銀行個貨中心不會告訴你的10件事

對于大部分個人而言，銀行幾乎是現(xiàn)在唯一可選擇的合法錢莊。而這個“債主”與其他債主相比最重要的特點便是：拒絕風(fēng)險。

銀行個貸是銀行個人貸款的簡稱，這個詞大家一定不陌生，在這樣一個市場經(jīng)濟的年代，我們需要買房，需要買車，需要一些錢來處理突發(fā)事件，這個時候沒有足夠的現(xiàn)金流怎么辦?個人貸款便出現(xiàn)了，直白點說個貸就是向錢莊付息借錢。對于大部分個人而言，銀行幾乎是現(xiàn)在唯一可選擇的合法錢莊。而這個“債主”與其他債主相比最重要的特點便是：拒絕風(fēng)險。

那么這位挑剔而不喜風(fēng)險的“債主”有哪些喜好?怎么向銀行借錢會比較容易呢?本期“我要理財”將告訴你銀行個人貸款不會告訴你的十件事。

①銀行最喜歡買房子的貸款者

銀行個人貸款大致包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人經(jīng)營類貸款三類業(yè)務(wù)。

因為銀行現(xiàn)階段對公貸款的風(fēng)險把控越來越嚴(yán)，再加上國家政策對高耗能、高污染、資源性行業(yè)貸款壓縮，使得銀行個貸業(yè)務(wù)份額漸長。而個貸業(yè)務(wù)中，個人房貸因業(yè)務(wù)量大、不良率低，成為個貸業(yè)務(wù)中的絕對“大頭”。銀行最喜歡買房子的貸款者，一是買房貸款方與銀行達成長期協(xié)議，很多房貸的客戶同時也具備存款、購買理財產(chǎn)品的能力，這可以為銀行潛移默化積累客戶；二來房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量高，還款風(fēng)險小，累積起來銀行收益更高。

②地產(chǎn)商與銀行是好搭檔

銀行與地產(chǎn)商并不是很多消費者所想的收款付款這樣簡單的關(guān)系。因為地產(chǎn)商掌握購房者也就是房貸需求者資源，銀行需要這些穩(wěn)定的貸款資源。在一個樓盤開盤后，開發(fā)商為了保證客戶順利貸款，他們都會引入多家銀行駐場，開發(fā)商會要求銀行必須讓客戶貸到款，一旦有一位客戶因貸不到款而買不了房，這家銀行就得從這個樓盤出去，這也就是說銀行與地產(chǎn)商形成的互利又讓銀行相互競爭的關(guān)系使得購房者能更加容易的貸到款、買到房。

③銀行對貸款后的真正用途監(jiān)管不嚴(yán)

銀行針對個貸中的消費貸款，推出一種新興的方式叫做“循環(huán)信貸”，也就是說根據(jù)客戶抵押資質(zhì)和還款能力，在一個年限內(nèi)審批一個固定的放貸額度，客戶可在此額度內(nèi)隨時支取和歸還資金，但此后，商業(yè)銀行一般都懶得去對貸款用途做監(jiān)督。

按規(guī)定，對于個人貸款資金，銀行原則上是受托直接向借款人的交易對象支付，但對借款人難以事先確定具體交易對象且額度不超30萬元人民幣的貸款資金，借款人可自主支付。于是一些人將這些消費貸款用來支付房貸，銀行也睜只眼閉只眼。也有中介機構(gòu)會專門幫人操作，支付一定的“通道費”，將其他用途的貸款從對方賬戶支出，打入客戶賬戶。這樣的后續(xù)故事，銀行很少追究。

④對銀行而言二套房貸風(fēng)險大、收益大

國家規(guī)定對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對于二套房貸這其中有個重要的影響因素風(fēng)險權(quán)重，風(fēng)險權(quán)重簡言之就相當(dāng)于對貸款資金的預(yù)留比例，例如目前每放出100萬元的首套房貸，要預(yù)留45％也就是45元的風(fēng)險準(zhǔn)備金，而二套房要預(yù)留60％即60萬元的準(zhǔn)備金。所以銀行做二套房貸只比做首套房貸多賺27％左右，但卻要占用更多的風(fēng)險準(zhǔn)備金。

銀監(jiān)會最近推出新規(guī)定，從2013年元旦起首套房貸、二套房貸的風(fēng)險權(quán)重都統(tǒng)一為50％。風(fēng)險權(quán)重統(tǒng)一之后，二套房貸能賺到的利息要比放首套房貸多出約六成，這將刺激銀行多做二套房貸。

⑤年底申請房貸不容易

銀行作為金融機構(gòu)，在銀監(jiān)會監(jiān)管下會有一個存貸比要求。根據(jù)政策和資金量，總行會有一個總的房貸額度，根據(jù)具體情況分配任務(wù)到分行。分行也就有了一個固定額度的任務(wù)量，這也是個貸經(jīng)理的“指標(biāo)”。

所以一般在年底如果放貸任務(wù)已經(jīng)完成，精明的信貸員就會“攢客”，把業(yè)務(wù)成績拖延到明年。加上年終扎帳清算，年底月份申請房貸的人可能就會等更久的所謂審核，一般年底結(jié)算完是到1月4日以后開始新一年的業(yè)務(wù)。所以著急年底申請的人還是先問好情況，還沒完成任務(wù)的銀行是你更好的選擇。

⑥銀行承諾的口頭利率優(yōu)惠可能會反悔

貸款當(dāng)然也存在營銷行為。比如在房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，有的經(jīng)理會口頭承諾“房貸利率打8.5折”先吸引客戶，或稱先成為優(yōu)質(zhì)客戶就能獲得優(yōu)惠。有的則有捆綁銷售嫌疑，比如購買20萬元理財產(chǎn)品或者10萬元貴金屬，即有折扣并可迅速放款等。

而口頭承諾總是有風(fēng)險的。到申請過程中，銀行業(yè)人士又會告訴你“優(yōu)惠不了”。最有利的理由就是政策變化。事實上，雖然房產(chǎn)政策易變，但目前來看監(jiān)管層從未叫停過首套房利率7折優(yōu)惠政策。央行多次調(diào)整房貸政策，但都指向首付比例，并未取消利率政策。實際房貸利率一直是由各家銀行根據(jù)自身風(fēng)險和市場情況自主定價的。對于銀行的口頭承諾消費者要長點心眼。

⑦即便你高收入，銀行也不見得認(rèn)為你有信用

有一種消費貸款形式是無抵押、無擔(dān)保的純信用貸款，對于信用貸款審查主要是三個方面：一是月收入情況證明，主要看工資卡記錄。二是工作證明，穩(wěn)定的單位讓還款更有保障，所以一般如公務(wù)員、醫(yī)生、事業(yè)單位職工、上市公司或企業(yè)職工的申請更容易受理。自雇人士就比較麻煩了，即使收入很高，如果不是每月固定支付，也可能被拒絕。第三是信用記錄。同等條件下’已婚人士要比未婚人士更容易貸到款。

外資銀行在無抵押貸款方面看上去比國內(nèi)銀行“通情達理”，但實際上暗藏玄機。準(zhǔn)入條件很寬松，但沒有好的工資證明，也貸不出多少錢來，而且外資銀行手續(xù)費和管理費也要更高一些。

⑧銀行不會輕易讓你的房屋被拍賣

貸款成功后，個貸經(jīng)理還有一個重要任務(wù)就是催繳貸款。如果他們經(jīng)手貸款的房屋最終被拍賣，對他們的職業(yè)生涯來說，將是個重大污點。所以他們輕易不會讓這樣的事情發(fā)生。他們除了打電話，還會親自上門貼催繳單，盡力給房主施加壓力。

連續(xù)逾期還款超過三次，他們便會認(rèn)為你存在惡意不還款的行為，房屋也有被收回的風(fēng)險，但這種情況并不多見，因為對房主來說，自己把房子賣掉其實更賺錢。

如果客戶在還貸方面實在有困難，但又想保留房產(chǎn)，個貸經(jīng)理往往會幫你延長按揭還款期限，但因為銀行面臨壞賬風(fēng)險，所以會用較長時間和復(fù)雜手續(xù)，來對借款人的收入與支付能力進行評估。

⑨銀行會暗示你如何達到貸款條件

某房貸代辦中介公司的總經(jīng)理說：“在競爭的條件下，個貸經(jīng)理很容易放松審查，發(fā)放貸款。開發(fā)貸產(chǎn)品時，銀行也會在貸款審批上比較松一點，因為它們的回款壓力大，急于放貸并回收之前的資金。”

大部分個貸經(jīng)理樂意暗示你如何達到貸款條件。在目前的房價水平下，房屋按揭貸款的條件一般是月收入達到月還款的2倍，或有其他資產(chǎn)作為補充。如果你的條件不夠，他們會直接告訴你該怎么做，“最好的辦法就是在按揭行增加個人資產(chǎn)，現(xiàn)在個貸經(jīng)理不能開口讓客戶存錢了，于是改由銷售來暗示客戶。能夠體現(xiàn)個人還款能力的，還是現(xiàn)金類資產(chǎn)。銀行最喜歡的是讓客戶買該銀行的保險和理財產(chǎn)品。”前述代辦中介說。

⑩未到期的定期存款可以做抵押貸款

貸款抵押物除了房產(chǎn)，其實還有其他的，常見的如存單和理財產(chǎn)品等具有現(xiàn)金價值的保單、外匯理財產(chǎn)品、憑證式國債。它們根據(jù)價值和貸款用途可以獲得不同的抵押率和貸款期限。所以在急需資金時可以比較一下，兌現(xiàn)存款和抵押貸款哪種方式更劃算。比如一張未到期的定期儲蓄存單，提前支取會造成較大的利息損失，通過計算之后，你可能會發(fā)現(xiàn)提前支取的利率成本不如拿來直接辦理質(zhì)押貸款劃算。

市場上一些小額信貸公司算是銀行個貸部業(yè)務(wù)的競爭者，但向它們貸款成本更高，有的利率高達20％。目前還有一些銀行開始設(shè)立消費金融公司，更專注于消費信貸，形式上與信用卡分期付款類似，成本與銀行差不多。

(本刊記者許檬子根據(jù)公開材料整理)