QE3對國內房地產市場的沖擊與影響

9月14日，美聯儲啟動了新一輪的量化寬松貨幣政策（即QE3）。可以說，盡管QE3推出國內批評者不少，但不可否認，QE3推出對國內外金融市場之影響一點都不可低估，而且其實際效果如何并非就是否認就可一了百了的事情，而是要評估及觀察，這才是面對問題所在。在此，我們先來看QE3的特點，然后再來討論對中國房地產市場的影響與沖擊。

可以說，從QE3的內容來看，它與前兩次的QE不同有以下幾個方面的特點。一是QE3的開放性，即沒有確定量寬上限與沒有確定時間。只是要求每月可購買400億美元按揭擔保證券（MBS），直至就業明顯改善為止，同時將超低利率延長至2015年中。也就是說，QE3的購買MBS既沒有總額上限，也沒有時間截止日期，購買債券時間終止在于就業條件的改善。而就業條件改善是一個相當不確定的概念。所以，市場分析人士對QE3數量多少的分析相差很大。可以說，伯南克的這種QE3開放性，不僅給市場更多的想象空間。也有利于提振市場之信心，同時也給美國的貨幣政策變化提供了更多的回旋空間。

二是這次QE3把購買債券品種改變為MBS而不是美國國債。這表明美國住房市場有某種程度上的復蘇，如果美國住房市場仍然處于下行階段，按揭貸款利率最低，美國居民也是沒有欲望進入市場的；同時，如果住房市場開始回暖，把按揭貸款利率推低，可刺激居住進入住房市場，并通過住房市場繁榮來帶動經濟增長。不過，美國住房市場經過幾年調整，曾經被蛇咬的美國居民是否真的有多少意愿進入住房市場是相當不確定的。

三是QE3的政治化。這主要表現為在當前美國其金融危機后的復蘇并非是短期政策可解決的問題，因為，美國家庭正在還債、減少消費，負財富效應嚴重，也就是說，盡管經歷兩輪的量化寬松貨幣政策，當前美國內需仍然是十分疲軟、失業率不低等。同時當前美國市場流動性并不是太缺少，由于消費疲軟，企業也沒有強烈投資欲望，銀行也不愿意放款。而QE3推出就是要讓市場流動性旺盛，則可透過股市與樓市制度產生財富效應，增加居民消費，以此來減少失業等。這當然有利于奧巴馬的總統選舉。政治上的意味很強。

對于這樣一些特征的QE3，它對國內外金融市場產生巨大的沖擊和影響是肯定的，而且這種情況也必然會傳導到國內房地產市場來。那么，QE3對國內房地產市場的影響與沖擊到底有多大，這主要可從兩個方面來看，一個方面是對國內貨幣政策的沖擊與影響；另一方面是對房地產市場直接影響。

對于QE3對國內外金融市場的沖擊與影響，其實最為核心的問題就是當前以美元為主導的國際貨幣體系來決定的。在以美元為主導的國際貨幣體系下，美國的貨幣政策就是國際金融市場的貨幣政策。美國采取QE3，就能夠通過匯率的變化來影響國際上大宗商品的價格，來影響美元與非美元貨幣的價格關系。而這些價格的變化實際上國際市場上一次重大的利益關系的調整。國際市場資金的變化就會隨著這種利益關系變化而調整其流向。可以說，QE1與QE2推出后，國際市場的大宗商品價格大幅上漲也就是與這種利益關系變化有關。同時，國際市場匯率的波動也是如此。

也就是說，QE3推出之后，人民幣可能隨著美元的貶值而升值；人民幣的升值可能讓外資重新進入中國市場；美元貶值導致國際市場大宗商品價格上升而讓中國面臨著輸入型通貨膨脹的壓力；外匯占款及外匯儲備的增加等，這些情況都影響央行可能重新調整當前的貨幣政策。而央行的貨幣政策如何變化，就取決于央行對金融現象的分析與判斷。更為重要的是央行貨幣政策是否會如2008年那樣隨美國的QE起舞，讓國內貨幣政策進一步逆轉等？這次都是決定當前國內房地產走向根本的政策取向。

可以說，6～7月份央行貨幣政策只是些許調整就導致國內房地產市場預期突然改變，經過兩年多的房地產宏觀調控突然逆轉甚至中止。因此，根據本文分析，QE3推出后，國內央行的貨幣政策不會出現2008年的那樣情況，以更為審慎的方式來平衡QE3的沖擊與影響及保證房地產調控方向不改變。本文認為，這將成為QE3對國內房地產市場沖擊有多大的關鍵因素。

QE3對國內房地產市場的影響與沖擊，還得從住房市場實體面來分析。一是從資金的流向來看，美國大量的資金流出貨幣體系，這些錢會流向哪里，是不是會重新流向中國？從當前國際金融市場對中國住房市場的判斷來看，基本上認識中國住房市場泡沫過大，風險過高，因此，QE3后隨著人民幣升值，有資金流入國內房地產市場，但并非想象那樣大。不過，有一個問題應該注意，就是國內炒作住房的資金看到美國的住房市場價格已經進入底部反彈時，是不是會有不少國內資金進入美國住房市場進行炒作。因為，從全球住房市場的情況來看地，中國資金流向到哪里，哪些地方的房價馬上飚升。在溫哥華、多倫多、墨爾本、悉尼等地，這些地方地廣人稀，土地資源十分豐富，但是這幾年的住房價格則成了全球上漲最快的地方。可以說，這些地方都華人涌入炒作所導致房價快速上升。同樣，當美國住房市場開始見底時，國內住房炒作資金可能進入美國住房市場。

因此，本文認為就央行的貨幣政策及資金流向的情況來看，QE3可能對國內住房市場影響與沖擊不會很大。而最為重要的可能是住房炒作的預期會進一步升溫。因為，QE3的目的就是如果降低住房按揭貸款利率來帶動美國房地產市場復蘇，希望推高資產價格來產生財富效應而影響居民消費。而QE3的這些意念很快就傳導到國內住房市場。住房投機炒作者會認為新一輪住房投機炒作機會又來了，他們又涌入住房市場。特別是由于國內住房市場到目前為止還沒有出現過一個完全的發展周期，或住房市場的價格沒有經歷過突然的上漲與下跌，而只是價格全面上漲，購買住房賺錢效應十分強烈。在這種情況下，現有的住房制度與政策對住房投資投機者來說都無濟于事的，他們都能夠沖破現有政策限制而進入市場。可以說，僅這個方面，QE3推出后，如果政府沒有很好的應對政策，對國內住房市場將產生巨大影響與沖擊。

總之，QE3推出后對國內住房市場沖擊與影響，主要取決于央行貨幣政策變化、取決從貨幣體系涌流出來的資金會流向哪里、取決于住房市場的預期是如何變化。