洛克菲勒中心的“樓事”

紐約麥迪遜大街，索尼大樓。這座37層高的大樓最近可能要迎來新“主人”——中國地產開發商潘石屹。對于這則被潘石屹辟謠的新聞，媒體卻描述得繪聲繪色，甚至連這座新樓的名字，也被命名為“潘石屹—張欣”大樓。

雖然這則新聞有些玩笑的成分，但“潘石屹要去紐約買樓了！”這一消息一經傳出，還是立刻引來國內外媒體的關注。而隨著新聞關注度的升溫，人們的視線再度被拉回到了上個世紀那場震驚世界的洛克菲勒中心的收購案上。而那個與當下中國十分相像的全球經濟大背景似乎也對今天的中國房地產商的收購行動做了最好的注腳和提示。

買下紐約城

洛克菲勒中心是位于美國紐約州紐約市第五大道的一個由數個摩天大樓組成的城中城，由洛克菲勒家族出資建造，由18棟大樓組成，各大樓底層相通。1987年被美國政府認定為國家歷史地標。

洛克菲勒中心是歷史上最浩大的都市計劃之一，這塊區域占地8萬平方米，由18棟建筑圍出來的活動區域，對于公共空間的運用開啟了城市規劃的新風貌，完整的商場與辦公大樓讓中城繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心。洛克菲勒中心幾乎是費理斯畫作的完美呈現，包括建筑群的分布與高低的配置，第五大道旁較為低矮的國際大樓緩緩起伏到第六大道旁最高的奇異電器大樓（69層樓），交錯橫貫之間的是供市民使用的廣場，這座城中城每天容納上班、觀光、消費的流量達25萬人。

1985年《廣場協議》簽署后，大量持有美元的日本人很快成為美國最大的債主，日元隨之迅速升值。1985年9月，美元兌日元在1:250上下波動，《廣場協議》協議簽訂后，在不到3個月的時間里，快速下跌到200日元附近，跌幅20%；1986年底，匯率跌到1∶152；1987年，最低到達1∶120，在不到三年的時間里，美元兌日元貶值達50%，換言之，日元兌美元升值一倍。日本財政廳采用低利率的方式維持自“神武景氣”以來的經濟的增長。在這個大背景下，大批的資金開始涌入到日本股市和房地產市場中。

高額的資本催生出世界級的大財團。索尼、松下、東芝這樣的大企業很快在全球市場上嶄露頭角。資金充裕、躊躇滿志的日本人開始尋求新的投資目標。而恰在此時，1988年10月，美國股市下跌，引起了此后美國市場較長時間的蕭條，在日本商人看來，這是個恰當的時機。

根據日本國內的投資經驗，房地產等不動產只漲不跌，增值潛力最大。因此，從1986年開始，日本在全球大量投資不動產，主要選擇了房地產投資，并且把投資重點放在全球經濟中心的美國。1989年，日本國內股票市場和房地產市場泡沫達到頂峰，日本人的財富隨之大幅度增長。同時，由于日本的房地產價格非常高，使美國、歐洲等世界各國的不動產的價格在日本眼里顯得非常便宜。于是，日本把大把的錢用于在美國和世界各國大量購買房地產。

在美國，日本的投資活動主要集中在美國的幾大中心城市，如紐約、洛杉磯和夏威夷，投資對象主要是房地產。日本人在風景優美的夏威夷大量購買土地，購買或興建賓館、高檔住宅等休閑娛樂設施，由于日本資金的大量涌入，使夏威夷的地價飛漲。在紐約和洛杉磯，日本人購買土地，收購高檔辦公大樓，推動了這些地方房地產價格大幅度上升，激起了美國當地人嚴重不滿。

日元的急速升值極大地提高了日元的購買力，一系列頻繁的收購動作，使日本在美國購買的不動產金額高達5589.16億日元，占日本全世界不動產總投資的64.8%。日資的介入，直接推高了美國國內的房價，使得美國上下怨聲載道。而1989年，當日本三菱地產公司出手拿下洛克菲勒中心的14棟辦公大樓時，這種反對聲達到了頂峰。美國甚至有媒體宣稱：“日本再度發動了珍珠港事變！”

洛克菲勒圈套

1989年，日本三菱地產公司花13.73億美元的高價收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，按當時1美元兌160日元的匯率計算，三菱地產公司的投資額為2188億日元，成為擁有洛克菲勒中心80%股權的控股股東。收購完成后，由于曼哈頓地產不景氣，三菱地產公司一直沒有利潤。當時做收購計劃時，三菱公司的預測是5年后，每平方英尺的租金將達到75美元（約合每平方米的租金5080多元人民幣），2000年將達到100美元，依照這一預測數據，三菱公司認為這是一項非常好的投資項目。

但實際上的租金只有原先設想的一半水平。如果再考慮這段時間內日元繼續大幅度升值，如1995年頂峰時，1美元兌80日元，加上匯兌損失，三菱土地公司的這一收購項目總計虧損高達880億日元。

在當時，像日本三菱地產公司這樣的收購案例隨處可見，包括此次傳出潘石屹收購傳聞的索尼大樓在內。日本人依照日本國內房地產價格長期飛漲的經驗，加上日元升值的效果，使日本人在美國、歐洲和其他國家購買房地產時顯得非常樂觀。房地產價格會下跌·這對日本人來說根本是無法想象的事情，看看日本國內的房地產市場吧，美國房地產怎么可能會下跌呢·日本的土地價格只漲不跌，世界上的土地價格也是只漲不跌，這就是當時日本人的看法。

1989年10月，日本泡沫經濟達到頂點的這一年，三菱集團以天價買下了洛克菲勒中心，完全取得洛克菲勒家族的股權，成為日本當年海外投資的經典案例。這個舉動引起了紐約市民反感，在美國日本威脅論蔓延。然而到了1989年末和1990年，日本股票市場和房地產市場泡沫相繼破滅，日本海外不動產投資迅速萎縮。1993年的海外不動產投資規模只有1989年頂峰時的9.6%。1995年5月營運公司宣布破產，14棟建筑賣出12棟，只保留2棟。

2000年，房地產業者洛克菲勒第三代領導人施佩耶爾以18億美元買下了14棟大樓，成為目前洛克菲勒中心持有人。而日本跨過大洋去買樓的構想，最后成了風險投資史上的一個笑話。事實上，20年過去了，從事后的反思來看，日本在1986～1989年期間對美國和歐洲的巨額不動產投資都是很失敗的。根據美國和日本的專業人士的估計，這幾年日本向美國不動產投資的損失率在50%以上。

20年后，中國資本涌入美國。雖然潘石屹對收購索尼大樓作出辟謠回應，但這依然不能掩蓋目前國內房地產商對于投資美國房地產市場的濃厚興趣。然而，一個前車之鑒是，1989年三菱地產公司拿下洛克菲勒中心之后，美國低迷的經濟令整個紐約的房地產市場都難見起色，很快三菱地產因為資金鏈斷裂而退出了美國市場。如今，無論11月份奧巴馬連任還是羅姆尼上臺，都難以改變美國經濟在未來較長一段時間難有起色的現實。而對于2000年施佩耶爾最后的反擊收購、日本人吃啞巴虧的教訓，中國的投資者也需要慎重考慮。