試析房地產企業成本控制的有效措施

【摘 要】作為資金量巨大的房地產企業來說，其要想實現最大化的利潤，就要最大限度的降低成本。對于房地產企業來說，就是要做好成本控制工作。本文將圍繞該主題展開進一步的討論。首先簡要介紹了房地產企業的成本構成和特征，并具體分析了當前房地產企業成本控制中面臨的主要問題和困難，有針對性的提出了一些強化房地產企業成本控制的有效措施，從縱深來挖掘出房地產企業成本控制的最大化作用，從而促進房地產企業的正常高效運行，以房地產企業的最大化效益和長遠發展作為根本的評判標準，進一步推進房地產企業的精細化管理工作和發展前景。

【關鍵詞】房地產企業；成本控制；有效措施

隨著全球經濟的迅猛發展，我國房地產企業獲得了大好的發展機會，并逐步成為了我國國民經濟發展的重要組成部分，成為了國家財政和地方經濟收入的主要來源之一，對于我國整個國民經濟的發展起著至關重要的作用。近些年來，由于高房價導致了民眾的普遍不滿，國際金融危機還甚囂塵上，都使得我國房地產企業面臨的經濟環境不容樂觀。此外，我國也已經出臺了一系列房地產調控政策，加上一些外資的大量涌入，使得房地產企業面臨的市場競爭更為激烈。那么，在這種房地產行業日益走向成熟的過程中，房地產企業必須盡快改變當前粗放型的發展模式，適應建立現代企業制度的要求，從成本控制入手，努力提高房地產企業的核心競爭力。

一、房地產企業成本費用的基本構成

就字面意思而言，房地產應該是房產和地產的綜合性稱呼，其本質就是房屋和土地共同組合而成。因此，房地產企業的成本包括了進行房屋和土地開發活動而付出的全部成本和費用。從廣義上來講，房地產企業指的就是從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。根據不同的經營內容和經營方式，我們可以把房地產企業劃分為房地產開發企業、房地產中介服務企業和物業管理企業等，本文中主要指的就是房地產開發企業，不涉及后兩種房地產企業。一般來說，房地產開發企業的成本費用包含了直接成本、間接成本。從成本屬性來區分的話，房地產開發企業的成本包含了土地成本、管理費用及財務成本等?？偫ㄆ饋碚f，房地產開發企業的成本費用就是包含了產品的開發成本和工程項目開發期間的費用。具體來說，房地產開發企業的成本包括了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費用。期間費用又稱作期間成本，具體包含了管理費用、財務費用和銷售費用。以上無論是何種分類方法，房地產開發企業的成本費用都是非常關鍵和重要的。我們不僅要做好房地產企業的成本費用分類工作，以便加強我們對于房地產企業成本費用構成有清晰把握，這有利于我們加強對于房地產企業的成本費用管理和控制工作。

二、房地產企業成本控制面臨的主要問題

房地產企業的成本控制一般來說包含了設計階段的成本控制、項目招標過程中的成本控制。應該來說，設計階段的成本控制是房地產企業成本控制中的關鍵與重點之處，因為設計費雖然不占多少成本費用。但是，其卻會大大影響房地產項目人力、物力和財力投入的多少。因此，在進行設計的過程中，要推行設計招標，擇優選擇設計單位，開展限額設計，有效控制造價。關于項目招標過程中的成本控制，一般來說包含了招標投標階段的成本控制，在進行成本控制的時候，要努力遵循公平、公開、公正、誠信的原則，做好招標文件的編制工作，合理低價者中標，還要做好合同的簽定工作。此外，房地產企業的成本控制還包含了施工階段的成本控制，抓好合同管理，減少工程索賠，從技術措施上展開項目投資的有效控制，從經濟措施上展開項目投資的有效控制。最后，房地產企業還應該加強竣工階段的成本控制。但是，實際情況卻不容樂觀。當前，我國房地產企業成本控制方面存在的問題如下：（1）房地產企業的成本控制問題體現在工程成本方面?？傮w上來說，我國房地產企業的造價管理模式是工程建設的全程管理模式，但是實際操作卻以辦理工程結算為目標，忽視決策階段的控制造價，這往往造成了工程材料的大量浪費，從而降低了房地產企業的經濟效益。此外，我國房地產企業還沒有形成一整套有效的工程造價管理體系，不夠重視財務成本的控制工作，進一步加劇了資金的浪費行為。（2）房地產開發企業的開發項目還存在著成本控制的脫節現象。很多房地產企業只重視施工階段的成本控制，不夠重視其他階段的成本控制。應該來說，作為一個完整的產業鏈，房地產企業的項目成本會涉及到多個環節，一旦一個環節發生問題，都會直接影響到房地產企業的開發成本。而實際情況就是的確有不少房地產企業的開發項目在成本控制方面存在誤區，使得成本控制無法做到全面合理科學。（3）房地產企業的項目成本控制還缺乏動態的控制理念。因為當前的會計核算控制只是重視對于過去的事情進行歸集和計算，屬于事后的控制，換句話說，這種項目就是缺乏事前和事中控制和管理，這顯然是片面的。這種做法明顯會使得房地產企業的經濟效益大打折扣，無法對成本信息實現準確有效的選擇和使用。在工程項目竣工階段，總結分析工作也欠周全，使得項目管理水平不夠高，管理經驗不足。

三、房地產企業加強成本控制工作的具體措施

鑒于房地產企業成本控制現狀和存在的不少問題，筆者認為，我們必須盡快采取一定的措施來實現房地產企業開發企業的預期成本管理和控制目標，要盡快改變當前成本控制意識不強的現狀，改變當前成本控制只重視某些環節，沒有建立完善的成本控制體系的現狀，改變當前成本控制中的風險意識薄弱，應對風險的能力較弱的現狀，實行多種措施來對房地產企業的項目成本進行全過程的成本控制。具體來說，筆者認為我們可以從以下幾個方面來努力實施科學舉措：（1）我國有關房地產行業的“國八條”等一系列政策出臺以后，房地產行業遭遇了較大的生存競爭壓力。在這種現實情況下，房地產企業要想獲得競爭中的優勢地位，就必須不僅關注高收入群體的需要，更要關注普通老百姓的需求，在保障工程質量的前提之下，加強成本控制工作，實行全過程成本控制，構建一套完善的成本控制體系。所謂全過程成本控制，指的就是要對企業生產經營所有過程中發生的全部成本、成本形成中的全過程、企業內所有員工參與的成本進行控制，實行全員成本控制。在對產品開發成本的控制方面，應該加強項目策劃和投資決策階段的成本控制，設計階段的成本控制，動遷階段的成本控制，招投標與合同洽商階段的成本控制以及施工階段結算階段的成本控制。（2）房地產企業還應該加強對期間費用的成本控制工作。由于期間費用雖說不會直接形成產品的價值，但是，它卻是維持房地產企業的正常經營活動所必不可少的部分。房地產企業應該做好這個期間費用的有效控制，不能盲目的求低，而是要保持一定的支出作為前提條件來實現價值的最大化目標。這種期間費用的控制可以體現在管理費用方面，也可以體現在財務費用方面。這種做法的主要目的就是為了實現做好企業的成本控制工作。（3）房地產企業應該要做好工程成本的管理工作，這是進行成本控制的前提條件之一。應該來說，房地產企業的工程成本管理包含了項目前期階段，房地產企業應該根據設計深度來做好成本控制目標。一旦確定好成本控制目標，成本管理部門就應該及時進行成本測算，并堅持“貨比三家，最低價中標”的原則，加強對投標單位的議標制度，完善設計變更、現場簽證的流程、制度，做出合理的市場評估。此外，房地產企業還應該做好營銷成本管理，管理成本控制，財務成本管理，科學合理配置項目部成員降低間接成本，加強項目竣工后的評估管理，抓好物業管理、提高物業管理水平。

總之，房地產企業的成本控制是一項非常復雜的系統性工程，房地產企業應該根據一定的成本控制原則，分步驟科學的實施各項措施來做好全過程的成本控制，實現事前、事中和事后的控制，動員全員參與進來，并進行動態的成本。這樣房地產企業就能有效建立起現代企業制度，實現規范化管理，取得高效的管理效益。

參 考 文 獻

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