棄宅從商，只看底樓和好口岸

周先生投資的800平方米新鋪一年增值30%，租金回報率達到8%。

人物簡介

周先生，成都某企業管理培訓學校董事長，同時經營一家連鎖超市。2007年市場高點時他投資住宅受困，于2008年底，成都樓市陷入最低點時開始商鋪投資。兩個月內在三環路外累計購買商鋪800㎡，并全部出租，從而大獲成功！如今，其所購買的商鋪溢價已超過30%，租金回報率達到8%左右。

房產投資和談戀愛、找工作是一個道理，不管是因為主觀還是客觀原因，總要走過彎路、經歷過挫折，才能獲得經驗，從而取得成功。本期主人公周先生，從投資住宅到轉投商業，經歷過房價暴跌的心理恐慌，也感受過資金緊缺的壓力，才換的如今的豐厚收益。這樣起伏跌宕的經歷，對于每個普通的投資人來說無疑是最好的教材。

高點入手住宅收獲教訓 轉投商業地產

2007年夏天樓市高峰期，鷺島國際社區三期開賣，單價7000多元/平方米。當時周先生已經感受到了這個項目的良好口碑，而且大區域發展不錯，加上項目還有后續開發，他當時毫不猶豫地選擇了這個項目作為第一次房產投資對象，購買了一套170多平方米的物業。但隨后宏觀調控出臺，讓他深受教訓，“2008年在市場低迷時，鷺島推出含1500元裝修成本的精裝房，價格也只有7000多元，相比之下我的清水房成本高出20%左右。雖然現在這個項目的價格早已超過了自己當時購買的價格，但從投資角度看，高點買房始終讓我難以釋懷。”周先生有些后怕地對記者說道。

這次教訓之后，他做了兩個抉擇：第一，絕不輕易在市場火爆時跟風投資住宅，尤其是一些成熟區域空間較小的住宅物業，現在的他就絕對不會輕易下手。第二、寧愿投資具有潛力的商業地產，而且必須在市場低點時堅決下手。

逆市購買承租鋪面 一年溢價一倍

在吸取了住宅投資方面的教訓之后，周先生選擇在2008年樓市低迷時集中投資商業，第一是因為經營超市時發現了很多機會，其次是很多富豪級專家當時一致認為樓市已到階段性的最低點，適合投資。他的商鋪投資經歷一共投資了三次，面積大約800㎡，前后下單時間不超過兩個月。

2008年底，地震和金融危機影響之下的成都樓市陷入了過去幾年來的低點，大量開發商急于套現，其中不少商業物業一度是開發商在牛市時期持有的優質物業。由于周先生經營的連鎖超市其中有一間在新北五期的底商，所以率先獲悉開發商要出售自己承租的鋪面。周先生回憶說：“地震之前開發商叫價非常高，底商價格大約是8000～12000元/㎡，地震之后開發商將價格降低到4600～6000元/㎡，而當時的租金并沒有降多少。”在此情況下，周先生決定把自己承租的200多平方米鋪面全部買下來，算下來單價5000元左右，而現在這里的鋪面價格已接近1萬元/平方米，如果立即出手，溢價近一倍左右。

豪賭預期 大源社區買鋪500㎡分拆出租

因為此前曾做過多年商家，周先生對商家的需求非常清楚，對于大多數底商而言，最不挑商家的商鋪面積應該在50～200㎡左右。太大，有些商家會感覺壓力；太小，很多業態無法展開有效經營。

于是同樣在2008年底，第一次商鋪投資之后，他瞄準了城南的大源組團，開發商要低價出售這里鋪面的消息幾乎同時放出市場。在購買了新北五期底商之后，他到大源社區的錦源步行街進行了實地考察，發現這個社區居住人口接近2萬人，人氣和消費需求足以支撐好口岸的底商經營。更重要的是，當時旁邊的鳳凰城、蘭庭等新項目住宅單價的價格在四五千元左右，但鋪面單價卻已降到4000多元，同一區域底商比住宅便宜太少見了。而且整個區域周邊聚集了大量全國性品牌開發商，其城市化進程速度領先于成都。于是周先生一口氣購買了500多平方米的底商，現在價格已上漲20～30%以上。

“這個500㎡的底商是一個獨立產權，我把它分成了五個單位全部在短時間內出租。我投資商鋪只看五年之后的預期空間，因為大多數區域和商鋪五年之后能夠迎來溢價和租金的高峰期。”周先生這樣期待未來。他還表示，五年之后，這里有望成就為成都市區現在八寶街一帶的商鋪價值。

專投底商 二三樓鋪面業態很受限

同一個項目好口岸的租金回報率要高得多，空置風險更小，而且二三樓鋪面的租金往往只有一樓的一半甚至三四分之一。

2008年底，周先生第三次出手投資商鋪是在蛟龍工業港，這次完全是經過多次走訪后發現的投資信息，當時這個位置周邊已有好又多等大型商場，人口居住密度較大，但當時底商單價只有七八千元。他在最好的路口轉角口岸以8000元/平方米左右的單價購買了100多平方米，單價比旁邊的鋪面價格貴1000多元。現在那里的商鋪價格早已在一萬元以上，租金水平大約在60元/㎡/月左右，但他當時出租只有46元左右。“第一是因為簽的是三年一次性支付租金，考慮到給商家優惠，而且這樣也便于口岸成熟；第二是當時自己需要這筆錢；第三，當時整個市場很低迷，商家也有壓力，如果一開始把租金定得太高就會形成門檻。”周先生這樣解釋自己低價出租的原因。他認為投資商鋪最好不要有空置現象，這樣會對商氣造成影響，所以開始租金低一些其實也是一種策略。但實際投資過程中，很多投資者都不愿做出小的讓步，其實這往往會對口岸的成熟帶來更大傷害。

同一個項目同一條街道的鋪面銷售時有價格差異，但相比之下好口岸的租金回報率要高得多，而且空置風險更小。根據周先生的經驗，同一個口岸的商鋪，二三樓鋪面租金往往只有一樓的一半甚至三四分之一，底商只要沒有經營業態規劃限制，就可以適合很多種業態，但二三樓則對業態選擇性太強了！

記者觀察

三環外商鋪投資大勢所趨

作為一個豐富經驗的商家，周先生的商鋪投資經歷值得很多人思考和借鑒。他認為，現在絕大多數想投資商鋪的投資者，還是把目光聚焦在三環內，因為很多人都不愿花太多時間到口岸和商氣培養這一過程中，此外，大多數人都會認為三環外還在一片火熱開發過程中，并沒有好的商鋪。

他認為這是一種嚴重的誤讀。第一，如果能看準區域發展未來，參與到培養口岸的過程中的這批投資者絕對獲利最大，商鋪不像住宅，短期投機炒作空間并不大，即使一些成熟的口岸，商鋪要短期炒作空間也不大，因為成本注定非常高。第二，三環外也有很多小區已入住，需要商業配套，只要花時間留意各種信息并現場考察，一定有機會，周先生的投資機會也是從不停地實地考察中獲取的。

其實，對于中意商業地產的投資者，一些具有潛力的社區商鋪和新興步行街是最好的介入機會。現在市區很多成熟區域商業地產基本買不到了，不少開發商都在做持有式商業，小業主根本沒有投資機會，這種趨勢也會蔓延到三環外，但很多開發商不會急于在還沒成熟的區域做大型持有式商業，此時新興區域社區商鋪機會很大，一旦大型商業地產開發商進入，自己投資的商鋪將迎來價值高峰。不過，最好像周先生一樣，堅持商鋪投資一定要看五年之后的預期。