春交會(huì)上最大亮點(diǎn)仍是價(jià)榷戰(zhàn)

今年的春季房交會(huì)沒有什么懸念。參展樓盤一年比一年少，參展企業(yè)也一年比一年少。房交會(huì)對房地產(chǎn)市場成交量的促進(jìn)作用越來越微弱。今年春交會(huì)上可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)火拼的現(xiàn)象，價(jià)格暗戰(zhàn)是必然的。在政策繼續(xù)緊壓之下，投資型需求匿跡或觀望，剛需首置客群成為房地產(chǎn)市場爭搶的稀缺資源。但蛋糕畢竟是有限的，僧多粥少，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場普遍鬧饑荒，大多數(shù)開發(fā)商都陷入了較為嚴(yán)重的資金荒。資金鏈斷裂已經(jīng)不是危機(jī)，而是實(shí)實(shí)在在的危險(xiǎn)了。因此在資金壓力下，以價(jià)跑量是當(dāng)前開發(fā)商的必然選擇。因此春交會(huì)上最大的亮點(diǎn)可能就是價(jià)格戰(zhàn)，但這種價(jià)格戰(zhàn)仍然以大幅促銷和價(jià)格優(yōu)惠的方式為主，不會(huì)出現(xiàn)大面積的明降。

不管是開發(fā)商，還是代理公司，今年的日子都不太好過，因?yàn)殚_發(fā)商的現(xiàn)金流要求高，銷售目標(biāo)嚴(yán)峻，代理公司只能頂硬上。如城北幾個(gè)大規(guī)模的樓盤，據(jù)悉，開發(fā)商老板對代理公司的要求都是2012年必須回款12-15個(gè)億，否則全部下課。在市場觀望之下，只有降價(jià)徹底的樓盤才會(huì)抓住置業(yè)者的眼球，同時(shí)在嚴(yán)峻的銷售目標(biāo)壓力下，開發(fā)商的營銷部門和代理公司都沒有退路，突破自己，突破渠道，不斷創(chuàng)新，才有可能絕處逢生。

下半年樓市不樂觀

關(guān)于下半年樓市，我認(rèn)為整體會(huì)非常嚴(yán)峻。中央再三強(qiáng)調(diào)，2012年樓市調(diào)控堅(jiān)決不放松，因此2012年樓市調(diào)控出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的可能性為零。在以限購、限貸、限價(jià)為主導(dǎo)的調(diào)控措施影響下，2011年，全國商品房市場已明顯降溫，商品房成交量與銷售價(jià)格漲幅持續(xù)收窄，量價(jià)持續(xù)下跌，調(diào)控舉措使房價(jià)得到了有效“控制”。從總體上看，由于住房價(jià)格相對于居民收入來說仍然處于高位，住房的使用需求和投資需求數(shù)量仍然很大，所以從中央層面上，還看不出短期內(nèi)有對調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整松動(dòng)的必要。國務(wù)院總理溫家寶多次在不同場合表示，中國下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格?，F(xiàn)在來說，這個(gè)目標(biāo)基本達(dá)到了，房價(jià)基本回到了合理的價(jià)位。因此死守這個(gè)成果是目前調(diào)控的主要目標(biāo)。雖然今年三月出現(xiàn)了一個(gè)成交反彈，也就是媒體宣稱的“小陽春”，但這個(gè)小陽春何其短暫，4月又立馬陽痿了。5月能否借助房交會(huì)再次反彈?我看可能性不大。

政策不松動(dòng)，房企要跑路

從數(shù)據(jù)來看，2012年一季度成都主城區(qū)住宅成交量為155.46萬平米，同比下降32％；商業(yè)成交量為13.06萬平米，同比下降30％；辦公成交量為27.42萬平米，同比下降36％。2012年一季度土地成交量與2011年一季度相比呈下滑趨勢，土地市場仍低迷，主要是開發(fā)商的資金壓力大，對后市的信心不足，拿地?zé)崆椴桓?。下半年樓市如果政策不松?dòng)，開發(fā)商可能會(huì)有些跑路。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“中國購房者信心總體指數(shù)”，購房者對未來房地產(chǎn)市場的總體預(yù)期持續(xù)走跌。因此市場信心持續(xù)減弱，觀望情緒持續(xù)加重，這對于開發(fā)企業(yè)來說不啻是一場夢魘。對于大部分資金斷裂苦苦掙扎的開發(fā)企業(yè)來說，能夠堅(jiān)持多久成為最大的考驗(yàn)。在巨大的回款壓力下，特價(jià)、團(tuán)購、打折、總理價(jià)等各種形式的降價(jià)促銷是眾多開發(fā)企業(yè)的共同選擇。如果政策不放松，市場下行的趨勢持續(xù)，預(yù)計(jì)2012年下半年將會(huì)有更多的樓盤加入降價(jià)陣營，且降價(jià)的幅度仍有可能繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)促銷已成為市場的主旋律。

2012年，在調(diào)控政策效應(yīng)之下，成都樓市量跌價(jià)松的局面不會(huì)改變，供應(yīng)持平，成交下跌，低價(jià)首置產(chǎn)品熱銷，價(jià)格松動(dòng)且降價(jià)范圍呈擴(kuò)大態(tài)勢。而成交量急劇萎縮的同時(shí)，存量大增，市場去化壓力不斷加大，同時(shí)價(jià)格進(jìn)入陰跌通道，快速跑量成為開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控主要手段。