開發(fā)商代收契稅維修基金 惹火業(yè)主

儘管國家稅務總局明確規(guī)定契稅要由徵收機關直接徵收，不得委託其他單位代徵，但由於目前相關文件對開發(fā)商能否代收專項維修基金沒有作出明確的規(guī)定，不少開發(fā)商借機將代收這兩項費用與交房入住進行強行捆綁，業(yè)主與開發(fā)商為此矛盾不斷。

【事件】

鼓樓庭院部分業(yè)主拒絕收房

不久前，在福州市鼓樓區(qū)鼓樓庭院購買了一套價值35萬多元（人民幣，下同）樓房的李先生高高興興地來到售樓部準備收房。然而，工作人員的一席話讓李先生的情緒一下子跌到了穀底。原來，在開發(fā)商福建華事達房地產(chǎn)有限公司送達的《入住通知書》中，開發(fā)商提出了一些讓辦理按揭付款的業(yè)主不能接受的條件，包括：入住時應在開發(fā)商財務部交付房屋專項維修基金6014元，房產(chǎn)證契稅4770元，還有煤氣初裝費3140元/戶，合計13924元。開發(fā)商在確認業(yè)主身份以後，要求業(yè)主必須先繳納這些費用，才能接著辦理後面的收房手續(xù)。

「開發(fā)商在業(yè)主收房時強行代收維修基金和契稅，明顯不符合國家規(guī)定。」李先生等多位辦理按揭付款的業(yè)主當即對此提出質(zhì)疑，」只有到辦理產(chǎn)權證時，才需要業(yè)主提供維修基金繳納證明，而開發(fā)商為業(yè)主辦理產(chǎn)權證的承諾還有近兩年時間，開發(fā)商為何急著讓業(yè)主交納這筆錢呢？另外，開發(fā)商讓業(yè)主將錢匯入企業(yè)賬戶，資金的安全怎能得到保障？面對開發(fā)商的要求，鼓樓庭院部分業(yè)主表示拒絕收房。

【癥結(jié)】

法律空白致不合理收費頻發(fā)

國家稅務總局《關於徵收機關直接徵收契稅的通知》中明確規(guī)定：各級徵收機關一律不得委託其他單位代徵契稅，契稅要由徵收機關直接徵收。對此，福建省財政廳有關負責人表示：開發(fā)商無權代收契稅，我們沒有、也不能委託他們代收。業(yè)主應在辦理產(chǎn)權證時自己到交易部門交納。如果開發(fā)商強制收取，業(yè)主可以上告到法院。

至於專項維修資金，根據(jù)福州市房地產(chǎn)管理局出示的（榕）房屋200545號文件第二條第二項規(guī)定：買受人在辦理房屋權屬登記手續(xù)前，應持《商品房買賣合同》與購房發(fā)票，到福州市房地產(chǎn)管理局核定物業(yè)專項維修資金繳齊金額後，到福州市房地產(chǎn)管理局指定的物業(yè)專項維修資金專戶代管銀行，辦理物業(yè)專項維修資金開戶及繳存手續(xù)。

由於文件對開發(fā)商能否代收專項維修資金沒有作出明確的規(guī)定，因此，不少開發(fā)商便將代收這兩項費用與交房入住進行強行捆綁。

【律師】

開發(fā)商向業(yè)主收費不合理

面對業(yè)主的質(zhì)疑，福建華事達房地產(chǎn)有限公司相關負責人解釋說，開發(fā)商這樣做實屬「無奈」。據(jù)這位負責人介紹，購房者在貸款手續(xù)的辦理過程中，應銀行的要求，開發(fā)商需要為買房人提供階段性擔保，簽訂相關協(xié)議，並押給銀行一定的擔保金。開發(fā)商提供階段性擔保的時間是從銀行放貸至樓盤的所有房屋產(chǎn)權證辦妥為止，因此開發(fā)商的擔保金只有在所有房屋產(chǎn)權證辦好後才能拿回。如果買房人不按時繳納契稅、專項維修資金，產(chǎn)權證不能及時辦理，開發(fā)商就不能及時拿回那筆擔保金。「我們就碰到過這麼一位業(yè)主，3年多了都不辦理產(chǎn)權證，作為開發(fā)商，我們這樣做也是在維護自己的利益。」

這位負責人稱，開發(fā)商這麼做也是為業(yè)主著想，統(tǒng)一由開發(fā)商代收這兩筆費用，到時再由開發(fā)商統(tǒng)一代辦產(chǎn)權證，可為業(yè)主省時省力。他強調(diào)，對這一收房要求，業(yè)主是清楚的，因為在購房合同附件中已明確約定：買受人應於交房前將這兩項費用預交給出賣人。至於資金安全，該負責人解釋，「這筆資金是專款專戶，公司並不能動用該筆資金。」

對開發(fā)商的這一做法，福建凱峰律師事務所陳錦卿律師認為，在交房時要求業(yè)主交納這些費用不合理。即使在購房合同中約定由開發(fā)商代辦產(chǎn)權證，也應當是在辦理產(chǎn)權證時繳納這些費用。

【質(zhì)疑】

代收是開發(fā)商牟利的幌子

對開發(fā)商為買房人提供階段性擔保一事，中國銀行福州分行一工作人員稱，「開發(fā)商押給銀行擔保金那是幾年前的事了。由於競爭激烈，現(xiàn)在除為客戶辦理公積金貸款的開發(fā)商需押擔保金，進行商業(yè)貸款的開發(fā)商基本不需要押給銀行擔保金了。但擔保協(xié)議依然需要簽，這是因為在房屋產(chǎn)權證辦好前，購房者若惡意不還貸，銀行可向購房者追討，也可向開發(fā)商追討。但對於一些規(guī)模較大的企業(yè)，銀行與之簽訂的協(xié)議也只是一種形式。」

既然開發(fā)商不需要交擔保金了，階段性擔保協(xié)議也流於形式，那麼，開發(fā)商關於代收契稅、專項維修資金的理由已經(jīng)站不住腳了。因此，在業(yè)主們看來，福建華事達房地產(chǎn)有限公司是打著「維護自身利益，為業(yè)主提供方便」的幌子為自己牟利。

業(yè)主李先生直言不諱：開發(fā)商在交房時代收這些費用，相當於間接融到一筆資金。假設一套總價30萬元的普通商品房，需交納的契稅（1.5%）為4500元，專項維修資金（2%）為6000元，共10500元。一個樓盤假設有300套住房，均以10500元計算，就有315萬元的資金。如果房屋總價高，樓盤規(guī)模大，資金數(shù)額將更可觀。由於從交房至辦理產(chǎn)權證中間間隔1年左右時間，這個時間差容易受開發(fā)商控制，繳來的錢款不僅可以作為一筆巨大的流動資金，還可以產(chǎn)生利息。

「契稅、物業(yè)專項維修資金的交納問題，是當前業(yè)主與開發(fā)商交房衝突中的主要問題之一。因此，相關法律法規(guī)應進一步明確、完善，此外，對開發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應懲罰措施也應有所明確，否則，類似鼓樓庭院業(yè)主與開發(fā)商這樣的矛盾將不會終止。」法律界人士呼籲。