從二度降息看樓市的“掰玉米趨勢”

7月6日央行一個月內二度降息，市場中再次掀起一波房價反彈潮。從5月以來樓市成交量的持續回暖，不僅讓開發商欣喜若狂，而且極大的影響了購房人的心理預期。再加上一些專家不斷拋出，樓市由冬轉暖已成不爭事實、政府“打左燈，向右拐”等觀點，這或多或少引爆了一部分恐慌性購房人群。到底本輪樓市反彈是階段性“回暖”還是拐點式“反轉”?

筆者的觀點非常明確，即本輪反彈僅僅是階段性平穩回暖而且絕不會出現2010年的房價暴漲!這背后的邏輯并不在于政府是否會推出政策大逆轉，而是在于市場及住宅產品本身所蘊含的內在特性。

按購房人的需求層次分類，主要有剛需客戶、改善型客戶、投資客戶和投機客戶這三大類。而這三類人群的關注點也略有不同，剛需客戶最關注首付款能否承受、改善型客戶最關注能否獲得按揭貸款、投資和投機客更關注金融杠桿有多高以及溢價空間有多大。從政策引導和購房人本身的購買沖動而言，這四類人群也是依次遞減的關系。

按房地產的產品類別分類，主要有普通住宅、公寓與豪宅、寫字樓和商鋪。這三類產品的使用屬性依次遞減、投資屬性依次遞增。

如果以購房人需求層次為橫軸、產品類別為縱軸，我們可以得出以下坐標圖，暫且稱之為“房地產投資魔方”。究竟是什么原因促成了2010年的房價暴漲?第一是由大量的各種屬性的資金引爆的天量市場需求，過去長期以來，包括投資和投機需求在內的各種需求集中在普通住宅一個領域；第二是銀行按揭政策的支持；第三是政府對炒作普通住宅沒有任何限制。正是這三點原因促成了上一輪房價的非理性暴漲。而現在來看，銀行按揭門檻以及限購基本砍掉了后兩個原因。

未來一段時間，房地產市場會如何演繹?筆者認為勢必是一個掰玉米的過程。想要看到金黃色的玉米顆粒，就需要一層一層的去掉玉米葉子。

對于剛需客戶而言，其實沒有什么最佳購買時機可言，進入購買能力范圍即可出手，因為是自用需求。剛性需求也是本次降息的直接受益者。按照100萬元的貸款總額、20年的還款期限計算，首套房貸利率如果執行基準利率，則降息前的月供款為7633元，降息后為7485元，減少了148元，總利息減少35568元。如果算上上一次降息的影響，兩次降息將使購房者的月供款累計減少298元。從市場激活難度而言，剛需客戶也是最容易激活的，不僅在于政府鼓勵，更重要的內在購買動力。所以未來一段時間，政府對剛需的支持力度仍將會加大。從普通住宅產品本身而言，它其實并沒有太多的資本屬性，它的升值也并非靠管理運營。隨著房地產市場的不斷健全，普通住宅去投資化已成不可逆的趨勢。

對于改善型需求而言，下一段時間可能成為政府引導放開的對象。從最初的政策立意來看，并沒有直接針對改善型需求進行打擊，只不過不容易有效區分“改善型需求”和“投資需求”，為了便于執行，一刀切的進行了打擊。但未來，尤其是第二套改善型需求，銀行按揭支持比例將提高。

對于投資需求而言，普通住宅肯定不是理想的投資標的，無論是從購房資格或者銀行按揭，甚至包括升值潛力。對于不同資產量級的投資者可以選擇不同的投資標的。資產量級適中的可以選擇投資寫字樓，運營難度也較低，投資回報又很可觀。北京CBD頂級寫字樓租金2011年同比增長超75％，相較于2010年48％的年增長率又有大幅提升，北京也成為2011年全球寫字樓租金增長最快城市。租金水平排入全球前五，僅次于東京、蘇黎世、巴黎和紐約；資產量級更大的可以選擇投資核心區域的商鋪，今年一季度北京核心區域首層商業租金同比上漲14.3％。商業增值的85％在于運營管理。因此，對于那些運營管理好的商鋪，其升值潛力是非常可觀的。

總體而言，下半年房地產市場將進入一個平穩發展期。普通住宅的房價既不會出現報復性反彈，也不會出現大幅下滑，更多的是緩慢上升的過程。開發商的營銷策略也將發生改變，從以前的大量打廣告的“粗放式營銷”進入“精細化營銷”的時代，通過舉辦活動、提升產品力等方式來搶占市場。從政府的角度而言，增加更多的投資機會，搭建有效的資金出口，如REITS等，有效分流投資性資金將成為首要思考的問題。