銀行個(gè)貨中心不會(huì)告訴你的10件事

對(duì)于大部分個(gè)人而言，銀行幾乎是現(xiàn)在唯一可選擇的合法錢(qián)莊。而這個(gè)“債主”與其他債主相比最重要的特點(diǎn)便是：拒絕風(fēng)險(xiǎn)。

銀行個(gè)貸是銀行個(gè)人貸款的簡(jiǎn)稱(chēng)，這個(gè)詞大家一定不陌生，在這樣一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的年代，我們需要買(mǎi)房，需要買(mǎi)車(chē)，需要一些錢(qián)來(lái)處理突發(fā)事件，這個(gè)時(shí)候沒(méi)有足夠的現(xiàn)金流怎么辦?個(gè)人貸款便出現(xiàn)了，直白點(diǎn)說(shuō)個(gè)貸就是向錢(qián)莊付息借錢(qián)。對(duì)于大部分個(gè)人而言，銀行幾乎是現(xiàn)在唯一可選擇的合法錢(qián)莊。而這個(gè)“債主”與其他債主相比最重要的特點(diǎn)便是：拒絕風(fēng)險(xiǎn)。

那么這位挑剔而不喜風(fēng)險(xiǎn)的“債主”有哪些喜好?怎么向銀行借錢(qián)會(huì)比較容易呢?本期“我要理財(cái)”將告訴你銀行個(gè)人貸款不會(huì)告訴你的十件事。

①銀行最喜歡買(mǎi)房子的貸款者

銀行個(gè)人貸款大致包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款三類(lèi)業(yè)務(wù)。

因?yàn)殂y行現(xiàn)階段對(duì)公貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控越來(lái)越嚴(yán)，再加上國(guó)家政策對(duì)高耗能、高污染、資源性行業(yè)貸款壓縮，使得銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)份額漸長(zhǎng)。而個(gè)貸業(yè)務(wù)中，個(gè)人房貸因業(yè)務(wù)量大、不良率低，成為個(gè)貸業(yè)務(wù)中的絕對(duì)“大頭”。銀行最喜歡買(mǎi)房子的貸款者，一是買(mǎi)房貸款方與銀行達(dá)成長(zhǎng)期協(xié)議，很多房貸的客戶(hù)同時(shí)也具備存款、購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的能力，這可以為銀行潛移默化積累客戶(hù)；二來(lái)房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量高，還款風(fēng)險(xiǎn)小，累積起來(lái)銀行收益更高。

②地產(chǎn)商與銀行是好搭檔

銀行與地產(chǎn)商并不是很多消費(fèi)者所想的收款付款這樣簡(jiǎn)單的關(guān)系。因?yàn)榈禺a(chǎn)商掌握購(gòu)房者也就是房貸需求者資源，銀行需要這些穩(wěn)定的貸款資源。在一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，開(kāi)發(fā)商為了保證客戶(hù)順利貸款，他們都會(huì)引入多家銀行駐場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求銀行必須讓客戶(hù)貸到款，一旦有一位客戶(hù)因貸不到款而買(mǎi)不了房，這家銀行就得從這個(gè)樓盤(pán)出去，這也就是說(shuō)銀行與地產(chǎn)商形成的互利又讓銀行相互競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系使得購(gòu)房者能更加容易的貸到款、買(mǎi)到房。

③銀行對(duì)貸款后的真正用途監(jiān)管不嚴(yán)

銀行針對(duì)個(gè)貸中的消費(fèi)貸款，推出一種新興的方式叫做“循環(huán)信貸”，也就是說(shuō)根據(jù)客戶(hù)抵押資質(zhì)和還款能力，在一個(gè)年限內(nèi)審批一個(gè)固定的放貸額度，客戶(hù)可在此額度內(nèi)隨時(shí)支取和歸還資金，但此后，商業(yè)銀行一般都懶得去對(duì)貸款用途做監(jiān)督。

按規(guī)定，對(duì)于個(gè)人貸款資金，銀行原則上是受托直接向借款人的交易對(duì)象支付，但對(duì)借款人難以事先確定具體交易對(duì)象且額度不超30萬(wàn)元人民幣的貸款資金，借款人可自主支付。于是一些人將這些消費(fèi)貸款用來(lái)支付房貸，銀行也睜只眼閉只眼。也有中介機(jī)構(gòu)會(huì)專(zhuān)門(mén)幫人操作，支付一定的“通道費(fèi)”，將其他用途的貸款從對(duì)方賬戶(hù)支出，打入客戶(hù)賬戶(hù)。這樣的后續(xù)故事，銀行很少追究。

④對(duì)銀行而言二套房貸風(fēng)險(xiǎn)大、收益大

國(guó)家規(guī)定對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)于二套房貸這其中有個(gè)重要的影響因素風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重簡(jiǎn)言之就相當(dāng)于對(duì)貸款資金的預(yù)留比例，例如目前每放出100萬(wàn)元的首套房貸，要預(yù)留45％也就是45元的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，而二套房要預(yù)留60％即60萬(wàn)元的準(zhǔn)備金。所以銀行做二套房貸只比做首套房貸多賺27％左右，但卻要占用更多的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。

銀監(jiān)會(huì)最近推出新規(guī)定，從2013年元旦起首套房貸、二套房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重都統(tǒng)一為50％。風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一之后，二套房貸能賺到的利息要比放首套房貸多出約六成，這將刺激銀行多做二套房貸。

⑤年底申請(qǐng)房貸不容易

銀行作為金融機(jī)構(gòu)，在銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管下會(huì)有一個(gè)存貸比要求。根據(jù)政策和資金量，總行會(huì)有一個(gè)總的房貸額度，根據(jù)具體情況分配任務(wù)到分行。分行也就有了一個(gè)固定額度的任務(wù)量，這也是個(gè)貸經(jīng)理的“指標(biāo)”。

所以一般在年底如果放貸任務(wù)已經(jīng)完成，精明的信貸員就會(huì)“攢客”，把業(yè)務(wù)成績(jī)拖延到明年。加上年終扎帳清算，年底月份申請(qǐng)房貸的人可能就會(huì)等更久的所謂審核，一般年底結(jié)算完是到1月4日以后開(kāi)始新一年的業(yè)務(wù)。所以著急年底申請(qǐng)的人還是先問(wèn)好情況，還沒(méi)完成任務(wù)的銀行是你更好的選擇。

⑥銀行承諾的口頭利率優(yōu)惠可能會(huì)反悔

貸款當(dāng)然也存在營(yíng)銷(xiāo)行為。比如在房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，有的經(jīng)理會(huì)口頭承諾“房貸利率打8.5折”先吸引客戶(hù)，或稱(chēng)先成為優(yōu)質(zhì)客戶(hù)就能獲得優(yōu)惠。有的則有捆綁銷(xiāo)售嫌疑，比如購(gòu)買(mǎi)20萬(wàn)元理財(cái)產(chǎn)品或者10萬(wàn)元貴金屬，即有折扣并可迅速放款等。

而口頭承諾總是有風(fēng)險(xiǎn)的。到申請(qǐng)過(guò)程中，銀行業(yè)人士又會(huì)告訴你“優(yōu)惠不了”。最有利的理由就是政策變化。事實(shí)上，雖然房產(chǎn)政策易變，但目前來(lái)看監(jiān)管層從未叫停過(guò)首套房利率7折優(yōu)惠政策。央行多次調(diào)整房貸政策，但都指向首付比例，并未取消利率政策。實(shí)際房貸利率一直是由各家銀行根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)情況自主定價(jià)的。對(duì)于銀行的口頭承諾消費(fèi)者要長(zhǎng)點(diǎn)心眼。

⑦即便你高收入，銀行也不見(jiàn)得認(rèn)為你有信用

有一種消費(fèi)貸款形式是無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的純信用貸款，對(duì)于信用貸款審查主要是三個(gè)方面：一是月收入情況證明，主要看工資卡記錄。二是工作證明，穩(wěn)定的單位讓還款更有保障，所以一般如公務(wù)員、醫(yī)生、事業(yè)單位職工、上市公司或企業(yè)職工的申請(qǐng)更容易受理。自雇人士就比較麻煩了，即使收入很高，如果不是每月固定支付，也可能被拒絕。第三是信用記錄。同等條件下’已婚人士要比未婚人士更容易貸到款。

外資銀行在無(wú)抵押貸款方面看上去比國(guó)內(nèi)銀行“通情達(dá)理”，但實(shí)際上暗藏玄機(jī)。準(zhǔn)入條件很寬松，但沒(méi)有好的工資證明，也貸不出多少錢(qián)來(lái)，而且外資銀行手續(xù)費(fèi)和管理費(fèi)也要更高一些。

⑧銀行不會(huì)輕易讓你的房屋被拍賣(mài)

貸款成功后，個(gè)貸經(jīng)理還有一個(gè)重要任務(wù)就是催繳貸款。如果他們經(jīng)手貸款的房屋最終被拍賣(mài)，對(duì)他們的職業(yè)生涯來(lái)說(shuō)，將是個(gè)重大污點(diǎn)。所以他們輕易不會(huì)讓這樣的事情發(fā)生。他們除了打電話，還會(huì)親自上門(mén)貼催繳單，盡力給房主施加壓力。

連續(xù)逾期還款超過(guò)三次，他們便會(huì)認(rèn)為你存在惡意不還款的行為，房屋也有被收回的風(fēng)險(xiǎn)，但這種情況并不多見(jiàn)，因?yàn)閷?duì)房主來(lái)說(shuō)，自己把房子賣(mài)掉其實(shí)更賺錢(qián)。

如果客戶(hù)在還貸方面實(shí)在有困難，但又想保留房產(chǎn)，個(gè)貸經(jīng)理往往會(huì)幫你延長(zhǎng)按揭還款期限，但因?yàn)殂y行面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)用較長(zhǎng)時(shí)間和復(fù)雜手續(xù)，來(lái)對(duì)借款人的收入與支付能力進(jìn)行評(píng)估。

⑨銀行會(huì)暗示你如何達(dá)到貸款條件

某房貸代辦中介公司的總經(jīng)理說(shuō)：“在競(jìng)爭(zhēng)的條件下，個(gè)貸經(jīng)理很容易放松審查，發(fā)放貸款。開(kāi)發(fā)貸產(chǎn)品時(shí)，銀行也會(huì)在貸款審批上比較松一點(diǎn)，因?yàn)樗鼈兊幕乜顗毫Υ螅庇诜刨J并回收之前的資金。”

大部分個(gè)貸經(jīng)理樂(lè)意暗示你如何達(dá)到貸款條件。在目前的房?jī)r(jià)水平下，房屋按揭貸款的條件一般是月收入達(dá)到月還款的2倍，或有其他資產(chǎn)作為補(bǔ)充。如果你的條件不夠，他們會(huì)直接告訴你該怎么做，“最好的辦法就是在按揭行增加個(gè)人資產(chǎn)，現(xiàn)在個(gè)貸經(jīng)理不能開(kāi)口讓客戶(hù)存錢(qián)了，于是改由銷(xiāo)售來(lái)暗示客戶(hù)。能夠體現(xiàn)個(gè)人還款能力的，還是現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)。銀行最喜歡的是讓客戶(hù)買(mǎi)該銀行的保險(xiǎn)和理財(cái)產(chǎn)品。”前述代辦中介說(shuō)。

⑩未到期的定期存款可以做抵押貸款

貸款抵押物除了房產(chǎn)，其實(shí)還有其他的，常見(jiàn)的如存單和理財(cái)產(chǎn)品等具有現(xiàn)金價(jià)值的保單、外匯理財(cái)產(chǎn)品、憑證式國(guó)債。它們根據(jù)價(jià)值和貸款用途可以獲得不同的抵押率和貸款期限。所以在急需資金時(shí)可以比較一下，兌現(xiàn)存款和抵押貸款哪種方式更劃算。比如一張未到期的定期儲(chǔ)蓄存單，提前支取會(huì)造成較大的利息損失，通過(guò)計(jì)算之后，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)提前支取的利率成本不如拿來(lái)直接辦理質(zhì)押貸款劃算。

市場(chǎng)上一些小額信貸公司算是銀行個(gè)貸部業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)者，但向它們貸款成本更高，有的利率高達(dá)20％。目前還有一些銀行開(kāi)始設(shè)立消費(fèi)金融公司，更專(zhuān)注于消費(fèi)信貸，形式上與信用卡分期付款類(lèi)似，成本與銀行差不多。

(本刊記者許檬子根據(jù)公開(kāi)材料整理)