投資需求被遏制成都一季度住宅量價齊跌

根據權威機構統計，2012年1季度成都(五大主城區、郫縣、新都、龍泉、溫江、雙流)商業住宅銷售面積為348.26萬平米，成交均價為6892元／m²，環比2011年4季度，成交面積下降9.42％，成交均價下降4.59％。受淡季以及政府調控政策影響，投資需求被遏制，購房剛需觀望意愿較強。雖然房價有所下降，但成交量仍然不見起色，市場持續低迷。

城北——成交量緩慢回升、價格小幅下降，

2012年1季度城北商品住宅成交面積21.90萬平方米，成交均價為7780元／平米，環比11年4季度成交均價微幅下降，盡管受到市場調控影響，但是區域內主要在售項目如北城天街、金牛新都會、綠地世紀城、招商雍華府等適當調整銷售策略，加大優惠促銷力度，市場反應積極，推動了區域成交量的緩慢回升，在幾大板塊中表現相對較為突出。

城東——成交量小幅回升、價格一路走低

自2011年第四季度開始，城東區域商品住宅成交開始加速回歸。從個別樓盤降價到區域內整體降價，降價風氣愈演愈烈。開發商鼓勵剛需入市，務實定價，較之前的價格明顯下滑。2012年第一季度城東區域成交均價為7974元，平米，價格繼續下探，環比下跌2.0％，同比下跌2.7％。

城南——成交低位徘徊，價格向合理回歸

城南1季度成交面積47.89萬平方米，環比減少8.9％，同11年相比，仍然處于低位徘徊。

城南區域本季度商品住宅市場成交均價為8355元／平方米，環比下降7.6％，同比減少12.1％，價格松動明顯，逐漸向合理回歸。一方面以保利、華潤等品牌房企帶頭，掀起一輪降價潮以促銷產品。另一方面則由于中和、順江等新興板塊的迅速發展，各性價比項目陸續推出，以高成交量拉低整體價格。

城西——低位運行持續、回暖遠未到來，以價換量促銷擴大

城西區域一季度成交面積33.17萬方，雖較上季度環比增長6.2％，但較調控前仍有大幅下滑，僅為2011年一季度成交量的一半左右。城西本季度成交均價為7615元，平米左右，同比2011年一季度下降約8.5％左右，除開發商降價促銷外，在售項目中，精裝變清水，三環一繞城項目占銷售主力、高新西區等均價較低的板塊交易活躍，都是城西價格下行的因素之一。

城中——低位徘徊、價格微跌

城中區域一季度成交面積10.36萬平方米，環比上升14.9％。與去年同期相比，本季度城中區域成交面積下滑31.6％和40.9％。區域本季度成交均價10293元，平米左右，環比下跌13.7％，同比下滑了11.2％。均價下跌原因是由于目前開發商資金壓力較大，各開發商都拿出“降價跑量”策略，大打優惠牌。使得推出項目成交價格都不高，加上目前市場高端住宅成交量也相對較少，從而拉低了整體成交價格。

【機構預測】

城北：供應有限，銷售緩慢上升，價格下調，降幅有限。

城北區域的項目多以中低端樓盤為主，房價一直處于主城區內較低的水平，l季度成交均價7780元平方米，區域內主要在售項目為了促進銷售而調整價格策略，房價出現一定松動，但是區域內項目房價已經相對較低，未來房價下降幅度較為有限。

城東：供需平穩回升，難以大幅反彈；成交價格觸底空間有限。

目前城東區域價格經過幾次的調整，加速向合理價位回歸。后期價格或進一步下探，但下跌空間收窄。主要是由于開發商仍以跑量為主，回籠資金，防止資金鏈的斷裂，價格調整或再次發生，力促剛需入市，且取得了明顯效果。剛需大軍已然成為開發商救命稻草，支撐整個樓市大局。進一步刺激剛需入市，降低其入市門檻，必須就需要進一步調整價格。

城南：整體仍舊低位運行，價格或繼續小幅下挫

雖然一季度剛需爆發，造成城南部分性價比樓盤呈現供不應求的局面，但是整體來說樓市依舊冷清，開發商存量依然較高，故供應方面不會出現沖高的情形。但是剛需爆發的“小陽春”太過短暫，開發商雖然放緩推盤，但存量依舊不斷攀升，尤其是各中高檔項目，故后期市場價格將繼續下挫。

城西：成交回升，房價大幅下挫空間有限。

城西歷來是置業者首選的宜居區域，而相對完善的配套以及良好的生活環境，使得其抗跌性一直領先于其他區域，目前，主力成交區域外延至尚不成熟的新興板塊，但良好的遠景規劃、道路及軌道交通的快速建設，為城西樓市作出了有力的支撐，區域價格經過數輪下調，已到達部分企業的成本點，后期再度大幅下探的可能性較低。

城中：成交量略微回升、價格小幅下滑

對于城中區域，由于自身樓面價格原因，加之城中物業多為投資屬性，政策面的不松動或引起價格略微下調。但城中區域價格回落趨勢相對其它區域并不太明顯，預計近期城中區域均價將繼續在9500元／平方米-11000元／平方米徘徊。

(以上數據及觀點來源：四川中原物業顧問有限公司市場研究中心)

成都總體趨勢：下月銷量回升，房價有上漲可能，剛需應搶先下

按照機構對1季度分析以及后期成都主城區房地產走勢的預測，加之春交會以及房產旺季的來臨，住房剛需觀望態度將有所下降，需求將有明顯上升，商業住宅銷售額將逐步呈現上升趨勢。

隨著銷售額的上升，開發商將逐步取消“以價換量”的策略，優惠幅度將逐步減少，后期成交價格勢必會有上升趨勢，所以住房剛需者應在春交會期間搶先下手。