主要發(fā)達(dá)國家住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)及啟示

摘要：加快住房保障制度建設(shè)是落實(shí)中央“住有所居”的重大舉措，同時(shí)也是社會(huì)管理創(chuàng)新的重要方面。因此，借鑒發(fā)達(dá)國家住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)對于我國做好住房建設(shè)是有積極意義的，本文以美國、日本以及新加坡為例，闡述發(fā)達(dá)國家住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)對我國住房建設(shè)發(fā)展的啟示。

關(guān)鍵詞：美國 住房 分類救助

一、主要發(fā)達(dá)國家住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)

（一）美國堅(jiān)持住房市場化供給

美國雖然擁有大量的公共住房、住房補(bǔ)貼和減免稅優(yōu)惠等住房保障措施，但是美國政府仍舊堅(jiān)持市場化供給為主導(dǎo)的住房供給政策。從住房供給方式看。全美一億多個(gè)家庭中，有近70%約7100萬個(gè)家庭通過市場擁有住房，30%左右的家庭通過市場租賃住房。而政府只幫助那些無能力支付私人房租的低收入家庭解決住房問題。從住房保障的方式看，美國政府制定的一系列住房保障政策，政府負(fù)擔(dān)住房社會(huì)保障的小頭，而大頭、特別是廣大中等收入者的住房問題，主要還是靠市場解決。

（二）日本金融支持住房建設(shè)發(fā)展

日本政府的住宅金融支持表現(xiàn)在兩方面：一是政府的財(cái)政撥款；二是政府的財(cái)政投資性貸款。政府財(cái)政撥款主要用于資助公營住宅開發(fā)建設(shè)和低收入家庭的租房、購房補(bǔ)貼；政府的財(cái)政投資性貸款則主要用于對公團(tuán)的投資性貸款和對住宅金融公庫的貸款。二戰(zhàn)后，政府采取重點(diǎn)資助各種機(jī)構(gòu)和團(tuán)體建造供應(yīng)住宅的政策。20世紀(jì)90年代，政府在住宅投融資方面進(jìn)行了一系列改革，財(cái)政投資性信貸所占的比重越來越高，特別是用于支持居民購買或租用住宅的比重不斷上升，正逐步實(shí)現(xiàn)由“磚頭補(bǔ)”向“人頭補(bǔ)”的政策轉(zhuǎn)變。

（三）新加坡的中央公積金制度

新加坡公積金制度運(yùn)轉(zhuǎn)效率極高，成立50年來，由單一養(yǎng)老功能拓展成為綜合性的社會(huì)保障體制，會(huì)員由最初的18萬發(fā)展到如今的300萬人。中央公積金制度已經(jīng)超過社會(huì)保障的范圍，成為新加坡的基本社會(huì)制度。政治方面，由于明確了政府在養(yǎng)老保險(xiǎn)中的義務(wù)和責(zé)任，也就是政府以自身實(shí)際持有的資產(chǎn)儲(chǔ)備作為公積金的擔(dān)保，就保證了公積金制度的良好信譽(yù)；經(jīng)濟(jì)方面，中央公積金制度是公共財(cái)政資金的補(bǔ)充，可以參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕政府財(cái)政壓力，還可以作為抵沖通貨膨脹的工具；社會(huì)方面，公積金制度是新加坡社會(huì)保障體系的基礎(chǔ)，公積金會(huì)員可以使用公積金來買房、置業(yè)或進(jìn)行投資，較好地免除個(gè)人和家庭的后顧之憂，增強(qiáng)了國家的凝聚力。當(dāng)然新加坡中央公積金制度也存在一些弊端。

二、幾點(diǎn)啟示

（一）政府應(yīng)作為構(gòu)建和實(shí)施住房保障制度的主體

發(fā)達(dá)國家解決低收入家庭住房問題的實(shí)踐證明，政府必須介入居民的住房問題，并作為公共住房供應(yīng)的主體。伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國低收入居民的住房問題正在成為一個(gè)日益突出的社會(huì)問題，而各級政府在思想認(rèn)識(shí)、機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備與資金準(zhǔn)備上都還顯不足。必須借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在推動(dòng)住房制度商品化、社會(huì)化的同時(shí)，政府應(yīng)義不容辭地承擔(dān)起構(gòu)建住房保障體系的重任，努力成為構(gòu)建公共住房供應(yīng)體系的主體，加大公共住房供應(yīng)，加快建立住房保障體系，以維護(hù)廣大居民的切身利益，保持社會(huì)穩(wěn)定。

（二）采取分類救助住房保障模式

住房保障的實(shí)質(zhì)是政府承擔(dān)住房市場價(jià)格與居民支付能力的差距。由于保障對象的住房支付能力千差萬別，住房保障制度的建設(shè)和實(shí)施，必須體現(xiàn)分類救助的模式，我國作為一個(gè)發(fā)展中國家，特別是在受到人力、物力、財(cái)力制約的條件下，不可能在短時(shí)期內(nèi)大范圍解決居民的住房問題，因此，住房保障制度必須采取分類救助的模式，靈活地適應(yīng)不同保障對象的具體需求，提供不同保障水平的保障方式。必須制定分級計(jì)劃，有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問題。

（三）大力發(fā)展住房金融

發(fā)達(dá)的住房金融為發(fā)達(dá)國家建設(shè)住房保障制度創(chuàng)造了條件。一方面發(fā)達(dá)的住房金融為公共住房政策創(chuàng)造了寬松的外部環(huán)境，使住房保障制度得以在較有利的條件下實(shí)施；另一方面發(fā)達(dá)的住房金融本身就是參與住房保障制度的重要內(nèi)容。隨著我國住房制度改革的推進(jìn)，住房金融的發(fā)展己成為推動(dòng)住房保障制度建設(shè)的關(guān)鍵。目前我國必須進(jìn)一步大力發(fā)展住房金融，積極開展住房儲(chǔ)蓄和政策性住房抵押貸款，完善貸款擔(dān)保機(jī)制，降低中、低收入居民申請貸款的門檻，增強(qiáng)其購房能力，促進(jìn)住房保障制度的順利構(gòu)建。

（四）建立規(guī)范化的公積金管理模式

第一，公積金的貸款對象應(yīng)向中低收入階層傾斜。中低收入者，作為住房市場上的弱勢群體，在住宅消費(fèi)市場被邊緣化了，公積金制度的互助方式就是有房人通過犧牲一定的存款利息來幫助無房人貸款購房。第二，公積金的專用性。它既不是財(cái)政資金，也不是銀行儲(chǔ)蓄資金和信貸資金，所以應(yīng)該設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)和人員直接對交存人負(fù)責(zé)，形成一種自上而下的監(jiān)督機(jī)制。第三，擴(kuò)大公積金的繳交范圍。公積金的歸集范圍不僅僅涵蓋政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，還應(yīng)當(dāng)包括私有企業(yè)、個(gè)體工商戶等。歸集面擴(kuò)大，不僅可以提供公積金的收繳總額，它可以使更多的人納入公積金的保障范圍之內(nèi)，減少社會(huì)不安定因素。

2012年度遼寧社會(huì)科學(xué)院課題一般項(xiàng)目

（作者單位：遼寧社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所）

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