房地產企業的城市布局思考

[摘要]隨著國內外環境的不斷變化以及房地產調控的常態化，房地產市場格局發生很大變化。一些標桿房企業績逆市增長，實現了行業洗牌過程中的成功占位，其中一個重要原因就是這些標桿房企前瞻性地實施了全國化布局，提早布局于二三線城市甚至是一些有潛力的四線城市。當前房地產企業城市布局的主要表現與特點是：嚴控一線城市拿地，二三線城市成土地儲備的首選；房企類型不同，城市布局和拿地策略迥異；城市布局的區域發展不均衡，有潛力的四線城市蓄勢待發。未來房地產企業的城市布局應注意以下幾點：一要量力而行，不可盲從；二要契合房企資源和背景；三要戰略性考慮業態模式和市場容量。

[關鍵詞]房地產企業，城市布局，標桿房地產企業，表現，建議

[中圖分類號]F425 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-4175（2012）06-0069-03

[作者簡介]王秀玲（1978-），女，山東菏澤人，北京交通大學經管學院博士后，主要研究方向為房地產投融資問題。李文興（1958-），男，山西臨汾人，北京交通大學經管學院教授、博士生導師。

一、標桿房地產企業業績逆市增長，城市布局效應顯現

近年來，隨著房地產行業宏觀調控的不斷深入，房地產市場及競爭格局發生了顯著變化，市場方面受限貸、限購政策的影響，需求結構發生了很大變化，投資需求離場，首置及改善型的自住需求成為市場的絕對主力；另外，房企銷售業績分化加劇，市場集中度越來越高，行業洗牌加速。根據中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布的《2012上半年房企銷售TOP50》顯示，2011～2012上半年，標桿房企除了萬科、恒大業績穩健，持續領跑銷售額、銷售面積冠軍外，保利、中海、龍湖、世茂、華潤置地等房企也穩居房企銷售金額前十名。這些房企為什么逆市下依然能跑贏大市，實現行業洗牌過程中的成功占位呢？其中有一個共同的重要原因，就是這些標桿房企前瞻性地實施了全國化布局，提早布局于二三線城市甚至是一些有潛力的四線城市。正如圖1所示，除了富力、招商之外，其余房企在二三四線城市布局比重全部超過80％。本輪調控限購的對象主要針對一二線城市，尤其是一線城市調控最為嚴市擴張和經濟發展皆處于上升通道，居民住房購買力和消費意愿都較強，土地成本相對較低，同時，限購政策環境較一線更寬松，房企紛紛轉向二三線城市拿地。正如圖2所示，15家標桿房企絕大部分二三線城市土地儲備總量占80％以上，而中海、龍湖、綠城、碧桂園等房企甚至超過90％以上，可以預見，未來幾年二三線城市將是國內房地產業的主要市場。

2 房企類型不同，城市布局和拿地策略迥異。在本輪宏觀調控持續背景下，房企總體上在拿地規模、頻率上處于收縮態勢，但不同背景、不同類型的房企在城市布局和拿地策略上也呈現明顯不同，大致分幾類：（1）快周轉、持續擴張型。比如，萬科、綠地等標桿房企反周期拿地，在土地市場低迷、土地成本有明顯下降背景下，逆市抄底拿地，因此拿地頻率較高。2011年幾乎每月都有新增地塊，2012年上半年，拿地頻率雖有所放緩，但同其他房企相比，拿地數量仍處于高位。（2）主動收縮型。比如，受限購政策和市場影響，綠城的土地儲備總量相對其銷售速度明顯處于過剩態勢，再加上現金流緊張、資金壓力過大，致使其主動控制拿地節奏，緩拿地、少拿地。（3）拿地和銷售關聯型。比如，龍湖、世茂等房企在拿地速度和銷售資金回籠速度方面基本保持一致，整體上要求每個區域公司在完成預期的銷售目標和回籠資金后，在確保現金流安全的前提下才考慮新增土地，以滿足企業的持續發展需要。

3 城市布局的區域發展不均衡，有潛力的四線城市蓄勢待發。房地產市場發展空間有很強的區域性，房地產的發展潛力與區域經濟、城市規模、城市建設程度、居民收入水平都息息相關。從房地產發展歷程來看，城市布局區域并不均衡，長三角、珠三角、環渤海是前些年房企率先重點進駐的區域，但近幾年隨著國家對中西部和東北區域的政策扶持力度加大，經濟發展迅速，吸引了一些標桿房企紛紛進入，尤其是中西部區域最為顯著。從表1可以看到，中西部已成為眾多標桿房企重點傾斜的區域，恒大集團和招商地產在中西部土地儲備的總量分別已達到50．9％和74％。目前房企土地儲備區域布局還有一個明顯特征，就是環渤海、珠三角、長三角的一二線城市布局比重在下降，房企更多關注的是這些區域的三四線城市，尤其是南通、昆山、常熟、宜興、江陰等四線城市已成為房企重點關注的價值洼地。

三、對未來房地產企業城市布局的幾點建議

隨著國內外環境的不斷變化以及房地產調控的常態化，近兩年房企遭遇了十年來最為嚴厲的政策調控，房企將普遍面臨“去政策紅利、去存量、去杠桿”的三大壓力，同行業的競爭也將愈演愈烈。如何才能在未來房地產行業中走得更好、更穩健？城市布局和拿地策略是否合理是極其重要的一環。因此，房地產企業一定要把握市場節奏，根據自身情況謹慎布局城市。

一要量力而行，不可盲從。目前來看，中央層面房地產調控的主基調不會輕易放松，至少一兩年內以限購限貸為核心的調控主基調不會發生改變，政策面仍將保持相對高壓狀態，房企現金流將遭受銷售、人力成本攀升、信貸趨緊、融資受阻等各個層面的壓力和考驗。因此，房企更需要謹慎布局，在拓展新城市時充分考慮自己的優劣勢，審視自己是否具備充足的人才儲備和適合擴張的組織結構以及完善的產品線，要量力而行，不可盲目跟從。比如，近幾年高周轉類房企實現了超常規的倍速擴張，如萬科、中海、保利、綠地等標桿房企先是在全國一二線城市以點布局，隨后滲入這些重點城市周邊區域，這類型城市布局路徑需要強大的資金做后盾，在目前的市場環境下，對很多房企而言未必合適，或許選擇先在本區域重點發展，然后逐漸滲透到本區域三四線城市的布局路徑，未必不是務實之舉。

二要契合房企資源和背景。不同類型和背景的房企，在制定城市布局策略時要充分考慮到企業自身的資源和背景，比如央企類型的，資金實力、政府人脈關系占優，再加上自身擁有的稀缺資源（如醫療、教育、金融等），在城市布局上更前瞻一些，更游刃有余一些，可以在一線城市的稀缺地段做高端、品牌和利潤，也可以在二三線城市做規模，還可以提前布局有潛力的四線城市。區域民營類型的，同央企類相比，資金、政府人脈、資源都略遜一籌，全國化布局路徑優勢并不占優，但這類企業由于精于區域深耕，具備絕對的區域擴張優勢。比如，新城地產15年來專注在常州、上海、南京、蘇州、昆山、無錫等長三角城市不斷深耕，由于深度了解市場和客戶需求，摸索出了適合長三角區域市場的獨特產品線，比很多外來規模房企更容易受到客戶認可和接受。

三要戰略性考慮業態模式和市場容量。隨著宏觀調控對住宅市場產生的深刻影響，許多房企紛紛調整業態模式，提高商業地產、旅游地產、養老地產的比重，降低住宅地產比重。這樣做的原因，一方面商業地產、旅游地產、養老地產隨著需求的不斷增加，未來發展空間會很大；另一方面，這些業態受調控影響較小，能規避一些政策風險，有利于平衡資金流。因此，原先專注于住宅市場的萬科、保利、龍湖、金地、世茂等房企都紛紛調整業態模式，甚至不約而同地對外宣稱，未來將不斷擴大在商業地產、旅游地產、養老地產等領域的投入，可以說，業態模式趨于多元化也是未來房地產行業發展的大趨勢。房企在制定城市布局策略時，要結合企業未來發展戰略目標，具有前瞻性。另外，也要充分考慮市場容量問題。比如，目前相當一部分經濟發展水平較高、城鎮人口相對聚集的三四線城市也出現了投資熱，但必須警惕的是，大多數三四線城市無論經濟水平、人口規模、居民財富積累還是城市硬件配套方面，同一二線城市相比都有很大差距。但持續的高體量土地供應將造成商品房市場巨大的供應壓力，未來市場面臨巨大的供求風險，比如，唐山2008～2011年商品房土地成交量年均1000萬平方米以上，但同期商品房的實際成交量卻小于每年200萬平方米的水平。因此，未來房企在制定城市布局策略、拓展新城市時，必須充分了解目標城市的市場容量和發展潛力。

總之，近兩年房企紛紛調整城市布局策略，以應對新格局下調控對市場的影響。但房企能否真正走得更遠、更穩健，就不單單是城市布局問題，而是房企的戰略、資金、產品、團隊等多方面的綜合考量，因此房企在考慮城市布局時，一定要從全方位去思考。

責任編輯 于曉嬡