高房價下市民二手房消費行為的影響因素調查

摘 要：采用問卷調查和實地訪談相結合的方法，以成都市民二手房消費意愿為研究對象，探討了高房價下二手房消費的各種影響因素。結果表明：（1）房貸利率因素對市民二手房消費有著重要影響；（2）二手房價格的高低和區位的優劣直接影響市民的二手房交易決策；（3）中介市場對二手房消費作用有待提高。最后提出有效、靈活調控利率、加強二手房中介市場的監管和規范二手房交易環節等措施，可有效促進二手房交易的建議。

關鍵詞：高房價；二手房；消費；因素

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0161-03

前言

近年來，隨著經濟的較快發展和城市化快速推進，房地產行業呈現較快發展的勢頭，國內商品房價一路攀升。2010年70個大中城市新建商品住宅銷售價格全年平均漲幅在13.67%。成都作為西部地區的金融中心，房地產市場也快速發展，2010年1—11月，成都商業地產成交均價9 112元/m2，規模、金額以及均價分別同比上升40.1%、44.1%和2.8%，住宅商品房價格的漲幅達26.9%。房價的過快上漲，居民的購房壓力增大，購買意愿變得理性，國家的宏觀調控和限購措施，使具有明顯價格優勢的二手房消費逐漸升溫。面對這種變化，究竟是當前高房價下的暫時之象，還是二手房市場逐漸開始被人們接受，其中哪些因素影響二手房消費行為，都值得我們深入的研究和探討。

綜觀理論界對二手房消費的探討，集中在對二手房市場問題、價格的影響因素及交易問題上。如胡昌平從市場角度分析二手房存在的問題并提出相關建議[1]；張占平用實證分析認為交通、住宅年限及建筑結構影響二手房價格[2]；鄒高祿，渠文晉等從二手房價格對住房特征和區位變化敏感性分析入手，認為房價受住房面積的影響較大[3]；紀秉林指出二手房交易中存在信息不對稱的問題[4]；王卿、郝曉杰提出二手房中介要加強在交易中安全風險意識[5]。上述研究較多從宏觀角度分析二手房價格影響因素和交易問題，而鮮有從微觀的角度即消費行為角度，分析影響二手房交易因素。因此，本文擬從購房者購買行為的角度，通過實際調查來探討影響成都市民二手房交易的各種因素，總結市民的購買行為規律，為規范二手房市場，促進其健康發展提供參考。

一、數據描述

為了解成都市二手房消費行為，本文根據前期的相關調查和二手房中介提供的信息設計了調查問卷。問卷的設計主要有四個方面：一是外部政策，指國家二手房宏觀政策以及地方性政策；二是二手房自身因素，包括質量、價格等；三是市場環境，即價格、中介、交通、區位等；四是消費者，指其家庭收入和購房預期及個人偏好等。

此次調查時間為2011年1月15日至 2月15日，調查地點為成都市龍泉驛區，以發放問卷和訪談的形式進行，問卷容量100份。

二、結果分析

總體上看，影響市民消費二手房的因素中，國家政策比例最高，約占85%；其次是房屋自身因素，約占82%；再次是地方政策，約占80%，最后是周圍環境和相關信息的準確度，分別占63%和 30%（如圖1所示）。

圖1 購房者購買行為影響因素

為了得知各政策對市民消費二手房的具體影響，筆者做了進一步的調查，結果如下：

1.政策因素。國家政策對購房者影響程度，金融政策排在第一位，約有60%樣本選擇了此項；其次是市場制度，約占20%；再次是限購措施約占16%，稅收和其他因素各占3%和1%；因居民購買力有限，多數購買者會選擇貸款購買。因此，利率的高低直接決定購房者的還款壓力和購房成本。

2.區位環境。從周圍環境來看，交通的便利度約占58%，生活設施約占26%，小區環境約占10%，教育、區位繁華度和其他共計占6%，可見居民購二手房時較多考慮交通因素。

3.中介因素。中介作為二手房信息的重要提供者，是居民二手房購房的重要影響因素。56%的受訪者是熟人介獲取相關信息的，22%的人是通過二手房中介，17%的人是通過網站獲取，6%的人是通過報紙獲取。可見中介在提供交易信息方面，仍有較大空間。

在問及對本地區房屋中介的總體印象時，有58%的人認為一般，基本沒什么感覺，其次有 25 %的人認為較好，再次有11%的人認為較差，僅有6%的人認為很好。由圖5可以看出，購房者對二手房中介并沒有特別明顯的印象，一般和較差占居69%，可見二手房中介存在較大的問題。

對二手房中介未來改進方面，被調查者認為誠信位居第一，占86%，其次是辦事的效率占78%，緊隨其后的是專業素質占69%，最后服務熱情占50%。可見中介存在較多的問題。市場的不完善又導致了誠信缺失，目前購二手房存在一定風險，影響購買選擇。

圖6 認為房地產中介未來需要改進方面

4.二手房自身因素。二手房自身因素是購買者對二手房提出一些具體的要求。消費者最看重的價格因素，占22%，其次是房屋的戶型、質量和面積，各占16%、14%和14%。房價是購房者最為看中的因素。

圖7 購房者購買最看重二手房自身的因素

在二手房購買原因中，總價低和即買即住的頻率最高，為86%和83%，其次是成熟的物業為72%，最后質量好、拆遷獲賠、升值快、和房源廣比例相當，分別為31%、28%、17%和25%。總價低為人們購買二手房的主要原因。價格的高低直接影響居民二手房購買。

圖8 購房者購買二手房的原因

三、探討

1.國家政策對二手房消費行為的影響十分明顯。調查顯示國家調控政策中，利率對消費者購房影響最大。對大多家庭來講，全款購房存在較大的壓力，貸款購房為主要選擇，利率直接影響其還款金額。目前國家使用差別化的利率手段，有效地遏制了投機性需求。因此，未來二手房的市場調控中，國家發揮積極的主導作用，利用稅收和靈活利率對二手房市場進行合理的調控，這將對二手房購買行為將產生重要影響。

2.外部交通影響二手房購買區位選擇。在二手房購買的區位選擇上，便利的交通作為首選。隨著城市的不斷發展，交通是連接居民居住和上班的紐帶，便利的交通降低人們出行成本，吸引購買者的親睞。市區因交通便利，生活設施較為完善方便，購房者更偏向于選擇市區內二手房，這也和新房中市民偏愛市郊存有區別。因此，從居住和工作生活角度看，選擇價格相對低廉且在交通便利的老城區的二手房，成為更多購房者尤其是年輕人的選擇。

3.加強二手房中介監管，有利于二手房市場的健康發展。房屋中介是二手房交易的橋梁，為其提供多元化的中介服務。據調查顯示，購房者更愿接受親友介紹獲得相關信息，表明中介在信息透明度以及信息可信度上還不高；中介在顧客滿意度方面也存在較大問題，“一般”和“不滿意”態度各占據58%和11%，表明中介提供信息的低認同度；調查結果還顯示，誠信、辦事效率和專業素質，是未來中介市場有待改善的方向，表明中介從信息獲取、消費者認知度、誠信度等都存在較大缺陷，需中介加強誠信理念，提高辦事效率，提升專業水平，樹立品牌意識，獲得顧客的高認同度。

對此政府應采取措施和加強監管來降低二手房交易風險，如加大對房地產經紀人的考核力度，規范中介收費和各項專業合同范本，加大對無證中介、無資質中介的查處力度，還應建立中介機構的信用等級評定來引導市場選擇等，為二手房市場創造良好的環境。

4.加強二手房價格管理是促進二手房市場健康發展的重要手段。調查顯示二手房價格已成為人們最關注的因素，房屋質量和戶型等其他因素位居其次。一方面新房價格居高不下，二手房明顯具有價格優勢；另一方面購房者主要為自住型需求，先滿足居有所屋，才考慮居住的檔次和質量及環境問題；價格的高低直接影響他們的購買選擇。因此，合理的調整和規范二手房市場的價格，不僅會促進二手房市場的交易量的上升，推動二手房市場的發展，對于穩定全國房價也有積極作用。

參考文獻：

[1] 胡昌平，劉清平.對發展中國二手房地產市場的建議[J].中國房地產金融，2007，(7)：33-35.

[2] 張占平，胡豐印.西安市二手房價格影響因素研究[J].技術與創新管理，2008，(2)：90-91.

[3] 鄒高祿，渠文晉.二手房價格對住房特征和區位變化的敏感性分析[J].西南師范大學學報，2005，(30).

[4] 紀秉林.基于不對稱信息的二手房市場交易問題研究[D].西安：西安建筑科技大學碩士論文，2004：13-33.

[5] 王卿，郝曉杰.中介企業二手房交易風險分析與對策研究[J].商業環境，2009，(5)：85.[責任編輯 安世友]