樓市遭狙擊，商業地產畸形突圍

樓市整體突圍的重任從住宅轉入商業地產，樓市調控為商業地產留下活口、地方政府政策傾斜、開發商開發轉型、以及商業地產開發的不成熟所造就的市場神話，都使得地產在商業領域畸形突圍。

史上最嚴厲的調控從2009年12月起，利用限貸、限購、限價三大利器，終使樓市在2011年四季度陷入恐慌。當此之時，全國標桿城市出現項目來訪量劇減、轉化率奇低，成交量月度剃光頭的歷史性業績。遭遇內外因素影響的中國經濟體，2012年的GDP也告別高增長，預期8個點的增速，創歷年新低。

中央調控看大局，講平衡，需前置，保穩定，求和諧的諸多內因，使得2012年始，針對樓市的調控政策局部放松，隱形操作手段增多。尤其是銀行降雙準的舉措，加上開發商價格配合，集中刺激了壓抑幾年的剛性需求爭先入市。

7月18日，國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與6月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個。雖然環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%，但環比價格上漲的城市數量大幅增加，比6月同期的數據翻了一番。另據2012年上半年數據顯示，從20個標桿城市來看，上半年成交量與2011年和2010年同期相比分別增長17%和12%，其中6月成交量與2010年調控以來最高點持平，與2009年最高點近相差15%。價格方面，自2011年9月開始下跌勢態持續9個月后，百城價格指數于今年6月首次止跌，房價環比上漲的城市逐漸增加。

說到底，調控的殺手锏和試金石就是信貸！調控能否成功，最直接的環節就是銀行。據《2012年前三季度社會融資規模統計數據報告》人民幣貸款增加6.72萬億元，同比多增1.04萬億元，全年新增8萬億幾無懸念。這種信貸規模在史上最嚴厲的調控之下，算是對消費最大可能的支持。加上1萬億的新刺激，社會流動性同比改善才是此輪樓市回暖的基礎因素。

但根本上，中國樓市處在嚴調的緊箍咒之下，只允許回暖和適度復蘇，決不允許激進式的躍進。畢竟，2012年的調控總基調是保持激進穩定增長，避免大起大落。所以在上個月之前筆者就提醒同仁們注意尺度，免得再次遭受狙擊。但追求項目價值最大化使得價格波動上調沖動頻頻。

9月六城市二手住宅價格指數環比繼續上漲。自今年3月以來，此連續上漲趨勢已持續了6個月。截至9月，一線城市指數累計漲幅較高，其中北京、上海和廣州三地指數累計漲幅分別為10.7%、9.4%和9.9%；深圳累計漲幅為7.9%；天津和成都的累計漲幅相對較低，均為3.4%。二手房業主分散，最能體現市場整體市場信心，但在總體嚴調背景下，價格上浮必然影響成交量。繼8月各地二手房成交量小幅回落后，9月二手房成交量進一步回落。根據中原集團研究中心統計，9月六城市二手住宅成交面積合計約427萬平米，環比8月回落6.5%，較今年成交量最高的7月回落14.4%。分城市來看，除成都小幅反彈外，其他五城市二手住宅成交量環比跌幅在1成以內。

另外，在新房市場，由于信貸再次收緊、政策再次重申加碼的輿論影響，使得觀望情緒再次出現在市場、針對剛需的按揭貸款難度再次加大，使得樓市并未整體出現期待的“金九銀十”，而是表現平平。可以預見今年的第4季度，住宅市場再次進入膠著期，而暖流和寒流均取決于銀行按揭的收緊程度，從最近一周的金融信號來講，筆者對四季度的住宅市場并不看好。

就在住宅市場艱難爬行的幾年中，商業地產正悄無聲息或大張旗鼓的全國各地掀起新一輪泡沫。樓市整體突圍的重任從住宅轉入商業地產，樓市調控為商業地產留下活口、地方政府政策傾斜、開發商開發轉型、以及商業地產開發的不成熟所造就的市場神話，都使得地產在商業領域畸形突圍。

現如今，商業地產泡沫驟起，全民參與，泥沙俱下。言開發必談商業地產，言轉型必向商業地產，言調控必看好商業地產。城門失火殃及池魚，今朝住宅領域受刑；他日商業地產成瘋，政策調控可能更嚴、更狠、更徹底，因為商業地產與住宅相比，少了直接掣肘因素：民生。人無遠慮必有近憂，更何況企業耳！