基于系統動力學的住房保障和住房市場關系研究

摘要：文章運用系統動力學的方法，研究住房市場、住房保障以及社會、經濟等宏觀環境之間的傳導機理和因果關系。通過運用Vensim軟件建立商品住房、住房保障以及宏觀環境的總因果反饋回路模型，并以南京市房地產市場數據為例進一步分析商品住房和住房保障在宏觀環境下相互影響地循環發展關系。研究表明住房保障和住房市場之間存在著相互影響并協調發展的關系，商品住房子系統對保障性住房子系統的影響力約為后者對前者影響力的3倍。

關鍵詞：住房市場；住房保障；系統動力學；因果反饋回路

一、 引言

住房保障和住房市場作為我國住房制度的有機組成部分，代表了住房制度中公平和效率兩個方面。目前國內關于住房保障和住房市場關系的研究尚處于定性階段或是各自單獨層面的研究，缺乏定量和系統化的研究支持。本文將采用定性與定量相結合的研究方法，建立住房市場和住房保障統一系統模型，對兩者的相互關系進行進一步研究。

二、 基于系統動力學的模型構建

系統動力學（System Dynamics）是以認識與解決系統問題為主的交叉性、綜合性學科。系統動力學模型是一種因果機理性模型，它強調系統行為主要是由系統內部的機制決定；在數據不足及某些參量難以量化時，以反饋環為基礎依然可以處理一些高階次、非線性的復雜問題。

1. 系統結構的構建。通過對影響住房保障與住房市場各種內、外部因素的分析，可將包括這兩者在內的整個系統分為內部影響因素和外部影響因素。如圖1所示，其外部因素包括經濟、社會、金融、建筑市場、心理、政策因素，內部則是住房保障、住房市場和土地市場通過供求以及價格機制相互影響。

由圖1可以建立七個子系統關系圖，包括：社會、經濟子系統，土地子系統，金融子系統，商品住房需求子系統，商品住房供應子系統與住房保障供求子系統。這七個子系統共同構建了住房保障和住房市場的系統動力學模型，其因果反饋回路圖如圖2所示。

2. 模型的參數及函數關系的確定。本文中的各函數關系是通過對大量統計數據進行線性回歸分析得出，而對于一些非線性關系或數據缺失的函數關系的確定，則是通過對歷史數據的分析和預測，結合相關研究資料，運用系統動力學中所獨有的表函數來表示其函數關系。因政府明確提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”并實質性地推動是在2000年起，因此本文研究的時間范圍定為2000年～2018年間。由于數據獲取難度原因，本文以南京市為例、從歷年《南京市統計年鑒》和《南京市房地產統計年鑒中》獲取。某些歷史數據不足的部分通過統計學方法對存在數據進行推算。實際研究數據的獲取范圍為2000年～2008年。以住房保障供求子系統為例對函數關系做出闡述如下：

（1）保障性住房需求量t=保障性住房需求t-1+DT*（保障性住房需求增長t-保障性住房需求實現t）

其中，t：測算年份，t-1：測算年份的前一年，DT為計算時間間隔（從J時刻到K時刻）。

（2）保障性住房需求增長=保障人口增長*人均保障面積*房價收入比影響因子

其中，保障人口增長=0.4*城市人口增長；人均保障面積=0.6*人均居住建筑面積

（3）保障性住房需求實現=保障性住房供給增長

（4）保障性住房供給量t=保障性住房供給量t-1+D- T*（保障性住房供給增長-供給實現）

其中，t，t-1，DT 與上文含義相同。

（5）保障性住房供給增長=保障性住房上市面積

其中：保障性住房上市面積= DELAY（保障性住房開工面積，1），DELAY為延遲函數

保障性住房開工面積=4.4*保障性住房建設資金

保障性住房建設資金=政府保障房建設撥款*保障性住房供求比影響因子

（6）保障性住房求供比=保障性住房需求總量/保障性住房供給總量

三、 基于系統動力學的模型仿真模擬分析

1. 模型仿真模擬結果輸出。本文運用Vensim軟件，設定參數和狀態變量初始值輸入模型中進行模擬，圖3為輸出結果示意圖。下文中的數據分析基于全部模擬輸出結果。

2. 住房保障及住房市場的相互影響關系分析。為著重研究住房市場和住房保障市場的相互關系，本文遴選出“保障性住房需求總量”、“保障性住房供應總量”、“商品住房需求總量”、“商品住房供應總量”四個狀態變量進行變動，分析其數據的變動造成的系統的變化，從而觀察各個數據對系統的影響力。

（1）分析方法。以模型最初運行結果為基準，依次改變以上四個狀態變量的初始值，分別使其增加50%，并運行模型，觀察其運行的結果。其變化引起其他狀態變量變化的程度用δij表示，即第i個狀態變量的變動對第j 個狀態變量的影響力。

運用Vensim軟件后可得表1所示內容。表1中的每一單列數據分別表示各個狀態變量對其他變量的影響力系數，第五行δi值即表示該變量對系統其他變量（即系統總體）的影響程度。

（2）模擬結果分析。設定δij的值對應的影響程度如表2所示。

①保障房供給對其他變量的影響力系數分析。從表1中可知，保障性住房供給對商品住房的供給、保障房需求、商品住房需求的影響力依次是一般、弱、弱。其中對商品住房供給的影響幅度最大，其影響力約為對商品住房需求影響力的10倍，約為保障房需求影響力的5倍。

從因果回路圖中可以看出，影響商品住房供給的兩個一級因素是二手房源和商品住房開工面積；而影響力系數證明了保障性住房供給量的變化使得這兩個因素都會產生較大幅度變化。

反觀商品住房需求，其增長速率則受到投資型需求影響因子、自住型需求增長率、改善型需求影響因子、拆遷型需求增長率等諸多因素的影響。保障性住房只對部分自住型需求和拆遷型需求有影響，影響力系數表明其影響效果較小。

②保障房需求對其他變量的影響力系數分析。從表1中可知，保障性住房需求對商品住房的供給、保障房供給、商品住房需求的影響力依次是一般、弱、弱。其中對商品住房供給的影響幅度最大，其影響力約為對商品住房需求影響力的7倍，約為保障房供給影響力的6倍。

保障性住房需求變化時一方面對商品住房開工面積有影響，另一方面也會引起二手房市場波動，這兩個因素都是商品住房供給的一級影響因素，影響力系數表明這兩者關聯密切。但是保障性住房的供給受到國家政策導向、保障性住房建設資金、保障性住房供地等影響，呈長期穩定的特性。保障房需求雖對保障房供給有影響但影響力較弱。

反觀保障性住房需求對商品住房需求的影響，其影響因果鏈為：保障性住房需求→自住型/拆遷型需求增長率→商品住房需求新增速率。商品住房需求的一級影響因子有四個，其中自住型需求增長率有三個一級影響因子——城市人口、城市化水平和保障性住房需求總量，因此相對其對商品住房供給的影響，保障性住房需求對商品住房需求的影響力較低。

③商品住房供需對其他變量的影響力系數分析。從表1中可知，商品住房供應總量直接與商品住房需求實現速率關聯，商品住房需求也直接受商品住房供給增長率影響，而這是符合市場經濟的規律。商品住房供需因素對保障房供給與需求的影響也大于保障房對他們的影響。商品住房需求對保障性住房需求、保障性住房供給影響的主要因果鏈與商品住房供給對保障房體系影響的一致，都是通過對商品住房求供比產生影響，最終分別間接作用于保障性住房需求增長率和保障性住房供給增長率。

將表1每一列數據相加，可以得到各個狀態變量對總系統的影響力系數，如表3所示。

從表3中可以看到，商品住房市場子系統對整個住房系統影響力是保障性住房子系統對住房系統影響力的10倍。這說明商品房市場在整個住房體系中占主導地位，其對整體住房系統乃至經濟狀況的穩定和健康發展都有重要作用。這就要求政府在制定房屋政策和保障性住房政策的時候，進行政策調控或行政干預時，要充分考慮到市場機制的重要性。

排除了各個狀態變量對自身體系的影響——如保障房供給的影響力排除其對保障房需求的影響力（0.592 674- 0.097 481=0.495 193）——可以得出各個狀態變量對對方系統的影響力系數表，如表4所示。

從表4可以看出，各個狀態變量對對方系統的影響力從大到小依次是：商品住房需求、保障房供給、保障房需求、商品住房供給。與商品住房供給對保障系統的影響相比，商品住房需求的影響力依舊較強，其影響系數是商品住房供給影響系數的8倍。

反觀保障房供給與保障房需求兩者對商品住房子系統的影響作用基本一致，影響力均一般。

將表4的每一子系統兩變量影響因素相加（0.495 193+0.346 065=0.841 258），可得兩個子系統彼此的影響力系數。如表5所示。

從表5中可以看出商品住房子系統對保障性住房子系統的影響力要高于后者對者的影響力，倍數關系約為3倍。因為商品住房在整個住房系統中占有比例較大，其房價高低代表著整個住房市場的健康狀況。成熟的商品住房市場，能夠為保障房建設提供大量的資金、技術、管理能力等等支持，因此對保障房體系影響力大。而目前的保障房系統，在需求市場僅能吸引無商品房購買能力者的需求以及少數低端商品房購買需求，剔除政策影響，還難以對商品房供給比例產生非常大的沖擊。

四、 結論

1. 商品住房市場子系統對整個住房系統影響力大大于保障性住房子系統對住房系統的影響力。這說明商品房市場在整個住房體系中占主導地位，（下轉第105頁）其對整體住房系統乃至經濟狀況的穩定和健康發展都有重要作用。

2. 通過各個子系統因果關系的分析顯示各個外部宏觀環境中社會、經濟、土地、金融都會對商品住房市場和住房保障影響。

3. 通過總系統因果回路圖及模型運行表明，數量化地印證了住房保障和住房市場之間存在著相互影響并協調發展的關系。政府在制定住房整體市場與保障性住房政策時，要充分考慮到市場機制的重要性，而不能過于偏重行政干預。

4. 商品住房子系統對保障性住房子系統的影響力約為后者對前者影響力的3倍。因此，要同時保持商品住房市場宏觀調控與保障性住房的穩定、持續發展。

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基金項目：教育部人文社會科學基金項目（項目號：09 YGA790035）；東南大學基本科研業務費創新基金項目（項目號：SKCX20110018）；江蘇高校優勢學科建設工程資助項目。

作者簡介：杜靜，東南大學土木工程學院副教授、碩士生導師，博士；楊騁，東南大學土木工程學院碩士生；李德智，東南大學土木工程學院副教授、碩士生導師，博士。

收稿日期：2012-07-19。