2012,青島房地產創新與融資之道

2011年的房地產市場在準備金率上調、“限購”、“限貸”的“組合拳”擊打下，銀行房地產開發貸款劇減，市場觀望氣氛濃重，樓盤銷售量驟減，開發商資金鏈嚴重告急，房價呈現下行趨勢，整個房地產市場陷入了寒冬期。

同樣是在2011年底的中央經濟工作會議上，為2012年的房地產調控定下了基調——堅持房地產調控不放松，促進房價合理回歸。房地產市場上的從業者們應該看到繼續維持從緊的房地產調控態勢，應該有足夠的思想準備。這個“冬天”注定會比以往來得更冷些。

對于中國房地產來講，2012年將是一個轉折點。伴隨著調控政策的慢慢發酵，房企自身的創新求變，未來可能會回歸到一個正常的產業發展的常態里去，所以2012年房地產應該是轉變的一年。

由青島市房地產業協會、青島房地產經理人俱樂部聯合中信地產青島投資有限公司共同舉辦的“中信地產杯”2011年度青島市房地產行業年終盛典暨青島地產新春高峰論壇正是在房企積極應對市場，創新求變的背景下舉行的。青島房地產界、金融界、媒體界領導以及300余位地產同仁齊聚匯泉王朝大酒店國際會議中心，共同探討2012年房地產行業的創新之路和房地產企業的投融資之道。

高峰論壇環節中，中信銀行青島分行行長吳小平，海爾地產集團總經理霍從剛，中信地產青島投資有限公司總經理杜科，青島匯豐海富基金管理有限公司董事長翟勇翔以及作為主持人的青島房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江等嘉賓在房地產行業轉型、企業轉型、市場形勢，房地產創新融資模式等方面闡明各自的觀點和主張，進行了思想交流和觀點碰撞。

吳小平：融資新模式“臨產”

商業銀行包括全國各地的銀行都有自己的信貸政策，我們的信貸政策和國家的宏觀調控政策和國家的產業政策、地方的社會積極發展的主要的社會目標都是掛鉤的，作為一家全國性的股份制銀行我們在住房這一方面也有政策，其他的銀行也是一樣的，宏觀調控政策必須要堅定的執行，也會關注這一輪調控過去之后帶來的風險。

那么，銀行到底能為我們做什么?帶來什么樣的產品?去年國家做了一個宏觀調控，縮緊了開發貸以后，我們就搞信托，以及一些新的房地產基金，這是新的融資方式，也是2011年比較活躍的融資方式。

我覺得2012年融資方式會有一種新的創新，這主要是在兩個方面：第一個方面，由于房地產產業在積極的重組，所以并購貸款會支持一些有實力的房地產公司、會經營的房地產公司去并購一些房地產項目，這個并購貸款我想商業銀行在今年會推出來，這就有別于開罰單，本身有些房地產開發公司買了一個項目的時候，可以申請并購貸款，這是我們中信銀行市場的定位，我們現在也開始操作并購貸款這樣一個方式。

第二個方面，我們現在有不少大的開發商都擁有自己的物業，門面以及其他的東西，這些東西如果是一個全國性的大的開發商，擁有自己的物業，比如說500強的世貿集團。我曾經和他們提了一個建議，物業有穩定的資金收入，可以打包以后在國外成立基金，其實就是資金收入轉入固定的資金公司，然后定向的發給老百姓，這些方式應該是2012年乃至2013年、2014年商業銀行和業界比較主流的可能創新的融資方式。

杜科：是挑戰，更是機遇

2012年將是宏觀調控繼續實施的一年，我們將和各位同行繼續面臨更為嚴峻的挑戰，然而任何行業的發展都會遇到波峰和低谷，相對的低潮期也會遇到更大的發展機遇。那么，宏觀政策的調控下。我們該如何自拔?又該如何生存?

實際上中信地產還是有一些優勢，大家都知道中信的主業不是房地產，我們有很好的其他的資金進來，比如我們的信托、保險、證券。正是有這樣一個平臺，青島公司在項目的切入方面還是有一些優勢的，中信地產來到青島以后，我們以青島為核心，整個布局來看，是從青島出發，輻射山東半島，然后整個山東省。目前我們有兩個項目，一個項目是在膠州，一個項目是在煙臺，但是從中信地產的布局來看，我們真的是剛剛起步，第一個項目的開發周期還沒有完全結束，我們會利用宏觀政策調控下呈現的市場契機，會選一個合適的地段、合適的機緣非常理性的介入青島市的城市建設中來。實際上我們過去也是做舊城改造，除了郊區有一部分土地資源，青島市的城市改造項目也是具有非常好的發展前景，我們現在也有一些項目在談，我們希望能夠通過我們的努力，為青島市的城市建設做出貢獻。我們會高層次的起步、快速的發展，跟上行業的發展，積蓄力量在2012年繼續打拼。

霍從剛：唯一不變的就是變

中國的房地產行業面臨著行業轉型、企業轉型等一系列新的課題，在新的歷史節點房地產行業自身有太多需要探索、改進的地方。

2012年肯定是房地產的冬天，這種行業的調整意味著行業組織的調整，也就是說行業企業越來越向大中型企業去聚集，在現金為王的時代下，一些小的企業恐怕就很難生存，這也是一種狀態。原有的那種無序、盲目向理性、規范、規模的需求發展。在這種行業的大背景下，是我們每個地產企業都必須面臨的客觀環境，惟一能走出去的就是創新，創新就是我們的生存之道，創新得生，不創新得死，晚創新不如早創新。創新有兩個方面，一個是戰略創新，一個是管理創新。

戰略創新主要體現在業務上的創新，我們房地產企業從產品形態來看，往往局限于傳統的形態，比如說高利潤、高檔、高端的產品，這需要我們在產品業態上進行創新，目前我們感覺比較好的集中點就是商業地產。所以我們在原有商業管理部門的基礎上，專門成立了商業管理公司，把它向專業化、一體化、集約化的模式發展，希望能夠通過項目的運作，來探索出商業的管理模式，不僅對我們企業的發展成為一種核心競爭力，也為行業今后的創新能夠探索出一個思路，這是我們從戰略上考慮的。

實際上管理的創新我覺得還是要通過制造業的管理思想來提升房地產，所以我們借助海爾集團這棵大樹，努力把海爾集團的管理思想嫁接、改造到海爾地產的管理上，目前我們正在探討人單合一的自主經營體的模式，我們希望2012年在管理創新上，能夠形成一個規模，并且能夠體現在我們的產品、管理方式、員工的行為等各個方面，成為我們真正的核心競爭力。

翟勇翔：集天下之財，做天下之屋，富天下人

2012取消限購、銀行放開、信貸放開，房地產形勢大漲，這個只是我們的一個夢想。回首2011年房地產行業確實進入了冬天，展望2012，希望在各種金融工具的支持下，包括我們銀行業、信托、基金以及各種理財的金融工具的支持下，我們的房地產行業能夠有所發展。房地產基金在青島做的時間比較短，島城很多房地產行業以及開發商對于房地產基金還是比較陌生的，在此和大家分享幾個觀點：

第一，我們房地產基金對于房地產企業來說，實際上是和大家同甘共苦的，這一點和信托產品、簡單的銀行信貸是不一樣的。當然銀行信貸和信托產品對于開發商企業來說，成本是最低的，但是它只是在資金方面提供支持。可房地產基金除了在資金方面提供支持以外，還在產品定位、規劃設計、以及工程管理、統一采購上提供一系列的后續服務。

第二，房地產行業已經從原來的資源整合型進入到現在的資本主導型，在這種形式下，實際上房地產基金和房地產開發商進行合作以后，除了管理以外，手上的自有資金可以做一個項目的時候，和我們合作可以做到2-3個項目，這就有了規模效應，單個項目的暴利年代已經結束了。

第三，房地產基金通過基金這種形式，讓更多的小企業主或者是房地產行業的法人機構或者是自然人能夠參與到房地產開發整個環節當中來，分享房地產開發的利潤。房地產基金一般起步100萬元，投資100萬元就是房地產基金的股東，你就可以享受到原來你夢寐以求的利潤，這便讓更多的各界人士參與到房產開發這個環境當中來，集天下之財，做天下之屋，富天下之人。

此次高峰論壇也對2011年在行業發展上做出突出貢獻的企業、團隊與個人進行了表彰與鼓勵。共頒布了

2011年度青島房地產最佳創新樓盤、

2011年度青島房地產最佳商業樓盤、

2011年度青島房地產最佳別墅樓盤、

2011年度青島房地產最佳銷售團隊、

2011年度青島房地產最佳營銷經理、

2011年度青島房地產最佳經理人、

2011年度青島房地產最佳營銷總監等

十四項企業和個人的榮譽獎項。

在面臨行業調整的關鍵時刻，本次高端峰會有著不同以往的意義。它放射出的積極信息無疑給房地產相關從業人士帶來了激勵，令其在樓市寒冬中感到些許暖意。因為對房地產業來說，2012年注定是不平凡的一年，轉變的一年。