房企“秋收”戰

時入9月，樓市年內最后一個傳統的營銷旺季悄然而至。各大開發商紛紛摩拳擦掌，企圖在這個關鍵的時間節點上“搶收”一把，一場激烈的房企“秋收”戰已然箭在弦上，一觸即發。

然而，歷史的傷痛仍歷歷在目，不可熟視無睹。事實上，國家的調控政策一直以來都是懸在房地產市場上的達摩克利斯之劍。2011年的“金九銀十”便在宏觀調控的“重拳”擊打之下，演變成了“鐵九銅十”。如今，隨著樓市的逐步回暖，國家調控政策“加碼”的呼聲再起。誰又敢說今天一定不會重復昨天的故事呢？

那么，在如此微妙的形勢下，開發商又該何去何從？今年青島市場的“金九銀十”能否如期而至呢？

現房銷售山東試點

近日，山東省副省長夏耕在山東省保障性安居工程和房地產市場調控工作會上表示，自9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證書。同時，山東省將選擇有條件的開發項目進行商品房現房銷售試點。據悉，山東省此番試點所指的現房，是指消費者在購買時已經通過符合交付標準的各項驗收、可以正式入住的物業。這種現房銷售已不再需要銷售許可證，而要查看房產證。

消息一出，市場沸沸揚揚。遙想前段時間爆發的預售疑云，不禁讓人心生疑問，現房銷售是否就是要取消預售制？

“取消商品房預售制度在短期內不可能實施。山東省的現房銷售試點旨在加強預售的監管。事實上，目前山東省在售的大部分樓盤都是期房，一旦取消預售就將直接導致市場供應出現斷檔問題，從而使得供求關系出現逆轉，繼而影響房價穩定。”中置國際市場總監張百忍如是說。

無獨有偶，在青島嘉凱城房地產開發有限公司策劃總監趙恒成看來，現房銷售試點并非是要取消預售，而是山東省對房地產市場宏觀調控的一個信號。“目前取消預售制并不現實，取消預售制還存在很多值得討論的問題，這是一件任重而道遠的工作，即使明確要推廣，也需要2—3年的時間過渡。”

那么，取消預售制對于房地產開發企業意味著什么呢？“會加劇新一輪的行業洗牌。尤其對那些在調控嚴冬中剛剛‘暖和’過來的房地產開發企業，突然取消預售制會直接導致他們在市場的‘速凍’中被淘汰。”趙恒成補充說，“現房銷售對于開發商的資金鏈有很高的要求，提高了開發商的門檻，會加大行業壟斷的風險，不利于房地產市場的健康發展。相比取消預售制，不如加強對預售制度的監管，使其更加的完善，從而更好地保障消費者的利益。”

實際上，業內人士關于預售制的爭論從未停止，無論是“主存派”還是“主棄派”都有自己充分的理由來支撐自己的論斷。但可以肯定的是，現房銷售將是一個長期的改革過程。

而在當前樓市調控步入“深水區”背景下，任何的政策調整或政策“加碼”對于開發企業來說都將是如芒在背，更何況是如此重要的“秋收”時節呢。如此說來，今年青島市場的“金九銀十”能否如期而至呢？

“金九銀十”成色可期

以青島市場為例，據克而瑞數據顯示，8月，商品住宅成交量103.81萬平方米，環比上升17%；成交均價為7676元/平方米，環比下降10%；成交套數為10233套，環比上升18%。截至目前，青島房地產市場已經連續4個月呈上揚態勢，本月成交量更是創單月成交歷史新高。其中，不乏青島五市近期將開始繳納住房維修基金，導致本月大量五市項目集中網簽的原因。

“8月份不屬于傳統意義上的旺季，但仍然達到了1萬多套的銷量，按照目前的回暖態勢，青島樓市‘金九銀十’的成色可期，以青島風景為例，目前已經預約客戶600批，而房子只有500套。”張百忍樂觀地說。

“一大早我就來了，可天不遂人愿呀。”在嘉凱城時代城國際瞰景高層開盤儀式的現場，記者見到了前來選房的王先生。雖然此次選房采取電子搖號的方式，但是他還是早早來到了現場，希望此舉能為搖號搶購帶來好運氣。可還是沒能搶購到自己想要的房源。“買房的人太多了。”王先生無奈地說。

市場是檢驗產品最好的試金石。9月1日時代城開盤當天上千組客戶爭搶房源，僅僅四個小時便去化了近90%，熱銷程度可見一斑。

“時代城首開大獲成功，正是源于其超高的性價比得到了市場的廣泛認可。目前，市場上的主力客群仍是剛性需求，他們經歷了多輪調控的洗禮后變得更加的理性。因此，在產品方面，時代城以兼具兩山-湖-公園的自然優勢和230萬m²大盤完善配套優勢，得到客戶對樓盤的高度認同，讓客戶對企業、產品充滿信心；而在價格方面，又采取了“大盤首期回饋客戶”的積極策略，使得客戶認可時代城“品質高、價格優”的市場形象，最終得到客戶及市場的火爆認同。趙恒成自信地說。

“信心比黃金更重要”。這句話用來形容當下的房地產市場在恰當不過。而時代城客群的信心，與項目的地理位置和價值提升空間是密不可分的。據悉，時代城位居大青島未來CLD核心，建成后將是島城公路交通網絡最為完善的區域之一。另外，時代城依托兩山一湖一公園的資源優勢又規劃了230萬平方米大盤優勢與完善配套體系，形成了地段、自然、大盤、配套的復合優勢。事實上，自去年時代城項目入市以來，不論從品牌實力，或者產品品質上，時代城都已經成為青島樓市的價值標桿。

要知道，在國家對房地產行業仍然高位限控的情況下，購房客群更加趨于理性，多數購房者仍選擇觀望等待，“火爆樓市”似乎已成為昨日故事。但如今，時代城真真切切的熱銷，為青島市的房地產市場注入了一針強心劑的同時也在告訴我們一個事實，市場需求一直都在，從未離開。

值得一提的是，目前國家調控正處于“政策頂”時期，短期內不會有新的政策出臺。加之市場后期將有更多的剛性需求與改善性剛需入市，以及國家的信貸支持都有利于樓市成交量的進一步回升。如此一來，“金九銀十”成色可期。

房企“秋收搶跑”

隨著樓市成交量回暖的深入，“金九銀十”已然成為開發企業能否完成全年銷售指標的關鍵時期。各大開發商紛紛摩拳擦掌，制定自己的“秋收計劃”，企圖在這個關鍵的時間節點上“搶收”一把，一場激烈的房企“秋收”戰已然箭在弦上，一觸即發。

而作為開發商能否完成全年任務的關鍵一戰，不容有失。那么，在瞬息萬變的市場形勢下，開發企業該何去何從呢？

A計劃——“以價換量”

業界流行一句戲言：“萬科打個噴嚏，大家就會擔心市場要感冒。”此言非虛，萬科作為國內房地產行業的“一哥”，其一舉一動往往有意無意地被業內放大。

近日，煙臺萬科登出降價廣告，海云臺93～137平方米城區一線典藏海景裝修房起價為6280元/平方米。而此前該項目的網上報價為8500元/平方米。這樣算來，每平方米降了2220元。對于前期購房的業主來說，損失著實不小。按照一套房來算，業主將損失20萬元左右。降價幅度高達26%。如此大的降幅動作自然引來廣大業內人士的關注。試問，萬科此舉意欲何為？

“在度過市場低谷后，開發商搶跑心態較為明顯，在庫存壓力與資金壓力的高壓作用下，以價換量的‘搶收’策略仍將是市場主流。”張百忍認為，萬科降價無疑是為了進一步拉動銷售。而在“金九銀十”這個時間點降價走量顯然是不錯的選擇。過了這個黃金期，今年也就塵埃落定了。

與此同時，龍湖、恒大等房企也不約而同的選擇了以價換量的“秋收行動”。事實上，在風云突變的市場環境下，早點將“鋼镚兒”揣人袋中也不失為上上之策。

B計劃——“小步快跑”

“降價一直都是樓市敏感的話題，而房企的降價行為很多是與其年度銷售指標相關的。譬如中海5月份的直降百萬，都是考慮到銷售指標的影響，并非源于房企資金鏈的壓力。事實上，資金鏈的壓力去年就開始出現，有人割肉，有人降價，在各種自救措施的作用下，房企的現金流已經得到明顯的緩解。今年上半年房地產市場的回暖，對房地產開發企業來說，便是一次難得的去庫存和回收現金的機會。”

在談及未來青島樓市的發展趨勢時，趙恒成表示，雖然目前成交出現了回暖，但這并不能說明市場已經完全回暖。目前的市場仍處于不穩定的一個狀態，投資性需求并未開始集中入市，對于市場而言，投資性需求也是不可或缺的。因此，目前開發商不會過分樂觀盲目入市。

“樓市歷經調整，開發商已經慢慢適應，紛紛開始苦練內功，有效控制開發成本，開發策略也變得越來越謹慎，因此，相信會有更多的房企將采取‘小步快跑’的小批量、多批次的推盤銷售策略。謹慎推盤，少量加推‘試水’市場，如果客戶群比較大，可以加快節奏繼續推盤；如果得不到市場認同，可以及時方便地調整策略。”關于房企的“秋收行動”趙恒成預測道。

面對未來，有太多的不確定性，唯一可以確定的是“金九銀十”期問，房企的促銷活動會明顯增加，將迎來全年的開盤與成交高峰。