從二度降息看樓市的“掰玉米趨勢(shì)”

7月6日央行一個(gè)月內(nèi)二度降息，市場中再次掀起一波房價(jià)反彈潮。從5月以來樓市成交量的持續(xù)回暖，不僅讓開發(fā)商欣喜若狂，而且極大的影響了購房人的心理預(yù)期。再加上一些專家不斷拋出，樓市由冬轉(zhuǎn)暖已成不爭事實(shí)、政府“打左燈，向右拐”等觀點(diǎn)，這或多或少引爆了一部分恐慌性購房人群。到底本輪樓市反彈是階段性“回暖”還是拐點(diǎn)式“反轉(zhuǎn)”?

筆者的觀點(diǎn)非常明確，即本輪反彈僅僅是階段性平穩(wěn)回暖而且絕不會(huì)出現(xiàn)2010年的房價(jià)暴漲!這背后的邏輯并不在于政府是否會(huì)推出政策大逆轉(zhuǎn)，而是在于市場及住宅產(chǎn)品本身所蘊(yùn)含的內(nèi)在特性。

按購房人的需求層次分類，主要有剛需客戶、改善型客戶、投資客戶和投機(jī)客戶這三大類。而這三類人群的關(guān)注點(diǎn)也略有不同，剛需客戶最關(guān)注首付款能否承受、改善型客戶最關(guān)注能否獲得按揭貸款、投資和投機(jī)客更關(guān)注金融杠桿有多高以及溢價(jià)空間有多大。從政策引導(dǎo)和購房人本身的購買沖動(dòng)而言，這四類人群也是依次遞減的關(guān)系。

按房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別分類，主要有普通住宅、公寓與豪宅、寫字樓和商鋪。這三類產(chǎn)品的使用屬性依次遞減、投資屬性依次遞增。

如果以購房人需求層次為橫軸、產(chǎn)品類別為縱軸，我們可以得出以下坐標(biāo)圖，暫且稱之為“房地產(chǎn)投資魔方”。究竟是什么原因促成了2010年的房價(jià)暴漲?第一是由大量的各種屬性的資金引爆的天量市場需求，過去長期以來，包括投資和投機(jī)需求在內(nèi)的各種需求集中在普通住宅一個(gè)領(lǐng)域；第二是銀行按揭政策的支持；第三是政府對(duì)炒作普通住宅沒有任何限制。正是這三點(diǎn)原因促成了上一輪房價(jià)的非理性暴漲。而現(xiàn)在來看，銀行按揭門檻以及限購基本砍掉了后兩個(gè)原因。

未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場會(huì)如何演繹?筆者認(rèn)為勢(shì)必是一個(gè)掰玉米的過程。想要看到金黃色的玉米顆粒，就需要一層一層的去掉玉米葉子。

對(duì)于剛需客戶而言，其實(shí)沒有什么最佳購買時(shí)機(jī)可言，進(jìn)入購買能力范圍即可出手，因?yàn)槭亲杂眯枨蟆傂孕枨笠彩潜敬谓迪⒌闹苯邮芤嬲摺０凑?00萬元的貸款總額、20年的還款期限計(jì)算，首套房貸利率如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率，則降息前的月供款為7633元，降息后為7485元，減少了148元，總利息減少35568元。如果算上上一次降息的影響，兩次降息將使購房者的月供款累計(jì)減少298元。從市場激活難度而言，剛需客戶也是最容易激活的，不僅在于政府鼓勵(lì)，更重要的內(nèi)在購買動(dòng)力。所以未來一段時(shí)間，政府對(duì)剛需的支持力度仍將會(huì)加大。從普通住宅產(chǎn)品本身而言，它其實(shí)并沒有太多的資本屬性，它的升值也并非靠管理運(yùn)營。隨著房地產(chǎn)市場的不斷健全，普通住宅去投資化已成不可逆的趨勢(shì)。

對(duì)于改善型需求而言，下一段時(shí)間可能成為政府引導(dǎo)放開的對(duì)象。從最初的政策立意來看，并沒有直接針對(duì)改善型需求進(jìn)行打擊，只不過不容易有效區(qū)分“改善型需求”和“投資需求”，為了便于執(zhí)行，一刀切的進(jìn)行了打擊。但未來，尤其是第二套改善型需求，銀行按揭支持比例將提高。

對(duì)于投資需求而言，普通住宅肯定不是理想的投資標(biāo)的，無論是從購房資格或者銀行按揭，甚至包括升值潛力。對(duì)于不同資產(chǎn)量級(jí)的投資者可以選擇不同的投資標(biāo)的。資產(chǎn)量級(jí)適中的可以選擇投資寫字樓，運(yùn)營難度也較低，投資回報(bào)又很可觀。北京CBD頂級(jí)寫字樓租金2011年同比增長超75％，相較于2010年48％的年增長率又有大幅提升，北京也成為2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快城市。租金水平排入全球前五，僅次于東京、蘇黎世、巴黎和紐約；資產(chǎn)量級(jí)更大的可以選擇投資核心區(qū)域的商鋪，今年一季度北京核心區(qū)域首層商業(yè)租金同比上漲14.3％。商業(yè)增值的85％在于運(yùn)營管理。因此，對(duì)于那些運(yùn)營管理好的商鋪，其升值潛力是非常可觀的。

總體而言，下半年房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期。普通住宅的房價(jià)既不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，也不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑，更多的是緩慢上升的過程。開發(fā)商的營銷策略也將發(fā)生改變，從以前的大量打廣告的“粗放式營銷”進(jìn)入“精細(xì)化營銷”的時(shí)代，通過舉辦活動(dòng)、提升產(chǎn)品力等方式來搶占市場。從政府的角度而言，增加更多的投資機(jī)會(huì)，搭建有效的資金出口，如REITS等，有效分流投資性資金將成為首要思考的問題。