江蘇省房地產業發展研究

摘要：文章從產業結構角度入手，核算了整個房地產產業鏈對GDP的重要發展貢獻，隨后利用投入產出分析、產業關聯度分析方法研究了房地產業對整體產業結構的影響機制，得出目前江蘇省房地產業主要對其他產業產生物質資本型和原材料消耗型影響。針對目前產業結構調整的要求和以房地產業為核心的產業結構可能存在的問題，文章根據“十二五”期間中長期核心產業問題研究動向，提出發展多需求拉動型先進制造業的觀點。最后是對江蘇房地產業的政策建議。

關鍵詞：房地產；產業結構

產業結構調整升級是我國經濟發展的重要課題。房地產業因其具有較高的關聯效應和擴散效應、產業鏈跨度大、產業附加值高，而倍受重視。改革開放30多年來，江蘇房地產業得到了較快的發展，并初步形成了較完善的市場體系，為全省居民住房奔小康，促進居民消費、就業作出了一定的貢獻。

一、 房地產及產業鏈對江蘇經濟影響

考慮到從服務業口徑上統計的房地產業影響力明顯偏低，并且從屬于制造業的建筑業與房地產業密切相關，因此為更好地衡量房地產產業鏈的影響，本文試圖將這兩個不同的統計口徑都囊括在內。即房地產產業鏈既包括負責地產經營、管理和服務的房地產業，也包括負責開發建造的建筑業。借助2007年的江蘇省投入產出表得到房地產業和建筑業的完全消耗系數的基礎上，整個影響的核算分為建筑業中有關地產投資的影響和房地產業影響兩個部分，各自產業增加值乘以完全消耗系數即為其產業影響，其中當年房地產開發投資額減去稅費和地價款即為建筑業中跟房地產有關部分，具體公式為：

其中，α表示房地產及其產業鏈對國民經濟的總貢獻比例，acc表示建筑業的影響力系數，inv表示房地產開發投資，tax表示稅費，pri表示地價款，rcc表示房地產業的影響力系數，δres表示房地產增加值，GDP表示國民生產總值。

從表1核算結果看到，在江蘇經濟迅猛發展的近三年里，房地產及其產業鏈對整個GDP的貢獻率都達到近1/3，并有上漲趨勢，突顯了其核心產業地位。如果房地產業及其產業鏈的發展受到了抑制，經濟發展的疲態難免顯現。日前國家接二連三出臺了一系列房產調控政策，無不是在給作為經濟發展支柱的房地產業敲響警鐘。因此，我們面臨的任務一是要保證房價的合理定位，剔除房價中的泡沫成分；二是怎樣在房地產業之外，謀求新的經濟增長點。

二、 房地產業對其它產業影響機制分析

1. 房地產業對國民經濟產值的帶動效應。

投入產出分析是研究宏觀經濟活動、進行經濟分析的工具。為了得到房地產業對國民生產總值的帶動比例，我們依然用完全消耗系數來衡量房地產業對其他行業的帶動程度。得到如下公式：

其中，β表示房地產業對江蘇產值的帶動比例，δelse表示房地產業帶動其他產業產值的變化，δres表示房地產業自身增加值，δoutput表示總產值的變化，rcc表示房地產業的完全消耗系數。

表2可以看出，房地產業對整個國民經濟產值的帶動效應平均處于10%的水平。在“十五”期間房地產業的經濟影響要明顯高于“十一五”，說明近年江蘇房地產業有進入發展瓶頸期，應該是在一定程度上受到金融危機影響。但就發展走勢判斷，房地產業對國民經濟產值的帶動效應仍處于上升趨勢。

2. 房地產業與其它產業關聯度分析。

產業關聯，指的是國民經濟產業間以各種投入品和產出品為連接紐帶的技術經濟聯系。關聯度是對關聯關系的量化，指一個產業投入產出關系的變動對其他產業投入產出水平的波及程度和影響程度。

房地產業產業鏈較長，產業波及范圍較大，從產業間供給與需求的角度看房地產業的產業關聯主要表現為：一是后向關聯效應，即房地產業對那些直接或間接地向本產業供應生產要素的產業的影響；二是前向關聯，即房地產業對直接或間接地需求本產業產品或服務的產業產生的影響。我們用房地產業完全消耗系數列表示后向拉動效應，完全消耗系數越大，說明其對另一個產業的需求拉動作用越大；用完全分配系數行表示前向推動效應，完全分配系數越大，說明其對另一個產業的推動作用越大。房地產業對同一產業的后向拉動效應與前向推動效應之和為房地產業與該產業的關聯效應。

表3中可以看出：第一，產業特性方面，房地產業的產業鏈長、波及面廣，國民經濟中絕大部分產業都與房地產業有關聯關系，關聯密切的產業包括建筑業、租賃和商務服務業、金融業、化學工業和金屬冶煉及壓延加工業。第二，關聯產業類型方面，房地產業對不同性質產業的作用力方向不同，對化學工業、金屬冶煉及壓延加工業、石油加工、煉焦及核燃料加工業等基礎的原材料消耗型產業主要是后向拉動作用；對文化、體育和娛樂業等生活消費型、服務型產業主要是前向推動作用；對金融業、租賃和商務服務業、住宿和餐飲業等與房地產緊密聯系的產業既有后向拉動，也有前向推動。

綜上，江蘇省房地產業依然處于物質資本消耗的數量擴張階段，對經濟主要產生物質資本型、原材料消耗型效應，與房地產業相關的服務性產業類型較少，急需進一步產業結構升級。

三、 以房地產業為核心的產業結構可能存在的問題

1. 投資推動型通脹。

由于看到房地產業變現快、利潤高，大量資金蜂擁而至，投資沖動和房價一樣高熱難退。雖然政府接二連三出臺調控政策，但效果甚微。從理論上來說高投資下的高房價與眼下一輪輪通貨膨脹存在著因果聯系。因為住房消費是勞動力成本的重要組成部分，房價上漲會導致工資上漲，而工人工資的增加就意味著務農的機會成本的增加，農業勞動力的成本增加自然會刺激農產品價格上漲。農產品價格的上漲會引起更廣泛的工業產品的價格上漲，導致CPI新一輪的上揚和貨幣貶值。因此，在這種房價推動型通脹下，居民生活水平受到嚴重威脅。

2. 不利于產業結構升級。

企業爭相進入房地產領域，易形成畸形的經濟產業結構。在房地產成為高利潤、低風險的產業后，越來越多的資金、人力資本等社會資源被吸納其中。社會資源短時期內快速地集中于單一行業，必然減少在其他行業的投資，壓抑其他方面的供應。如圖3，我們選取高新技術制造業中的計算機及辦公設備制造業為例，來和房地產業進行產值增長速度的對比，兩大產業增速除2007年比較接近外，其余差距明顯。2009年房地產業產值增速快于計算機及辦公設備制造業竟達到22.94個百分點。巨大的增速差距背后隱藏的是懸殊的行業投資：千軍萬馬擠房地產這個獨木橋，不但造成行業資源浪費，還使得產業結構畸形，失去了發展其它產業的大好機會。就國外經驗來看，在實體經濟領域的高新技術制造業才是一個創造財富、提供就業機會、促進創新的重要生產部門。

3. 有效需求不足。

從長遠的觀點考慮，拉動經濟增長的主要力量應當是消費，而不應當是房地產投資。我國目前的恩格爾系數并不高，但是有效需求卻萎靡不前，說明居民消費結構可能存在一定的問題。據之先分析，投資資金和社會資源集中在房地產市場，人們絕大部分收入也用于高漲的住房消費，使得居民消費結構失去控制。帶有泡沫的高房價加大了城市居民的居住成本，減少了居民的社會福利，不利于拉動內需消費。消費結構“一房獨大”的結果就是，老百姓須窮盡畢生積蓄來買房，自然無力去擴大其他消費開支。沒有居民消費的持續拉動，現代化建設就會因此而乏力。因此目前的發展任務是使房價回到合理位置，帶動各項其他消費上漲，讓居民的各項需求轉化為現實的購買力。

四、 “十二五”期間發展中長期核心產業問題動向

除去房地產鏈的支撐和出口下降的威脅，我們發現多需求拉動型先進制造業也許會成為新一輪產業升級、引領新投資周期的力量。先進制造業的上游與企業的自主創新能力息息相關，拉動著企業的科技創新；下游與企業的有效生產和銷售相聯系，推動著企業的產品創新。2008年在出口同比增速處于明顯下滑的情形下，幾大多需求拉動型制造業的固定資產投資增速并沒有放慢。原因在于這些產業的終端需求復雜，包括了出口、房地產、基礎設施建設和某些中間投入環節，其“萬金油”的特性顯著；另外這些產業的投資增速和地產、出口的相關性不高。從長遠看來，政府政策支持和產業升級因素是這些產業成為新的經濟增長點的契機。

例如表4中的通用設備制造業因為其設備適用的廣泛性，與國民經濟各部門密切相關，被稱為社會資源從產品到服務的轉化器?？梢娫O備制造業是科學技術物化的基礎，是高新技術產業化的載體，是國家競爭力的重要體現。第一，作為生產“轉化器”，它是產業結構升級的原動力，隨著應用了高新技術的設備在各行業的大量使用，不僅會推動產業高級化，而且會大幅度減少各行業能源和資源消耗，改善生態環境，實現國民經濟的可持續發展；第二，設備制造業對科技水平要求高，有利于我國自主創新能力的提高；第三，設備制造業產業關聯度高，對能源、鋼鐵等基礎需求環節和中間需求環節多，對經濟增長促進作用強，對國家積累和社會就業貢獻大。

五、 對房地產業的建議

第一，改善住房供應結構。針對目前的房地產供應市場與房地產需求市場極不平衡的情況，政府要引導市場形成一種梯級供應結構。所謂的梯級供應模型，是一個高、中、低分層產品明晰的模型，要根據不同收入階層的具體情況來差異化地提出住房問題的解決方案，嚴格控制別墅供給，適當降低偏大戶型、高價位的高級公寓建設比例；提倡建設中小戶型、中低價位普通商品房；建立健全住房保障體系，發揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導作用，合理引導住房建設和消費模式。

第二，完善房地產稅收政策體系。房地產價格快速上漲時，一些企業或個人對土地進行囤積、炒作也就成為自然。土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作肯定使土地的價格輪番上漲。土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，降低房地產市場泡沫吹大的風險。另外，還可以借鑒香港、新加坡等地通過建立嚴格的住房交易稅和住房交易所得稅來降低住房投機投資。

第三，鼓勵創新，推動房地產產業升級。為提高住宅建筑質量和項目效益，房地產開發商可以將微電子技術、信息技術、生物技術，以及新材料、新能源等高新技術應用于建筑技術、材料、建筑節能、居住環境等各個方面。我們應以科技進步和創新發展方式來解決房地產業發展的瓶頸問題，打造資源節約型、環境友好型、科技創新型新產業，實現產業的轉型升級。

注釋：

①數據來源：歷年江蘇統計年鑒。（單位：億元）

②數據來源：2010年江蘇統計年鑒。（單位：億元）

③數據來源：2010年江蘇統計年鑒。

④引自：國金證券，基于投入產出表分析房地產對中國經濟的影響，2011（12）。

參考文獻：

1. Charles Leung and Ka Yui. Economic Growth and Increasing House Price. Pacific Economic Review， 2003.

2. 劉秀光.“驅趕效應“對產業結構調整的影響——基于房價持續上漲的視角.甘肅理論學刊，2011，（9）.

3. 梁云芳，高鐵梅，賀書平.房地產市場與國民經濟協調發展的實證分析.中國社會科學，2006，（3）.

4. 梁云芳，高鐵梅.中國房地產價格區域差異的實證分析.經濟研究，2007，（8）.

5. 沈悅，劉洪玉.中國房地產開發投資與GDP的互動關系.清華大學學報，2004，（9）.

作者簡介：李曉蓉，南京大學商學院產業經濟系副教授，南京大學理論經濟學博士；陶亞文，南京大學商學院產業經濟系碩士生。

收稿日期：2012—09—28。