三種主要因素影響下形成的。

關(guān)鍵詞：成本；供給；需求；房?jī)r(jià)；上漲；原因

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）04-0158-01

住宅產(chǎn)業(yè)和人們?nèi)粘Ｉ钭钕⑾⑾嚓P(guān)，它的價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和社會(huì)的穩(wěn)定有著重要影響。導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因是多方面的，本文主要從成本、供給、需求三個(gè)方面來分析房?jī)r(jià)上漲的原因。

一、成本因素

1.土地價(jià)格上漲。中國目前地價(jià)的大幅上漲與地方政府息息相關(guān)。地方政府推動(dòng)地價(jià)上漲的根本動(dòng)機(jī)就是其“土地財(cái)政”利益，即通過出讓(批租)若干年土地使用權(quán)就能在短期內(nèi)獲得巨額財(cái)政收入。巨大的“土地財(cái)政”利益成為地方政府推漲地價(jià)的內(nèi)在動(dòng)力。

2.新建住宅建造成本增加。水泥和鋼材是建造房屋的主要原料。經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前鋼材和水泥市場(chǎng)得到極大發(fā)展；經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生后，由于受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響鋼材、水泥價(jià)格連續(xù)下降；2009年第二季度以來，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)回升，直接拉動(dòng)了鋼材和水泥價(jià)格的反彈。

二、供給因素

1.土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響。房地產(chǎn)與土地聯(lián)系緊密具備不可移動(dòng)性、使用的長(zhǎng)期性等特點(diǎn)。土地直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)水平，是房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成部分。隨著國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地因級(jí)差地租變化的影響，造成土地出讓價(jià)格的上漲。2002年7月起，國家強(qiáng)化了土地的計(jì)劃管理，發(fā)出了土地供給偏緊的信號(hào)，全國商品房用地出讓全部實(shí)行“招、拍、掛”以來，城市國有土地使用權(quán)的出讓價(jià)普遍翻了一番多，房?jī)r(jià)迅速上漲，土地供應(yīng)不足嚴(yán)重限制了住房的供應(yīng)水平。

2.住房供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。2005—2007年中國商品房每年銷售面積都大于竣工面積；即使是2008年，中國商品房銷售面積與竣工面積也相差很少，這樣的情況使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。土地供應(yīng)量的減少，再加上房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地的囤積或倒賣，使得商品房本身的供應(yīng)量減少；另外，從開發(fā)商得到土地到建成房屋中間需要設(shè)計(jì)與建設(shè)的過程，這一過程一般起碼是在兩年以上；再者，有些開發(fā)商為了參與到開發(fā)房地產(chǎn)這一項(xiàng)目上來，通過自籌資金、銀行借貸等等方式獲取到購買土地的資金，但在得到土地后卻沒有后續(xù)資金來繼續(xù)設(shè)計(jì)、建設(shè)房屋，導(dǎo)致了不動(dòng)工或爛尾樓的出現(xiàn)；還有一些開發(fā)商出于投機(jī)心理在建成房屋后，將房屋空置，以期過后幾年的高利潤。

三、需求因素

1.城市化進(jìn)程推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。改革開放以來的三十年間，全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25個(gè)百分點(diǎn)。中國的城鎮(zhèn)人口由1.7億增至3.81億，平均年凈增加1 000萬。1998年以后，由于戶籍制度改革的推進(jìn)，中國進(jìn)入了加速城市化的階段，2004年中國城市人口達(dá)到了5.23億，比1998年增加1.42億，平均每年增加2 000多萬城市人口。人口城市化率達(dá)到40.53%。十六屆三中全會(huì)決定提出的許多政策將加速農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移。如決定規(guī)定：“在城市有穩(wěn)定職業(yè)和住所的農(nóng)業(yè)人口，可按當(dāng)?shù)匾?guī)定在就業(yè)地區(qū)或居住地登記戶籍，并依法享有當(dāng)?shù)鼐用駪?yīng)有的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)”。僅這一項(xiàng)政策，對(duì)中心城市就會(huì)產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)需求。可以估計(jì)，城市化的進(jìn)程將在未來較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)下去，中國將進(jìn)入城市化率40%~60%的加速擴(kuò)張階段。在這一時(shí)期，商品住宅的需求將繼續(xù)增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。

2.市場(chǎng)存在大量投資需求。近年來，中國房地產(chǎn)投資額連年攀升，這樣的狀況使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在大量投資資金，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)跟著投資額的上升也上漲。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民可支配收入提高；民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道。

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問題，也是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的不穩(wěn)定因素。政府要通過行政手段、法律手段、經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供給和需求，使之達(dá)到平衡，從而使房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整到合理水平。[責(zé)任編輯 安世友]