光華剛需是一包春藥

說起光華大道的歷史，那絕對是一部曲折離奇的奮斗史。從新世紀伊始，光華大道十年間幾次大起大落，一遇到大牛市，價格飆漲，一遇到調控，率先降價，經歷過價格叫板主城區的輝煌，也感受過價格對半腰斬的落寞。整個區域定位從低密到“睡城”，再到現在的剛需，十年間經歷三次“變臉”!

光華大道剛需是一包春藥

今年上半年，剛需是成都樓市最火熱的名詞。從年初保利地產“80后房交會”的預熱，再到后來光華逸家“57平米，三房兩廳”的橫空出世，成都樓市雖遇調控，上半年商品房成交面積依舊突破了1000萬平方米大關，與此同時，也讓我們在逆市中見識到了開發商們“化腐朽為神奇”的通天本領!在之前的2007年，置信等開發商針對當時的“90、70”政策，陸續推出過90平方米小套三，至于50平米，在當時還只能做成套一，誰都未曾料想到幾年后50平米已經能做成套三了。這種現象最集中的，無疑是多年來起起伏伏的光華大道!

說起光華大道的歷史，那絕對是一部曲折離奇的奮斗史。從新世紀伊始，光華大道十年間幾次大起大落，一遇到大牛市，價格飆漲，一遇到調控，率先降價，經歷過價格叫板主城區的輝煌，也感受過價格對半腰斬的落寞。整個區域定位從低密到“睡城”，再到現在的剛需，十年間經歷三次“變臉”!

今年光華逸家57平方米三房開始銷售后，迅速成為整個樓市的明星，連續三次開盤，均取得當日售罄佳績。光華逸家的成功，也引發了其他開發商的效仿。保利進入區域拿地，并迅速定位產品，10月開盤，推出總價30萬的50平米兩房；藍光COCO金沙已經多次開盤，主打53至67平米的小戶型，每次開盤當天銷售200多套；合能·珍寶琥珀，即將在9月份開盤，同樣是主推60平米套二，以及80平米套三戶型。相信，未浮出水面的剛需還有更多……

將剛需做到極致，完全瞄準首次置業者，短期看，銷售效果非常不錯。但幾個樓盤高達10000套以上的存量，如何消化?消化之后區域內配套是否跟得上?對區域發展會帶來怎樣的影響?這都是光華大道喜悅過后需要面臨的問題。光華大道是一條有發展潛力的區域，這是不爭的事實，但在關于其“發展”規劃上，是該向左還是向右，此前的十年里搖擺不定，而令人擔憂的是，如今的思路也未必清晰。

所以，現下剛需銷售火爆的光華就好像服用了春藥一般，屌絲業主云集，銷售推波助瀾。堅挺只是一時，繁榮也可能是假象。未來該走向何方，未知!

十年光華大道高富帥變屌絲

現象

光華大道是一條“神奇”的大道，其身世發展曲折離奇，從睡城到低密，再到剛需，十年之內三次“變臉”，堪稱房產界的“川劇臉譜”。

如果說十年前主打低密生態的光華大道是一位高傲光鮮高富帥，那么今天被剛需霸占的光華大道則成了一個十足的屌絲。

從高到低三次變臉光華大道的“平民化”之路

想要讀懂光華大道，就要徹底了解他的前世今生。早在2002年，成都的城市發展與房地產建設剛剛起步，當時的口號是“逃離主城區，興建衛星城”，溫江作為城西一塊上風上水的寶地，自然首當其沖。于是，森與音樂公園、建信奧林匹克花園等號稱千畝大盤的項目一時間炸開了鍋，光華大道也正式進入低密大盤時代，這是從睡城到低密的第一次變臉。但好景不長，2003年政府有關部門叫停了土地協議出讓方式，這一打擊讓光華大道措手不及，從此進入了長達四年的休眠期，直到華新國際“4年等一拍”并最終拿下錦繡森鄰項目，光華大道才緩慢復蘇，這次可以說是光華大道的第二次變臉。

重生的光華大道并沒有一味延續之前的路數，而是在低密與高密之間產生了糾結。由于當時的城市發展勢頭迅猛，急需的大量空間只好交給“上天”來完成，于是就有了光華大道從沉睡走向高密的第三次變臉，其中具有代表性的項目便是連續多年銷冠的佳兆業麗晶港。從2009年開始麗晶港每年的成交量都在2000套以上，每年的成交金額都是10多個億。這為光華走向剛需開了一個好頭，但自從2010年樓市調控以來，“一枝獨秀”顯然不足以改變“萬馬齊喑”的格局，直到2012年，光華逸家的橫空出世才真正迎來了光華大道的剛需時代!

光華逸家57m²三房一個改變光華命運的明星

2011年底拿地，2012年初開始修建，2012年3月17日第一次開盤，之后在半年內連續4次開盤，每次都開出400套左右的房源，結果都是一經推出便立即脫銷!這樣“神話”般的銷售奇跡讓整個上半年都呈現頹勢的成都房產界為之驚呼：光華逸家到底是施了什么魔法?

說光華逸家施展魔法并不為過，不然它是如何創造性的推出了“57平米，三房兩廳”的神級戶型?從一般意義上來講，40、50平米的小面積一般都只能做個標間，對比同行來說，像藍光云鼎能做到套二已經是讓人嘆為觀止了，而光華逸家卻能在合理提高空間利用率的同時，又不影響各個空間功能的發揮，實在是不得不讓人拍案叫絕!“雖然只有57平米，但完全能滿足一家兩代人的居住需求。”國嘉地產營銷總監李樂表示，在57平方米的空間里配備了兩個10平方米的臥室，一個6平方米的書房，以及客廳、廚房、生活陽臺，總價控制在45萬以內，對于剛需客群來說有著極大的吸引力。

據可靠消息，光華逸家在8月底或9月初，將進行第5次開盤，總共有400套房源，還是主打剛需，以100m²以下戶型為主。到截稿日期為止排號人數已超過千人，屬于光華逸家的傳奇還在繼續上演!

半年樓市明星引發蝴蝶效應一個戶型激活一片區域

一直以來，樓市都有一個“買漲不買跌”的跟風現象。尤其是在經歷了2011年末的寒冬之后，2012年入春以后，成都樓市的熱度并沒有隨著氣溫的回升有所上漲。然而在光華逸家憑借“57平米，三房兩廳”脫穎而出之際，似乎眾多開發商都在一夜之間徹底驚醒，朝著剛需的大道義無反顧的快速推進，這些項目所在地的光華片區頓時沸騰了起來!

在光華逸家熱銷之后不久，光華大道附近的一些項目也都紛紛推出了類似的剛需小戶型。其中藍光cOCO金沙就先后3次開盤，都是主推50至80平米的剛需戶型，其中就包括56平米的套三戶型。在7月14日推出的286套，開盤當天就幾近售罄，3天后53～67平米的小戶型只剩下不足10套。區域內的金沙10年項目，在6月一次性推出的400套房源中，60平米的小戶型也是開盤當天便一搶而光，80平米的套三戶型只剩余10套左右。

見到如此勢頭，各大開發商自然不會放過機會。藍光COC0金沙將在8月14日推出200套房源，戶型區間主要為50至80平米，到截稿日期為止排號已經超過200戶；金沙10年也將在8月份推出與6月份相同的一棟樓，并且戶型也完全一致，主打60至80平米小戶型。另外一邊，位于光華大道二段的合能珍寶琥珀項目更是要在9月份一口氣推出2000套房源，其戶型主要為60平米套二和80平米套三。加上光華逸家8月份將推的400套房源，整個光華片區還真的是怎一個“火熱”了得!

淡季樓市得剛需者得天下光華聚集大批青年

2012年初，保利地產在春熙路舉行了成都首個“80后房交會”，加上之前的華潤青年房展會，以及現下光華大道的剛需泛濫，都在向我們宣告著這是一個“得剛需者得天下”的時代。

其實在經歷了十年發展過后，光華大道也算是基本成熟，并且已經邁入了一個迅猛發展的蝶變時期。其關注度和成交量在青羊區，乃至整個成都市都遙遙領先。在這里云集的眾多剛需項目為廣大青年找到了一個優良港灣。記者在走訪光華逸家項目時就遇到了一對正在辦理排號的年輕情侶，他們告訴記者，選擇光華逸家主要是看中了其小巧但功能強大的戶型，而且總價算下來也只在50萬以內，首付只需要10多萬就能搞定，這對于像他們這類只需要購買婚房的小情侶來說再適合不過了。至于今后是不是需要更換更大的房子，小伙子說就算換也是以后的事情了，先考慮當下就好了。

其實像這類首置的客戶群體還有很多很多，也有人說從今年開始到未來的3至5年，購房的主力軍都將由80后構成。作為剛需項目云集的光華大道，未還將有無數的青年人在此安家。

剛需熱銷：效果雖好卻似春藥!

調查

僅目前浮出水面的國嘉·光華逸家、保利光華香檳、藍光COCO金沙、合能珍寶琥珀四大剛需盤，中小戶型總量就到萬套之巨，全都直指首次置業。

一時的熱銷、跑量，會為光華帶來什么?首置挖掘完之后，光華片區如何發展?極高密度之下的交通壓力、區域居住環境壓力等問題接踵而至……

剛需猶如一包春藥，服用時銷魂，之后必有后遺癥。

人滿為患各種擁堵都是剛需惹的禍

在討論剛需弊端之前，我們先關注一下購買剛需的人群。在如今各大開發商“得剛需者得天下”的搖旗吶喊之下，一批批小青年們前赴后繼地上了當。年輕人有什么特點?那就是一般人在年輕時都會有的特點：沖動、沒有經驗。即使是在對于買房這件大事情上面，他們的缺點依舊暴露無遺。很多年輕人都是腦袋瓜子一熱，看到開發商們的熱銷廣告情急之下就下了單，而不會考慮之后區域整體的發展，以及日后對于自己生活的影響，總覺得將就一下就行了，壓抑了自己內心的真實需求，等到住進去之后才發現區域內配套不齊全，根本不是自己想要的“家”。逛商場、看電影跑老遠，等電梯等半天，容積率太高連隔壁的打鼾聲都聽得到，而且每天上下班往返的公交也絕對是一大噩夢…諸如此類由高密度帶來的問題還有很多很多。來看看成都一些人口密集的片區，如玉林、建設路、五大花園等等，都存在著人滿為患的問題。

如果說年輕人買房不經過大腦太片面，那么還有一個心酸的事實就是，大多數的80后由于囊中羞澀，根本買不起地段好、價位高、潛力大的好房子，所以只能心甘情愿的跟著剛需走。只是，不管是什么原因造成的剛需扎堆，結果都會只有一個——剛需擁擠傷不起!

剛需價格低增值也難

成都一直以來都有“南富西貴”的說法，而且當年光華大道和南沿線的開發時間幾乎一致，眼看著城南在“天府新區”的光環籠罩之下越加宏偉，不知道以光華大道為代表的城西怎么想。

在開篇我們已經討論過光華大道的發展史，了解到曾經的光華大道也曾打造過一系列高端產品，比如仁和春天大道、錦繡森鄰以及金馬國際體育城等，但這些項目要么曇花一現，要么壓根就沒形成大的氣候，所以至今的光華也沒有培育出一個孕育高端的土壤，完全無法與城南的麓山板塊、牧馬山板塊相媲比。不過硬是要求每一個片區都發展成高端似乎有些苛刻，但守著優質的資源，卻不加以利用，就是一種浪費。光華大道有著很好的先天條件，地處在自古以來“上風上水”的溫江片區，又有江安河穿流而過，很多業內人士都認為擁有這些好資源卻拿來做剛需實在是可惜了。如果按照如此高速度地開發剛需，不出5年整條光華大道就將成為剛需的天下，到那個時候區域氣候已經形成，想要再挖掘高端，恐怕已經無力回天。

最直觀的現實是，這些剛需房大量囤積，待進入二手房市場后，由于高度集中的同質競爭，加上定位的絕對首置化，光華的房子想要流通和增值，將面臨巨大壓力。

剛需過后是“剛虛”光華未來在哪里?

今年上半年，“剛需”的崛起為成都樓市帶來了轉機，于是各大開發商都紛紛投入剛需懷抱，各大媒體也都在努力營造“剛需救市”的一個市場氛圍?？墒莿傂枳鳛榉慨a市場最原始的動力，其實一直都是存在的，為何在這個節點上突然大肆涌現?這不禁讓人深思，剛需真的有那么強大嗎?還是說剛需只是房市存活的最后一根救命稻草，只有抓住才能存活下去?

其實不用仔細思索，大街上那一句句“溫暖人心”的房產廣告實在讓人無法由衷的欣慰?，F如今的市場，關心的不是“剛需”、“改善”還是“高端”，關心的只是一個一個的興奮點，這個不行再換另一個，市場想要它們組成一個連貫的過程來維持市場的持續高漲。很明顯，現下的這個興奮點就是“剛需”。如此看來，剛需過后，市場該走向何方?而現下主攻剛需的光華又將何去何從?潮水退去之后，剛需帶給光華的是再一次的苦口良藥，還是再一次的迷失方向?這些都是現下整個光華需要思考的。

樓市會客廳：未來光華下一個“玉林”

面對現下光華“剛需泛濫”這一現象，有一種觀點認為，目前的光華剛需只是適應了市場開發的需求，并且未來走向將會逐步明朗；而另一種觀點認為這將會給光華帶來眾多弊端和問題。《投資客》雜志力邀各路專家，對這兩種觀點做一個評述：

觀點

藍光COCO金沙相關負責人：開發剛需是根據市場的需求

我們將項目定性成為剛需，其實是以國家政策和市場需求為導向的。我們在前期的市場開發階段經過了嚴密的數據分析，再加上看中了區域交通和配套的發展潛力，得出了項目主打剛需的結論。至于剛需泛濫的說法，我認為整個外金沙片區是一個定位多元化的片區，高端和剛需各得其所，而且區域內的商業也將會進一步跟進，并不存在后期生活不方便的問題，同時這樣也促進了區域的繁榮發展。

國嘉地產李樂：光華今后將朝著一個“多元化”的方向發展

說到光華逸家將產品定位為剛需，主要還是根據市場需求而為之的。上半年成都市場都是以剛需產品為主力，在光華逸家取得了巨大成功之后，給大家做了一個示范作用，引發了無數開發商的跟風，于是光華區域內一下子涌現出了很多剛需項目。但要說“剛需泛濫”確還不至于，就比如說凱德風尚，他們的項目就同時包含剛需、改善以及更高端的產品形態。而今后光華大道的發展方向也一定會是朝著“多元化”的方向挺近的，市場的需求會不斷發生變化，光華大道的發展方向也會隨之調整。至于未來光華大道的發展，是一個充滿想象空間的話題。但一定會沿著現有光華新城的規劃發展下去，城市配套、醫院和交通等都會將逐步實現。這是一個高起點的規劃項目，未來的光華就是城西的“大源板塊”。

正合地產毛勇：一味剛需會導致區域價格下滑

要說開發商們為什么要選擇剛需來做，其實都是被逼的!因為自從多年前的仁和春天大道之后，整個光華板塊再無高端盤問世，這樣就讓光華大道缺少了高端因子，也就導致了眾多開發商們對開發高端項目失去了信心。所以大家面面相覷之后，只好默認一致主打剛需。但如果一味主打剛需的話，只會讓區域價值越來越“平民化”，只能吸引到更多的剛需人群，而不能帶來高端客群，就將直接導致區域價值的下跌。至于區域內商業、交通配套的跟進，只要人去了就什么都好說，有人的地方就有一切。不過我個人還是很認可光華大道的資源稟賦的，地處城西、上風上水，有河流，有地鐵，其完全有實力開發更多更高端的項目，只是目前來說，區域內還缺少這樣敢第一個吃螃蟹的人。

力道廣告朱亞：光華大道將會成為翻版“玉林”

說到如今光華大道大打剛需牌，其實是有歷史可循的。一直以來，從市區一路向西，杜甫草堂、青羊宮、金沙再到優品道一帶都是在主打剛需。這個區域不像城南擁有優質的天然資源和政策利好，不具備發展高檔項目的資本。

根據今天剛需火爆銷售來推算，未來的光華將會成為一個翻版“玉林”。人群一下子涌進來，各種生活配套也都會隨之興起，中鐵西城80萬方的商業體量也足以支撐起當地消費。擠是擠了點，但不影響年輕人生活和消費，因為年輕人嘛，活動范圍必然很廣，為了吃一頓飯轉5次公交也不覺得麻煩。至于今后區域內的商業發展，還是以生活性的商業發展為主，很難會出現五星級酒店之類的高端物業。

現在投資光華 建議先看商業

展望

中鐵西城無疑是本次光華崛起的引擎和發動機，光華大道常年起伏，最重要的就是配套缺失。如今中鐵西城70萬平方米的綜合體，一舉解決了光華新城的配套問題。

但這僅僅是光華商業崛起的起源。高密度的光華，必然導致商業配套需求的激增，未來商業投資，光華有機會。

事實上，今年以來，光華片區的入住率較去年增加了一倍，這與片區內商業配套的完善有著密不可分的關系。天來策略機構總經理張帆曾對媒體表示示，隨著地鐵緊鑼密鼓的施工建設、周邊商業配套的逐漸呈現運營，光華片區成為當下成都樓市的一大熱點區域。

光華大道溫江段，伊藤洋華堂、家樂福、韓國樂天百貨、樂天瑪特、國際非物質文化遺產博覽園、天來國際廣場以及18萬平方米的珠江新城國際購物中心、崇尚百貨、人人樂眾多商業巨頭構建起了光華片區的商業群落，大有超越春熙路商業配置的趨勢。而光華大道的成都端，中鐵西城的超級綜合體也為區域形成了完備配套。

龐大剛需人流支撐商業機會

值得注意的是，不少業界人士認為，光華片區的剛需崛起，數量龐大的消費人群聚集，無疑為區域的商業后續發展提供了充足動力。這和當年錦江城市花園所在的三圣鄉發展軌跡幾乎一致。

當年錦江城市花園的小戶型低房價，迅速號召了大批剛需人群到三圣鄉買房，進而帶動了周邊卓錦城、美林灣、鑫苑名家、四海逸家等眾多項目跟進，區域內人口密度迅速激增。當時并沒有太多人意識到，人口激增的背后，是商業的龐大需求，錦江城市花園商鋪的價格現在早已翻了兩番，按照當時不到萬元的價格測算，租金回報率也早已超過15％以上。

商氣濃郁光華活了

“12年下半年開始，中鐵西城商業配套將逐漸呈現，目前招商工作已經全面開始。”中鐵置業成都公司常務副總經理高選超對媒體表示，今年光華片區內的項目受到了市場的極大歡迎，包括中鐵西城在內的多個項目都創下了很高的銷售量，這樣的熱度與光華片區內商業配套的完善有著不可分割的關系。國嘉地產策劃總監李樂也曾對媒體表示，未來光華片區的成熟度和生活舒適度有望趕超南延線。

已經營業的家樂福珠江國際店賣場營業面積接近2萬平方米；建設中的伊藤洋華堂溫江店建成后營業面積將達到5萬平方米，緊臨成都地鐵4號線，預計2012年底開業；正式開放的非物質文化遺產博覽園五洲情組團內，以酒店度假、會議會展為主題，特委托國際知名酒店管理機構朗廷酒店集團全權經營管理，并且引入米其林星級餐廳及用SPA等國際知名品牌，構筑“吃、喝、玩、樂、購”一站式消費服務系統；成都知名餐飲紅杏企業，韓國世界500強大型超市樂天瑪特已經正式簽約中鐵西城，國際知名品牌酒店、高端購物中心、世界級影院即將呈現；德坤·新天地已經引進人人樂旗下高端物業崇尚百貨、小馬奔騰電影院；天來國際社區中配備有白金五星級酒店約8萬平方米、購物中心和地鐵街區約11萬平方米……隨著這些大型商業體的建成和開業，光華大道變身“商業大道”已經成為必然之勢。

兩頭重中間輕光華片區商業亟須全面聯動

經過十年的發展，光華片區確立了在成都樓市的地位。但是，從樓盤分布可以明顯地看出，光華片區呈現“兩頭重中間輕”的狀態。位于三環外的5個樓盤，形成了光華片區青羊板塊；而位于繞城外的4個樓盤，則形成了光華片區溫江板塊。這兩大板塊樓盤都很密集，但卻呈現出不同的定位和氣質。青羊板塊主要以純剛需樓盤為主，主打中小戶型；而溫江板塊則以改善型居住為主，中大戶型以及別墅項目較多。

同樣，光華片區的商業配套也存在著“兩頭重中間輕”的問題，青羊板塊集中了近100多萬平方米的商業配套，僅中鐵西城就提供了30多萬平方米的商業體量；而溫江板塊則匯集了家樂福、伊藤洋華堂、新光三越等多家大賣場，加上天來國際廣場近20萬平方米商業和18萬平方米的珠江新城國際購物中心，絕對能夠滿足板塊內的商務和生活需求。但是，在這兩大板塊中間則出現了相對的真空地帶，基本沒有在售樓盤和商業配套?；蛟S，光華片區真正的盤活，需要兩大板塊快速有效聯動起來。

“整體看來，區域內上萬套剛需房的熱銷，會在短短幾年內，為區域內積聚數萬人的消費力，五年后這一數字可能達到10萬人，其他壓力先不說，商業地產的投資機會是有的?！敝靵喎治觥?/p>