成都和濟南：看上去誰美？

房產價格：市場風向標

影響房產發展的第一大要素便是價格問題。2012年中國房地產業在持續等待與洗牌過程中，價格狀態如何成為房產市場變化的風向標。

望成都：房屋價格日趨合理

在成都的房地產市場，和所有商品一樣，價格依然是影響購買需求最敏感、最有效的因素。大量的市場調查結果表明，成都消費者對單價2000元－3000元，總價15萬元－30萬元的房子最感興趣，如果超過了這一范圍，價格的上漲空間和銷售速度會受到影響。再加上成都商品房新開工面積每年的增長速度都要高于銷售面積的增長速度，空置面積逐年增加已經是不爭的事實，雖然這種現象并非屬于成都市場的專屬，但很明顯的是，成都百姓在跟房產價格博弈的過程顯得更加放松自如。

加上人們普遍希望自己能買到品質和價格相一致的房子的心理成因，成都房屋價格日趨合理成為趨勢；雖然目前出現發展商的專業水平不斷提高、成都經濟實力不斷發展、公民財富在逐年增加的現象，但目前，開發商應該考慮的卻是，在現有購買力基礎上開發消費者買得起的好房子，這無形促使成都房屋價格變得更加合理。

論濟南：房價下跌在繼續

由于房地產市場長期過熱，國家出臺了一系列措施來平抑房價，與此同時，濟南市政府的響應措施，以及濟南房產走進銷量下滑的趨勢，讓原本虛高的濟南房產市場有了下跌的跡象。

回顧過去，從各種房地產終結機構或是海報等獲得的信息是，濟南的房價還是偏高的。在比較繁華的地區，如山大路、大明湖附近等地方，房價都超過了10000元/平米的關口。

然而值得欣慰的是，濟南房產市場情況跟成都市場的分析結果一致，同樣出現價格下調。對于廣大市民來說，買房置業是人生中的一件大事，最近幾年持續上漲的房價著實令百姓感到有些困惑。在全國房產經濟均有所抑制的前提下，濟南的高價樓盤也已經表現出松動，讓市場健康合理化成為可能，例如在盛世名門的外售報價上，遠遠低于原來的市場預期。同樣，近兩年濟南市民的消費觀念日趨理性。

房價背后的思考

盡管目前的房地產市場價格出現“日趨合理”的發展態勢，但無論是濟南曾經出現的虛高不下，還是成都市場的“博弈成功”，據權威部門分析，兩地房屋價格相比十年前均出現超越十倍以上的差距。造成兩地房屋價格大爆棚的原因出在何處，成都是否能夠繼續“勒住嚼頭”，濟南房屋的虛高泡沫可否遏制？

望成都：房價地價同時漲 “夾心”問題很難藏

據成都房管局等各權威部門資料顯示，成都房產市場中存在的流動性過剩、土地購買價格和開發建設成本上漲較快、對房價上漲預期和投資性房產比例的提高及住房有效供應不足等原因，導致其房價格普遍加速上揚。

其中，地價上漲過快被認為是最重要的原因之一。數據表明，成都市場近年在全國70個大中城市土地交易價格中上升速度均達10%以上。

“夾心層”，是游離在保障與市場之外的無能力購房群體的代名詞。這群人中，有的夠不著廉租房條件，又沒錢買經適房，有的沒資格買經適房，又買不起商品房。在金融海嘯的大背景下，中等及中低收入家庭、新就業職工等“夾心層”群體置身于市場和政府保障之間的空白地帶，其住房難題已日益顯現。

雖然“夾心層”住房問題在任何城市都較為棘手，但相比而言，成都市場所遭遇到的“夾心層”更為凸顯。由此，成都政府部門及相關專家人士也將出臺幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難的措施。通過目前研究結果分析，在成都原本規劃的“形成適度、多樣、梯次供應及消費模式合理化”的整體規劃并沒有真正過多解決“夾心層”的難題。

此外，在成都同樣遇到房產市場供求結構及其炒作問題的存在，但這些問題已成為全國性的房產詬病，不足以構成成都市場的關鍵性因素。

論濟南：個人投資“陷”市場貨代關系待商量

相比地價、供需等因素的左右，與成都市場不同的是，濟南市場個人投資買房者的不斷增加，以及商品房空置比率降低的問題，在一定程度上影響著其價格的虛高不下。相比成都人的消費習慣，濟南地區更傾向于以固定資產的買賣和利及自我留守作為理財的基本慣性。

由此，大量個人投資商參與其中，讓市場價格有了更多的變動，相關專家甚至指出，在整體市場不太穩定的情況下過多參與，其實是對市場的“陷害”與破壞。

此外，據濟南相關部門調查分析，隨著該地區居民收入水平的提高，對住宅質量、環境綠化、配套設施、科技含量、物業管理等也有了更高的要求，其需求檔次的提升也拉動了房價的上升。

面對房產經濟與銀行貸款的關系時，濟南房產市場銀行貨款基準利率上調，以及目前國家對各家銀行利率調整的權利下放，在一定程度上增加了開發商資金成本及整體銀行貸款額度的不穩定性。濟南某銀行人士表示，這種銀行制度的調整，除了是金融體系的發展與變革，對相關市場的影響直接加大，房產市場的貨代關系亟待進一步分析觀察。

面對濟南的房產價格虛高分析，個別開發商大肆進行市場干預，提高預期收益，誤導消費者進行不合理的投資，在很大程度上也拉動了房價的上揚。

房產行情的率動

房產經濟目前作為國內主要經濟產業之一，無論價格高低與否，對整體經濟均有著牽一發而動全身的作用。在政府調控、國民參與的僵持之中，房產市場應該更早地找到定位摸清行情，于此，才能既占有利益先機，又促進自身市場的健康發展。

望成都：市場調研漸受青睞

在成都房產市場，與炒作的沒落相反，成都房地產市場的調查開始得到開發商的重視。如同國內開發功力比較深厚的深圳萬科和中國海外兩家公司，進入成都市場后，均刻意保持低調，在不做過多宣揚的情況下，項目前期工作卻做得細致入微。成都本地的開發商或已經在成都站穩腳跟的開發商，包括置信實業、成都金犀花園開發建設、華新國際、藍光集團等，在項目的定位確定之前，都采用了市場調查先行的策略。成都報紙的房地產版面不可謂不多，但內容上新聞色彩比較濃并帶有一定的功利性；出來了一個“典型指數”，與其說是市場走勢，不如說是功利的商業炒作；成都的房地產代理機構也不少，但局限于點而不是面，哪個項目有可能委托代理，其便會提些建議，因為在成都代理機構的眼中，前期的工作都是為了以后能接下項目。

論濟南：設計理念創新顏

根據成都市場調研機構及房產市場的發展路線，濟南房產市場同樣需要跟進步伐，加快對市場的了解。同樣的，跟成都房地產存在的另一問題一致，濟南房地長在設計上存在著需要更新的趨勢。據分析，在成都，開發商和消費者對外來舶來品的接受速度比較快，有一點“兼容包并”的胸懷。沿海哪種設計類型（甚至是概念）的項目好賣，很短的時間內就會在成都出現。仔細分析這一點，正好擊中濟南這座城市的軟肋，由于各種原因，濟南的城市整體規劃并不理想，其中很大一部分便是通過房屋建筑來體現。不論是房產建筑的自身設計，還是房產市場創新性質的開發產品，濟南均要防止邯鄲學步，人云亦云。面對質疑，“創新在哪里？”“發展在何處？”的疑問理應成為濟南房產市場下一步發展過程中的主要問題。

市場走向，看上去很美

房子是生活的基礎，無論走到哪里，不管有什么風俗民情，沒有房子都不會擁有真正的快樂?？v觀成都“美食之都，天國之府”的美譽，以及濟南人民夏天晚上愛坐個馬扎，燒烤扎啤的特色，我們更需要房子經濟的未來可以顧及到百姓的生活。

濟南未來房地產業發展面臨著前所未有的機遇，其中區域經濟一體化的客觀發展值得一提。濟南地處以京津塘為中心的環渤海經濟區南翼，成為承東啟西、連接南北的重要節點城市。在山東半島城市群建設和濟南都市圈規劃的逐步實施前提下，促進并加強濟南與經濟區內其他城市的聯合是房產市場的智勇大機遇。此外，城市產業結構的調整，讓濟南市產業結構發生較快變化，在強化第二產業的基礎上，濟南經濟發展大力發展第三產業。同樣的，隨著接下來城市規劃的總體調整，以及城市化與城鄉統籌的再次調整，都給處在低谷的房產市場帶來重新爆發的機會。

但是機遇越多，挑戰越大，尤其是關乎經濟、生活等等多元角度的房產市場經濟更是如此。在未來的發展中，濟南的城市區位競爭將進一步加大，雖然濟南是省會城市，但內陸與沿海自然形成的人居環境差異，讓濟南房地產業更直接地與沿海城市進行直接交鋒。此外，城市綜合實力的競爭，讓濟南房地產業的階石鋪墊面臨挑戰。另外，根據珠三角、長三角等大多城市及其省內青島等沿海城市相關部門的服務效率分析，濟南的壓力相對較大，所承擔的責任也就更大。