限購令落地，幾家歡喜幾家憂

中國的近幾年，可是多事之秋，而房價是多事之秋中的大事。自2005年之后，房屋價格出現瘋漲勢頭，即使在中央不斷出臺各項樓市調控措施的情況下，房價仍舊一路飆升。而這一高房價導致百姓無力購房的現象恰好與中國傳統的生活幸福安定的首要條件——居者有其所、居者有其屋，安居才能樂業的觀念背道而馳。因而，面對居高不下的房價和越加濃厚的抱怨，政府部門堅持著各種調控政策，而限購，就是這眾多調控政策中的一種。

像其他對樓市的調控政策一樣，限購政策也沒有逃過紛紛爭議。限購政策自出臺以來，對其發揮的作用，業內人士也沒有相對統一的觀點，依舊褒貶不一。

聚焦地產“限”字當頭

2010年初，我國宏觀經濟形勢逐漸向好發展，房價暴漲趨勢明顯，房價飆升指數也在不斷挑戰公眾心理承受能力的極限。4月17日國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，由此開啟了2010年樓市調控的大幕。

新“國十條”出臺不久，4月30日北京出臺了樓市限購令，規定一個家庭只能新購買一套商品住房，對于限購其他城市應者寥寥。隨后幾個月，各地對新“國十條”的執行不盡如人意。8月樓市成交量回暖，9月房價又有“抬頭”。9月下旬，住房和城鄉建設部、央行、銀監會、國土資源部、監察部、國稅總局等部委聯合出臺了系列政策，對樓市實施第二輪調控。9月29日住房城鄉建設部、國土資源部、監察部聯合出臺了《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》，其中指出“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。住房城鄉建設部、監察部等部門將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任?！?/p>

“限購”又一次出現在調控的諸多措施當中，在中央帶動的背景下，各地限購令紛紛出臺。然而“限購令”的風靡并不是一呼百應，而是幾家歡喜幾家憂。一方面，對于購房者而言，限購令的出臺勢必會扼殺房價上漲空間，從而抑制房價。對于尚無房產的本地人而言，無疑他們是限購令最大的受益者。但是基于“限購令”與戶籍掛鉤，所以并不是所有的尚未購房者都是限購令的受益者。因為限購或許真能一定程度上扼制房價的快速上漲，但是與戶籍掛鉤，類似搞一刀切，只能說這是一個有用的笨辦法，看來限購也會“誤傷”不少群體。另一方面，對于房地產市場來說，樓市限購令強化了行政手段對住宅市場的干預。我國的住宅市場本來就是一個不充分的市場，土地一級市場的壟斷和各種審批制的存在，使得行政力量對住宅市場形成了強有力的影響力和直接干預的可能。而且，樓市限購令可能會對一些二三線城市的經濟發展形成抑制，對城市化進程產生負面影響。

由此來看，只有從當地經濟社會發展的實際情況出發，采取靈活多樣而非一刀切的限購措施，同時盡快培育地方財政新的穩定的收入來源，減少對土地財政的依賴，才能實現樓市限購政策保增長、抑房價的最終目的。

樓市有限購，抗限需謹慎

面對嚴格的調控政策，依然有不少購房者尋找應對招數“曲線購房”。限購令一出，嘩然聲還未停歇，網上就爆出了一則強勁的應對措施，讓人看了哭笑不得。

一年輕女網友，自稱有一套產權房，房產證上有自己和老公的名字。想把房子過戶給爸媽，并把過戶費降到最低。其解決方法是這樣的，自己先與老公離婚，房子給老公，去掉自己的名字；同時爸媽離婚，老公與老媽結婚，房子加上老媽的名字；老公再與老媽離婚，房子給老媽，去掉老公的名字，然后兩代人復婚，房子加上老爸的名字，同時自己還可享受“首套房”政策。這樣的方式雖然從法律角度講并不違法，但嚴重違背了倫理道德。

限購令一出臺，各種有才人士立馬涌現，應對調控細則各地頻出。俗話說：“上有政策，下有對策”，在新的調控背景下，這些頻出的應對措施也衍生出了種種新政過渡期的亂象。為了應對“限購令”，有人用假離婚騙取購房資格，更有花錢辦假證走后門，甚至出現上述提到的雷人怪招：女婿跟丈母娘結婚……

不可否認，限購令固然有其考慮不周之處，但是在沒有更好的政策出臺之前，限購政策的確為抑制房價做出了巨大貢獻。限購政策出臺后，既不違背現有法律，又符合道德倫理的，限購政策的空白地帶——商鋪受到投資熱客的廣泛追捧。隨著對住宅地產的持續調控，買房如買白菜的現象已經成為過去式，眾多住宅投資者及二次置業者逐漸將目光轉向商鋪投資，“一鋪養三代”的口號再次風行。縱觀商鋪市場，多個傳統商圈日漸飽和，社區商鋪投資價值水漲船高，而處于新區的新生商圈強勢崛起。限購走向二、三線城市的同時，商鋪成了限購政策外的投資首選。

限購這記大棒揮下，開發商頓受打擊。兩年來，已有不少業界專家曾公開表示限購令讓開發商“最痛苦”。在“略顯殘酷”的規定面前，曾經風光無限的房地產大佬們轉移騰挪，以對策應政策，志在存活，有野心者甚至覬覦逆市翻身，一舉成為行業龍頭。回顧這兩年各地開發商的動作，宏觀戰略改革者有之，微觀銷售促進者有之，合法變通者有之，違法冒險者亦有之。盲目對抗限購并不是一種理性作為，輕信商家的某些限購應對措施，違背法律法規，有可能會導致財房兩空。

限購也好，調控也罷，并不是抑制房價的長久之計，限制性措施只能夠作為一項臨時調控政策存在。不管是購房者還是房地產商，都應該理性面對限購政策，拒絕歪招規避限購令，防止陷入高風險、無保障，甚至引發法律糾紛的抗限誤區。

限購疑無路，換手又一村

中國房地產研究會副會長、江蘇省城市發展研究院研究員胡志剛針對限購令連發六評，評評犀利。他認為限購這項高壓政策已經實行兩年多，眼下正面臨何去何從的困境。空置房的大量存在與買房、租房困難的矛盾也確實存在，資源配置錯位的現象較為嚴重。因此，單一的限購不能解決問題。

但是胡志剛認為，雖然限購發展中存在頗多問題，但是并不是無藥可治。他認為限購完全可以通過“換手”，即將稅收、金融等經濟手段與法律制度相結合，綜合配套，獎懲并重，賞罰分明，在重點抑制投機、暴利的同時消化存量，減少資源閑置，疏堵結合，從而讓整個房地產市場進入良性的運作軌道。

首先，疏堵結合。就空置房而言，在“堵”的同時要結合“疏，這樣才不會造成資源的浪費，并且有利于市場良性發展?？罩梅浚ㄒ殉鍪鄣馁彿咳耸种械摹翱贞P房”，也包括開發商手中未出售的積壓房。在運用“堵”的手段時要更加具有針對性，要有的放矢。對于靠住房交易獲取暴利的一是制定法律法規，設定允許一般性獲利的幅度和獲取暴利的警戒線，限制突破暴利警戒線炒房囤地的行為，違者處罰，重者用刑。二是要通過市場的途徑想辦法予以疏導與分流，讓其從炒房囤房者手里閑置轉入承租人手里使用。因此，如果能做到“疏堵結合”，提高調控的針對性，就能夠充分抑制投資、投機，在不刺破泡沫的同時稀釋泡沫、轉化泡沫、盤活泡沫、利用泡沫。

其次，用稅收杠桿疏導市場。在房產稅的征收方面要注重差別化。市場總是有梯度的、差別化的，有人富有可以持有房產，有人不富有只能承租別人的房產。我們可以通過開征遺產稅和調整贈于稅有效減弱人們長期過度持有和轉讓房產的預期，減少市場中的不合理持有和轉讓房產的行為。我們可以出臺一些地方政府和房地產開發企業的法律制度，如醫治地方財政，制止囤房囤地、炒房炒地，規范開發模式和市場行為等，為租賃市場形成良好的外部環境和政策空間。將空置房引向租賃市場是“疏”的一大原則。因此，在總的制度設計時可以將凈化市場、遏制投機、保障居住、鼓勵出租作為出發點。

胡志剛表示，希望包括信息聯網在內的一系列替換限購的條件能早日形成與完善，能早日實現“換手”。限購已經“山窮水盡”了，目前只有通過稅收、法律等一系列組合拳出擊來穩住市場，建立起長效機制讓房地產在回歸市場的同時能進入一個正常的運行軌道。