小心預售資金監管制度瘋狂來襲

初秋來臨，濟南街頭多了幾許涼意，對于生活在自然界的人們來說，也許這只是步入落葉繽紛季節的開端，多少有點凄涼。但是，對于房產界的樓盤銷售人員來說，秋季本就是碩果累累的收獲季節，樓市也應該進入銷售旺季。在秋風中打了個寒戰，他們即刻變得精神起來，立馬投入到售房的戰斗中。

只是今年的金九銀十似乎不再如傳說中的備受青睞，各種房地產調控政策依然興趣盎然，調控勢頭不減反增。山東省要求，9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目和預售報價過高的商品住房項目，一律不得核發預售許可證書。目前濟南市已經實行預售資金監管制度，9月1日后繼續嚴格執行。

預售制來襲撞了樓市小蠻腰

商品房預售資金監管，是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

為降低市場風險和抑制房價上漲，我省做出預售資金監管制度的明確規定。凡不實行預售資金監管的商品住房項目和預售報價過高的商品住房項目，一律不得核發預售許可證書。這對盼望被稱為樓市“金九銀十”的九、十月份給他們帶來銷售佳績的樓盤銷售者們而言，無疑是當頭一棒。

按照近期我省關于房地產市場調控的要求，要全面實行商品房預售資金監管制度，為防止資金挪用和抽逃，自今年9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證書。同時，切實加強商品住房預售方案審核，預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房項目，一律不得核發預售許可證書。開發企業本希望在這個“金九銀十”加快房源的銷售量，而這一預售資金監管政策勢必對樓盤銷售帶來影響。

對于這一政策執行情況，濟南市城鄉建設委相關部門負責人表示，我省要求的預售資金監管這一政策，濟南市目前已經實行，自9月1日繼續嚴格執行，防范市場風險。省城房地產市場分析人士認為，從9月1日起開始執行預售監管“新政”，對于房地產市場肯定產生影響。我省一家房企的經理認為，對于預售報價過高和隨意調價的，一律不得核發預售許可證書，“這樣可以有效控制漲價，但是報價過高不好把握，有可能影響政策的效果。”對于這一說法，相關部門負責人表示，這種擔心從濟南的情況看應該不會有什么問題。并說，現在濟南房地產市場總體是穩定的，開發商目前考慮的是如何盡快銷售房源，在這種情況下，開發商也不會隨意漲價和調價。

濟南市對預售資金監管制度的嚴格執行，一方面符合國家和省里的調控政策和穩定房價的目標。另一方面，也對樓盤銷售市場帶來沖擊，“金九銀十”的美麗語言被預售資金監管制度撞了一下。

無獨有偶預售制多地同行

9月的房地產市場注定難以平靜。當房產稅擴容還在猜測之時，多地陸續加強了預售資金監管。業內預計樓市加強預售資金監管后，開發商將再次選擇降價出貨、加速回籠資金。

在籌備1年多后，武漢市房管局日前宣布，將于10月啟動商品房預售資金監管制度。

根據監管協議，開發商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節點，向房管部門申請提取資金。房管部門將組織確認施工進度，批準后通知銀行向開發商撥付資金。武漢市住房保障和房屋管理局開發市場處處長劉震介紹，推行這一政策，主要是為了防止開發商非法挪用購房款，保障購房者的合法權益，防范金融風險。

與此同時，山東省也出臺規定，對不實行預售資金監管、預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房項目，不得核發預售許可證書；預售資金監管制度的調整一直是業內關注的焦點。南寧不久前也頒發了《南寧市商品房預售資金監管辦法》，將于2012年12月1日起實行，上海、杭州等地也在研究商品房預售資金監管方案……

國家統計局日前發布的數據顯示，預售款已占到房地產開發資金的30%左右，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。業內人士認為，在當前開發貸款和預售款收緊的情形下，資金實力一般的中小房企很可能被淘汰。

在預售款受限的情況下，開發商面臨更加嚴峻的資金困境，無奈之下必將采取降價促銷，預計短期內還會掀起新一輪推盤熱潮，“金九銀十”的漲價狂風或許難以再起。

國家統計局日前發布的數據顯示，預售款已占到房地產開發資金的30%左右，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。業內人士認為，在當前開發貸款和預售款收緊的情形下，資金實力一般的中小房企很可能被淘汰。

是廢是立預售制前景如何

對于多地紛紛實施預售資金監管制度的現狀，許多購房者紛紛叫好，一些房企則坦言“壓力大”。預售資金監管制度真的能如人所愿治療樓市爛尾盤、質量差等頑疾嗎？處于“金九銀十”關鍵時期的房地產市場，又會因此增加怎樣的變數？

“對購房者而言，在允許期房銷售的情況下，預售資金監管無疑是對他們的有力保護。”中國指數研究院華中分院總監李國政認為，這一制度最直接的受益者是購房者，可以避免開發商因“跑路”或挪用資金給購房者帶來的損失。還有業內專家認為，加強預售款監管能確保房子按期完工。即便開發商資金鏈斷裂，政府仍然能用這筆錢來保障項目進行下去，大大減少購房糾紛和欠薪事件的發生。

在購房者對預售款監管拍手稱好之時，房地產企業卻感到了“寒風瑟瑟、秋意漸濃”，紛紛開始降價跑量，盡快儲備資金，以防止即將到來的資金短缺。有開發商表示，預售資金監管對需要大量資金調度的房企來說壓力非常大。據了解，目前，許多開發商都在開盤前將尚未完工的樓房抵押給銀行，以套現資金維持工程進度。樓房開盤后開始銷售，再用預售款償還銀行貸款。

“另外，一些大中型開發商還會將上一個項目的預售款用來開發新項目或者進入土地市場拿地。如果對預售資金進行監管，滾動開發難度就會很大。”李國政認為。

在預售款受限的情況下，開發商面臨更加嚴峻的資金困境，無奈之下必將采取降價促銷，預計短期內還會掀起新一輪推盤熱潮，“金九銀十”的漲價狂風或許難以再起。不過，業內人士認為，要想真正達到預期效果還需嚴格執行制度，并配以期房轉讓等配套制度。

預售資金監管制度的前路如何，還有待市場檢驗，時間論斷。但是就目前市場情況來看，預售資金監管制度的確在控制房價方面發揮了積極有效的作用。對于其未來的發展空間，還需拭目以待。