調(diào)控猜想

小郭最近很煩惱，看好的房子因為晚交了幾天意向金，每平方米上漲了300元。“星期五置業(yè)顧問打電話說，下周一房子可能要上調(diào)價格，我沒當(dāng)真。”小郭是外地人，在青島工作了幾年后，攢了一些積蓄，外加厭倦了四處租房的日子，決心趁房價再降降的時候買房安定下來。可現(xiàn)實卻出乎他的意料。

小郭的遭遇絕非個案。記者了解到，7月的青島商品住宅市場供應(yīng)量相對以前還是處在一個較高的水平，但是隨著市場回暖，成交量的不斷攀升，市場已經(jīng)出現(xiàn)供小于求。開發(fā)商無法抑制住賺錢的沖動，不失時機(jī)地小幅提高價格便不難理解了。一度下行的房地產(chǎn)價格再度呈現(xiàn)反彈趨勢。

試想，如果開發(fā)商減緩施工速度，捂盤惜售，人為導(dǎo)致市場供需比發(fā)生轉(zhuǎn)變，引發(fā)新一輪的恐慌性購房，使得房價進(jìn)入上行通道，那么房地產(chǎn)市場調(diào)控成果無疑將付諸東流。

常言說得好：“與其亡羊補(bǔ)牢，不如未雨綢繆”。可以預(yù)計，在2012年接下來的幾個月，樓市調(diào)控政策將繼續(xù)加碼，以確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定下行。那么，到底會有哪些調(diào)控政策可能出臺?

取消商品房預(yù)售制★★

近日，一則將取消預(yù)售房制度的市場傳言導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊股票暴跌。盡管被證實是以訛傳訛，這一制度不可能被輕易取消。但取消預(yù)售制的預(yù)期已經(jīng)深入人心，業(yè)內(nèi)人士也展開了針鋒相對的討論。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)日前撰文表示，住房預(yù)售制度對于中國房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的作用，但其致命的制度殘缺引發(fā)了中國房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展。中國目前正在利用房地產(chǎn)調(diào)控的有利時機(jī)，推行制度建設(shè)，重構(gòu)房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康發(fā)展的制度體系，而取消預(yù)售，是中國房地產(chǎn)回歸健康的制度基石。

無獨(dú)有偶，在中國社科院金融研究所研究員易憲容看來，如果是現(xiàn)房交易，房地產(chǎn)開發(fā)商一則要承擔(dān)資金之成本，二則要承擔(dān)房子囤積風(fēng)險。在這種情況下，房價大多只能越賣越低，特別是房子銷售市場在競爭激烈的情況下更是如此。

對此，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，商品房預(yù)售許可制度加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。而如果禁止預(yù)售，那么開發(fā)商的資金壓力將明顯增加，除少數(shù)國企和大房企外，其他企業(yè)的資金成本將大幅上漲，有50％的房企可能面臨被兼并或者倒閉的風(fēng)險。樓市將會被少數(shù)國企及大房企而獨(dú)占。

另外，取消預(yù)售后，購房者只能選擇非常少的現(xiàn)房項目，這些都將使房價不僅不會下調(diào)，反而會繼續(xù)明顯上漲。

點評：商品房預(yù)售制度的確存在著一定的潛在風(fēng)險，失信，違約，無息占用購房者預(yù)付款，將市場風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者等。可是，取消了預(yù)售制，消費(fèi)者就一定安全嗎?筆者認(rèn)為保障消費(fèi)者合法權(quán)益不受侵犯的關(guān)鍵在于法律監(jiān)管，當(dāng)務(wù)之急是健全制度，加強(qiáng)監(jiān)管。

另外，中國正處于城市化進(jìn)程中，預(yù)售制無疑將加速開發(fā)商的開發(fā)力度，有助于保持市場供應(yīng)量。眾所周知，供需決定價格。筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)影響經(jīng)濟(jì)的情況下，政策制定部門不太可能冒險出臺如此激烈的政策。簡單粗暴的政策調(diào)整將收獲無法承受之痛。

而著名財經(jīng)評論員葉檀更是直言，“保留預(yù)售制度，房地產(chǎn)價格不會繼續(xù)上漲，若取消預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場倒有可能崩盤。”一些開發(fā)商趁二季度房價反彈，剛喘過一口氣，身上還有高成本的房地產(chǎn)信托債務(wù)與外幣債務(wù)，現(xiàn)在取消預(yù)售制度，相當(dāng)于釜底抽薪。葉檀指出，當(dāng)前要檢討的不是預(yù)售制度，而是為什么沒有真正的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，站在期房購買者的立場上，維護(hù)交易者的利益。

擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點★★★★★

在國務(wù)院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺的呼聲越來越大。

近日，全國30多個省(自治區(qū)、直轄市)和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，從而為開展非經(jīng)營性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點，提供技術(shù)儲備。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，決策層已經(jīng)在為開征房地產(chǎn)稅做好技術(shù)準(zhǔn)備，房產(chǎn)稅城市的擴(kuò)容已經(jīng)箭在弦上。

在不久前舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無法規(guī)避的是包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分。“從最高決策層重要會議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍。”

“對存量房開征房產(chǎn)稅，將使購房者在購買房屋時更加謹(jǐn)慎，將對投資、投機(jī)型購房者有一定威懾作用。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受媒體記者采訪時表示，從宏觀角度來看，限購是控制“買”，房產(chǎn)稅是控制“賣”，“買”向“賣”的轉(zhuǎn)變，增加房屋持有成本，不僅有效控制投資、投機(jī)性需求，還能真正使房地產(chǎn)交易更為良性，更加市場化。

雖然房地產(chǎn)稅征稅機(jī)制愈見成熟，但在著名財經(jīng)評論員葉檀看來，房產(chǎn)稅的全面推開仍任重而道遠(yuǎn)。

她表示，全面推開房產(chǎn)稅需要解決幾個問題。第一是程序上的問題，第二是重要城市房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)和信息公開的問題，只有這些問題全部解決，理念上也達(dá)成共識之后，才會推開房產(chǎn)稅。那時，房產(chǎn)稅也會進(jìn)入一個存量增收的階段。

點評：房產(chǎn)稅的征收可有效彌補(bǔ)政府因土地出讓收入減少帶來的財力缺口，為地方政府提供穩(wěn)定的地方財源，所以說房產(chǎn)稅的推廣勢在必行。

但心急吃不了熱豆腐，房產(chǎn)稅的全國范圍推廣仍需時間推進(jìn)。尤其交易環(huán)節(jié)的房屋價值評估體系仍需完善。另外，對存量房的征稅的確有益于控制投資、投機(jī)性需求，但普通民眾是否愿意承擔(dān)這“天降費(fèi)用”也值得考量。

不過，值得一提的是，房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)和公開無疑將使得市場交易更加公開化、透明化，有利于市場的健康發(fā)展。

提高二手房交易稅★★★

近日，國務(wù)院派出8個督查組摸底全國房地產(chǎn)市場，引發(fā)新一輪樓市調(diào)控猜想。按照慣例，“金九銀十”可能會出現(xiàn)房價上漲難以抑制的情況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，8月很可能成為新政出臺的重要窗口。

新的調(diào)控政策可能在強(qiáng)化原有調(diào)控措施基礎(chǔ)上，在稅費(fèi)方面有所突破，上調(diào)二手房交易稅費(fèi)可能率先出臺。

二手房交易稅費(fèi)的出臺，就是為了遏止“炒房”的風(fēng)氣，提高炒家的成本。利用高稅費(fèi)，對投機(jī)炒房者起到了驚嚇作用，保障首次置業(yè)的購房需求。

但是，很多賣家卻將高額的二手房交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家，提高了購房門檻，從而阻塞了二手房的交易流通。很多二手房從業(yè)人士也不失時機(jī)地喊出了“建議減免稅費(fèi)”的呼聲。美其名曰，減輕稅費(fèi)可以有效盤活二手房市場，保護(hù)中低收入者。

點評：唯利是圖是炒房者的本性。賣家將稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到買家身上的行為不難理解。可若因此就降低稅費(fèi)，無疑將助長“炒房”風(fēng)氣。

要知道，目前市場上，擁有大量資金的投機(jī)者仍在尋找新的出路。二手房稅費(fèi)的減免無疑將為他們提供資金的出口。屆時受到傷害的只能是普通購房者。而當(dāng)下，提高二手房交易稅，無疑將徹底打消投機(jī)者的“炒房”意愿。

對于二手房市場，當(dāng)務(wù)之急是建立完善二手房價格評估體系，為消費(fèi)者提供合理的價格指導(dǎo)。同時，二手房交易價格申報評估系統(tǒng)的運(yùn)行將有助于防范二手房交易中的“陰陽合同”現(xiàn)狀，從而營造依法、公平的稅收環(huán)境，更好的保障購房者的合法利益。

收縮信貸政策★★

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策影響力最大的并非“限購”，而是“限貸”。

從5月至今，房地產(chǎn)的回暖態(tài)勢已經(jīng)形成。而這都離不開今年以來的信貸政策變化。繼第二次“降準(zhǔn)”后，央行在近三年半首次宣布降息。雖然降準(zhǔn)和降息并不是直接針對房地產(chǎn)市場，但不可否認(rèn)，樓市從中獲益良多。對于開發(fā)商和購房者來說，降息意味著融資成本和購房成本的下降。

市場是最好的試金石。近期，樓市的大面積回暖，房價上漲的速度之快、來勢之猛，令人猝不及防；而地價的回暖更是觸目驚心，北京出讓萬柳地塊時出現(xiàn)的地王，更是引發(fā)了有關(guān)方面對本輪調(diào)控可能失控的擔(dān)憂。

在這樣的市場態(tài)勢下，社科院日前預(yù)警房價存在報復(fù)性反彈風(fēng)險，實際上就是在預(yù)警房地產(chǎn)金融泡沫或?qū)⒗^續(xù)吹大。可以說，房地產(chǎn)金融泡沫吹大，將意味著有更多社會資金從其他產(chǎn)業(yè)集聚到樓市，越來越多的實業(yè)資金變身為投機(jī)“熱錢”。一旦經(jīng)濟(jì)不景氣造成房地產(chǎn)金融泡沫破裂，銀行信貸將首先面臨大量壞賬損失。與此同時，那些高位買房的人群將會因為房價暴跌……后果不堪設(shè)想。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控已發(fā)生方向性的變化，房貸政策與更宏觀的貨幣政策，是影響短期市場需求的第一要素，限購只能居次。顯然，要防止房地產(chǎn)金融泡沫繼續(xù)膨脹，收縮房地產(chǎn)信貸政策，或許是最為行之有效的辦法之一。

點評：房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走在了兩難的岔路口。一方面是房地產(chǎn)泡沫吹大的風(fēng)險，一方面是國民經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩的壓力。

事實上，在筆者看來，當(dāng)今的市場交易中，以價換量仍是市場主流。大量剛需入市享受降息的紅利才是市場回暖的主因。只要堅定不移的貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，在“限購”政策的牽制下，市場短期內(nèi)不會出現(xiàn)“泡沫”被吹大的情況。

另外，CPI的增速大幅度下降，無疑使得市場“降準(zhǔn)”的預(yù)期更加強(qiáng)烈。倘若推行信貸緊縮政策，無疑將拖累經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，引發(fā)一連串的負(fù)面效果。綜上所述，筆者認(rèn)為短期內(nèi)政府不會出臺信貸緊縮政策。但不排除房地產(chǎn)市場在“金九銀十”的沖擊下，一路走高，量價齊升的情況出現(xiàn)后，政府出臺嚴(yán)厲的信貸政策，防止投機(jī)性購房需求的抬頭。

落實官員問責(zé)制★★★★★

國務(wù)院8個督查組赴16省(市)檢查房產(chǎn)調(diào)控落實情況，既是出于對房地產(chǎn)金融泡沫繼續(xù)膨脹的擔(dān)心，也表明了中央促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。

地方政府對于土地財政的依賴程度到底有多大，想必早已家喻戶曉。正因如此，當(dāng)GDP破八的時候才會有那么多的專家直言不諱，原因就是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

沒錯，此輪經(jīng)濟(jì)增速下滑的主要因素便是房地產(chǎn)投資的大幅放緩，導(dǎo)致土地財政收入的大幅減少，讓地方政府一下子沒了底氣，巧婦難為無米之炊的地方政府面臨巨大的財政壓力，沒有配套資金投資穩(wěn)增長。

可面對穩(wěn)增長的壓力，地方政府不得已頻頻開始對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，小動作不斷，試探中央底線。與此同時，拿出優(yōu)質(zhì)土地進(jìn)行拍賣無疑成為了首選。北京、上海、廣州、南京等地“地王”頻出。正所謂面粉漲價，面包價格豈有不漲之理。地王的帶動效應(yīng)可見一斑。

功夫不負(fù)有心人，房地產(chǎn)市場逐步回暖，多地樓市出現(xiàn)了量價齊升的情況，這讓中央政府倍感壓力，擔(dān)心數(shù)年的調(diào)控成果付諸東流，影響政府的公信力不說，還會影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局。

點評：一直以來，土地市場的回暖，都被認(rèn)為是市場回暖的風(fēng)向標(biāo)。地價反彈所產(chǎn)生的信號直接影響到市場的預(yù)期。

針對于地王頻出的現(xiàn)象，中央政府連續(xù)出面?zhèn)鬟f穩(wěn)定房價的喊話顯然不足以讓廣大購房者消除疑慮。上一輪調(diào)控成為“空調(diào)”，房價暴漲的現(xiàn)實仍歷歷在目，倘若不對地方政府嚴(yán)加管控，切實落實官員問責(zé)制，由著地方政府做表面文章，大玩數(shù)字游戲，文字游戲，勢必將讓房價暴漲的歷史重演。