溫州炒房客完了

如果房價不反彈20％到30％，將有大批的炒房客死在沙灘上。

據《第一財經日報》近日報道，溫州新建商品房比最高價時下跌30％到40％，加上融資成本，80％以上的炒房一族已經資不抵債，成為“負翁”一族。

一切源于金融杠桿的緊縮。

以該報道為例，設定炒房客的融資比例為70％，30％為自有本金，同時融資比率為較為樂觀的年息10％。根據收益率公式計算，炒房客購買的房產以23％為臨界點，當房價下跌23％，炒房客手中的資產即為負資產，資不抵債。換句話說，就算用較為樂觀的數據估算，當房價下跌20％到30％這個敏感區間時，在2010年、2011年高位接盤的炒房者會成為負翁。

此輪房價下跌，以此前房地產泡沫最大、金融杠桿最長、實體經濟降溫最快的城市，房價下降最為明顯。溫州房價大幅下降。根據國家統計局的數據，2012年5月溫州市新建商品住房價格指數同比為84.9，二手房價格指數同比為82.9，成為全國70個大中城市中房價下降幅度最大的城市。《華夏時報》調研的情況遠比統計局公布的數據更為嚴峻！以溫州公認的豪宅項目鹿城廣場為例，2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米，而現在攔腰斬斷下跌至2010年的開盤價4萬元/平方米也出不了手，甚至有喊出3.8萬元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房價曾“破四（萬）沖五（萬）”，號稱全國房價最高的縣，如今房價普遍下跌了1萬元/平方米以上。

溫州與鄂爾多斯的情況較為相似。目前，鄂爾多斯正在重演上世紀90年代初房地產泡沫崩潰的一幕，當從煤炭財富轉移而來的資金被釜底抽薪，這個城市因此前的房地產泡沫被冠以鬼城的稱號。因為無法找到溫州住宅房產詳盡的官方數據，我們以同處浙江省、泡沫同樣較高的杭州房地產市場數據類比。中國房地產數據研究院的數據顯示，今年6月，杭州商品住宅新開盤 8 個，商品住宅供求比為 0.8，其中供應面積88 萬平方米，環比上升16%，同比下降8%；成交面積 110 萬平方米，環比上升45%，同比上升236%。成交均價 14196 元/平方米，環比上升12%，同比下降21%。

上述數據非常奇特，成交量大幅上升，而同比價格大幅下降——這只有兩個可能：或者是成交價格被有意壓低，或者是此前泡沫太大，此次成交量反彈以剛性需求為主。可以肯定的是，如果成交量大幅反彈的勢頭得以延續，那么成交價總有一天會反彈到原位。

從目前的價位反彈到原點，房屋同比價格得上漲21％，如果回到2010年前期購房時的收益預期，房價就得上升40％以上，這是做夢，除非政府徹底放棄房地產調控，鼓勵購房。

炒房客禍不單行，壞消息接踵而來。8月13日，《上海證券報》報道，相關渠道的消息顯示，可能跨城市聯網實施限購。目前的限購政策在四十幾個城市實行，住建部在6月底前完成了40個重點城市個人住房信息系統聯網，這將為跨城市“聯網限購”提供技術支持。未來跨區域的投資投機性購房將面臨限制。即便其他城市有資金，也不可能跨區域大規模炒作住宅地產，房地產再無“奇兵”。

在既有房產稅試點向新增住房交易征稅的基礎上，近日全國三十多個省(自治區、直轄市)和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，從而為開展非經營性消費房產的存量部分恢復征稅的試點，提供技術儲備。一旦房產稅大規模開征，炒房客將遭遇當頭痛擊，資金緊縮與房產稅兩大繩索勒住脖子，炒房客將走投無路。雖然房地產市場有反彈，雖然商業地產租金在上升，所有這些好消息都無法阻擋一個最明確的預期，住宅地產炒作時代結束。

別炒房了。