房價上漲的原因分析

摘 要：房地產業是國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業部門，它的發展、變化及運行情況，直接影響相關產業部門的發展和人民的生活質量。因此，對住宅產業的宏觀調控就成為政府對整個國民經濟實施宏觀調控和提高國民生活水平的重要組成部分。而了解中國城市住宅價格波動的原因是政府施行宏觀調控措施的前提。影響一種商品價格的有許多因素，但是成本、供給、需求是最重要的三種因素。住房也是一種商品，它的價格也是在這三種主要因素影響下形成的。

關鍵詞：成本；供給；需求；房價；上漲；原因

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0158-01

住宅產業和人們日常生活最息息相關，它的價格波動對整個國民經濟的運行和社會的穩定有著重要影響。導致房價上漲的原因是多方面的，本文主要從成本、供給、需求三個方面來分析房價上漲的原因。

一、成本因素

1.土地價格上漲。中國目前地價的大幅上漲與地方政府息息相關。地方政府推動地價上漲的根本動機就是其“土地財政”利益，即通過出讓(批租)若干年土地使用權就能在短期內獲得巨額財政收入。巨大的“土地財政”利益成為地方政府推漲地價的內在動力。

2.新建住宅建造成本增加。水泥和鋼材是建造房屋的主要原料。經濟危機之前鋼材和水泥市場得到極大發展；經濟危機發生后，由于受到經濟危機的影響鋼材、水泥價格連續下降；2009年第二季度以來，宏觀經濟形勢企穩回升，直接拉動了鋼材和水泥價格的反彈。

二、供給因素

1.土地供給對房價的影響。房地產與土地聯系緊密具備不可移動性、使用的長期性等特點。土地直接影響著房地產產品的供應水平，是房價的重要構成部分。隨著國民經濟和城市建設的發展，相關土地因級差地租變化的影響，造成土地出讓價格的上漲。2002年7月起，國家強化了土地的計劃管理，發出了土地供給偏緊的信號，全國商品房用地出讓全部實行“招、拍、掛”以來，城市國有土地使用權的出讓價普遍翻了一番多，房價迅速上漲，土地供應不足嚴重限制了住房的供應水平。

2.住房供給對房地產價格的影響。2005—2007年中國商品房每年銷售面積都大于竣工面積；即使是2008年，中國商品房銷售面積與竣工面積也相差很少，這樣的情況使得中國房地產市場供小于求，房價會上漲。土地供應量的減少，再加上房地產開發商對土地的囤積或倒賣，使得商品房本身的供應量減少；另外，從開發商得到土地到建成房屋中間需要設計與建設的過程，這一過程一般起碼是在兩年以上；再者，有些開發商為了參與到開發房地產這一項目上來，通過自籌資金、銀行借貸等等方式獲取到購買土地的資金，但在得到土地后卻沒有后續資金來繼續設計、建設房屋，導致了不動工或爛尾樓的出現；還有一些開發商出于投機心理在建成房屋后，將房屋空置，以期過后幾年的高利潤。

三、需求因素

1.城市化進程推動房價上漲。改革開放以來的三十年間，全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增長0.6個百分點，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25個百分點。中國的城鎮人口由1.7億增至3.81億，平均年凈增加1 000萬。1998年以后，由于戶籍制度改革的推進，中國進入了加速城市化的階段，2004年中國城市人口達到了5.23億，比1998年增加1.42億，平均每年增加2 000多萬城市人口。人口城市化率達到40.53%。十六屆三中全會決定提出的許多政策將加速農村人口向城市轉移。如決定規定：“在城市有穩定職業和住所的農業人口，可按當地規定在就業地區或居住地登記戶籍，并依法享有當地居民應有的權利，承擔相應的義務”。僅這一項政策，對中心城市就會產生巨大的市場需求。可以估計，城市化的進程將在未來較長時間內持續下去，中國將進入城市化率40%~60%的加速擴張階段。在這一時期，商品住宅的需求將繼續增長，城市化進程將推動房地產業繼續發展。

2.市場存在大量投資需求。近年來，中國房地產投資額連年攀升，這樣的狀況使得房地產市場中存在大量投資資金，由于房地產市場供不應求，房價跟著投資額的上升也上漲。隨著中國經濟的發展，居民可支配收入提高；民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道。

綜上所述，房地產價格的快速上漲已經成為中國經濟運行中的突出問題，也是整個國民經濟持續健康發展的不穩定因素。政府要通過行政手段、法律手段、經濟手段來調節住房市場供給和需求，使之達到平衡，從而使房地產價格調整到合理水平。[責任編輯 安世友]