易小迪:我對地產行業不悲觀

3月7日，湯遜湖畔，淅淅瀝瀝下著的春雨，使一眾聚集起的房地產業內人，又討論起了武漢當下究竟是不是“樓市小陽春”。聚會的召集人，陽光100置業集團董事長易小迪。

在他武漢的得意之作——陽光100大湖第，接受了《新楚商》記者的采訪。

約20年前，潘石屹、馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪合伙創立萬通，六人被業內稱為“萬通六君子”。“以江湖方式進入，以商人方式退出”更是被視為中國改革開放商業史上的佳話。

如今，六君子中的馮侖、潘石屹、易小迪仍然活躍于地產界。高調如馮侖，著書立說時有驚人言論，竟贏來“商界思想家”、“學者型開發商”的大紅花。而潘石屹，即使只在微博里小小調侃一下任志強，媒體第二天也會給他重要版面。相比他們，易小迪顯得低調很多：偶爾接受采訪，也僅限于分析地產形勢和品牌策略。

《新楚商》：溫家寶總理一直強調調控是為了使房價達到合理化，你認為中國房地產市場是否已經在調控下趨近合理？到什么樣的水平才是合理的？

易小迪：我個人堅定不移地判斷，房地產進入了一個新階段，城市化進入第二個階段。第一個階段，以土地升值來推動房價的上漲時代過去了。下一步房價會平穩發展，平穩波動，有上有升，而且主戰場一定走向了二三線城市。這次調控已經取得了很大成功，基本上房價下降了10%-20%。此外，成交量往活躍方向發展。

《新楚商》：你曾提到“這輪調控的結果是引發了行業轉折點的提前到來”。地產企業必須習慣于從一個高速增長的時代走向穩定時代和收縮時代。那么對此，地產企業應該做出哪些改變？陽光100本身做了哪些轉型和努力？

易小迪：整體來說，開發商應該打造個性化產品，細分市場，專心打造優質品牌。住宅市場會多元化，細分至低端住宅、青年住宅、老年住宅、出租服務式公寓等，這種多樣化現在已經體現了出來。就陽光100而言，我們已經做了如下努力：

首先，大力改善社區服務，即開發復合型社區。在社區里做城市化生活公共配套，比如賓館，商業街，電影院。

第二，產品多元化。我們會做高端產品，但不是豪宅。與此同時繼續推普通住宅，將更多的白領，特別是青年白領引入我們的社區，這是我們探討郊區住宅的一個方向。

第三，我們也做了大家看不見的一些管理改進，比如學習日本阿密巴管理，簡單說來就是總部逐漸放權的一個管理體系的改進。這兩年，我們在管理方面的努力，甚至多于在產品本身。我個人在過去，對產品的提升和價值很有興趣，現在卻將70%的時間用于企業機制和員工精神面貌的改變，我相信這會通過產品本質和客戶滿意度體現出來，因為前一個“黃金十年”是企業之間爭奪資源的競爭，而下一場競爭則圍繞著爭奪客戶而展開。

《新楚商》：最近有一個說法——武漢出現了“樓市回暖小陽春”，這是否意味著房價會重新逆轉，繼續上漲？

易小迪：春天會越來越近，往好的方向走，而不是小陽春。

價格還是會波動，因為有些企業存貨量非常大，住宅市場價格波動最明顯，但是住宅價格會有比較長期的徘徊過程，不會出現報復性反彈。

成交量會上升，這個需求不僅是剛需，還包括高端客戶、投資客戶。房地產的奇怪現象在于客戶總是不理性，越降價成交量就越低，價格最低的時候成交甚至出現冰點。反之，在回暖時成交也回升。我對今年的銷量非常樂觀，三月份后銷量會逐漸攀升。

《新楚商》：哪些因素影響銷售回暖？

易小迪：影響調控主要有兩大因素，金融和限購。金融正在有節奏地放松，這個趨勢是不可逆轉的，比如說利率，按揭貸款的速度，四大銀行都表示，要盡快完善按揭的速度，一到兩周就能放下來。同時限購也慢慢寬松，我覺得這意味著銷售會回暖。

《新楚商》：樓市政策是否有變化或松動的可能？

易小迪：二三線城市的限購會放松，大城市不會，因為大城市現在本身處于飽和狀態。

《新楚商》：兩會中，溫家寶總理說目前開發商的資金鏈受到了調控的影響，你怎么看？

易小迪：資金鏈最大的影響來源于Z字變化，不僅小企業的資金緊張，大企業同樣緊張。因為依賴于高周轉，高地價、高貸款提高房價的模式已經過去了。但是總體來說，這個行業不會出現大的崩盤現象，盈利模式不健康的公司才會有資金鏈問題，現在有小企業跑路，也有大公司出現危機。

但是我不那樣悲觀，能抓住未來機會的公司還會良性發展。我所謂的資金鏈要看到有兩條，第一是銀行對房地產的堅定支持，包括按揭，主要是靠按揭來回款，銀行的金融支持環境沒變，第二是客戶的購房熱情沒變。

《新楚商》：那你認為現在政府在控制房價和保證經濟增長之間有沒有矛盾？它們之間如何找到平衡點？

易小迪：有矛盾，平衡點不好找。地方政府沒有找到經濟增長的引擎，所以想起房地產來了。然后中央政府說這個地方不能這么快的刺激，所以存在矛盾，這是中國經濟結構面對的困難。一線城市北京，上海，真的不應該再擴張了。堵車堵成什么樣了，所以他再增長就是催生資源的浪費。就是說，你要投很多的錢去改造才能獲得一點效果。比如北京修條地鐵，是外面3到5倍的價格，因為它的拆建費太貴了。所以我認為二，三線城市城市化建設才剛剛開始，有很多空間可以想象，一刀切是不對的。

《新楚商》：政府是否應該對豪宅進行限購？

易小迪：不應該，我反對天價豪宅，浪費！但是市場多元化我是支持的。我希望房地產的路少用行政因素來調控，多用市場因素。有富人存在，如果沒有這個產品存在，肯定有人使其奇貨可居，未來，豪宅本身也要創造價值才行，不能過分宣揚，做虛擬價值。我們也在走高端化，會有部分的高端產品，臨湖的別墅賣到2000萬，但是普通公寓仍然只賣50萬。

《新楚商》：房產稅會在更多的城市展開嗎？

易小迪：不會那么快，困難比較大。房產稅會牽扯到很多私密性問題，中國收入不公開，當在收入都不公開的情況下，房產稅短期內很難公開。

《新楚商》：各大房企先后針對不同產品采取了降價措施，這是否會導致產品質量下降？

易小迪：房地產形象不好，就是因為行業投訴居高不下，主要原因就是賣期房到交房有一年的差距，導致給客戶心理帶來很大問題。

所以我認為這一次降價，很多公司都會有降低品質的沖動和行為，最后交房跟業主預期存在差別。因為很多公司的賣價在成本價以下，那么他必然會想辦法在質量、成本上偷工減料。

《新楚商》：陽光100如何規避上述問題，并在保持價格優勢的基礎上脫穎而出？

易小迪：反其道而行之，產品的品質要更高端，客戶滿意度要提高，在這個情況下我們要加大投入。我們針對不同產品進行升降，從而保證成本合理收回，只有這樣才能讓品牌不受傷害。

很多公司出臺了大資金計劃，今年500億，明年1000億，只顧盲目擴張數量，這是對資源的巨大浪費，有的連圖紙還來不及繪制，一模一樣去做，這樣的模式會遇到巨大的挑戰。然而現在大部分城市進入穩定發展，不能靠規模盈利，必須走個性化路線。我們的房子有降價的也有提價的，兩者都賣得很好，許多公司一提價就幾乎賣不動了，這時就是考驗品牌的時候。所以我們應該更細致化、個性化，專業化，朝細分市場這個方面去走。

《新楚商》：武漢目前的房價你認為是否合理？

易小迪：客戶購房都會說房價很貴，但這不代表所有人，所有階層、所有城市都很貴。武漢的房子精裝修賣7000元至8000元每平米，對武漢人來說并不是特別大的壓力，我認為是合理的。在城市發展初期，年輕人買不起房，這個城市很有活力，是最幸福的時代，但如果年輕人都買不起房，這個城市一定是失去活力的。

對于一線城市置業者出手的時機還沒到，還會有一個比較長的病變時期。二、三線城市已經逆轉的比較明顯了。

《新楚商》：隨著光谷片區的經濟發展，如今的光谷已經成為武漢的新商圈，你認為這對開發商有著怎樣的意義？

易小迪：當陽光100剛剛進駐光谷時，大家都說光谷是農村，事實上光谷有著成為美國硅谷的潛力。硅谷絕不僅僅是發明電腦的地方，而是很多時尚的發源地，甚至辦公方式，現代商務方式，都是從硅谷開始的。光谷將帶動引領武漢的新的生活方式，他不僅僅是高科技園區，更是一個時尚潮流的產生地帶。我相信中國的很多活力都會在高科技園區產生，所以我們會對社區做一些新的嘗試。