年報背后有隱憂

3月以來，上市公司迎來年報披露密集期。據(jù)瑞銀證券預(yù)計，上市房企整體2011年凈利潤增速將超20%。但紅火的業(yè)績之下，上市房企負(fù)債率上升、現(xiàn)金流下降、存貨量進一步增長都顯示出隱憂。多家房企負(fù)責(zé)人表示，如果2012年的銷售情況再不改善，2013年報會非常難看。

上市房企業(yè)績分化

雖然去年被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，但從房企全年實現(xiàn)營業(yè)收入的情況來看，萬科、招商等大型房企發(fā)展情況良好，同比均出現(xiàn)上漲。萬科2011年營收717.8億元位于房企榜首，同比2010年的507.1億元大漲41.5%。招商地產(chǎn)去年實現(xiàn)營收151.1億元，同比2010年的137.3億元上漲了10%。而已公布業(yè)績的名企如華僑城、華遠、萬通也在營收上同比實現(xiàn)不同程度的增長。不過，調(diào)控年有人歡喜有人憂，房企業(yè)績也開始出現(xiàn)分化。

據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，截至3月22日，A股共有37家涉房企業(yè)公布年報，其中25家房企營收業(yè)績出現(xiàn)增長，有12家業(yè)績則負(fù)增長，其中不乏億城股份、中航地產(chǎn)、中弘股份這樣的名企，成為去年表現(xiàn)較差的房企。

業(yè)績好壞在于戰(zhàn)略布局

為什么在同一政策環(huán)境下，有些企業(yè)反而實現(xiàn)了逆勢快速增長？

通過研讀年報，特別是企業(yè)對業(yè)績增降原因的有關(guān)分析，可見，看似是受政策調(diào)控的影響，但業(yè)績的漲落背后的原因是結(jié)構(gòu)是否合理。

那些在2010年前后就已經(jīng)調(diào)整項目結(jié)構(gòu)，或者項目結(jié)構(gòu)比較合理的企業(yè)，幾乎都實現(xiàn)了逆勢增長。如恒大，綠城等。

“在一線城市市場整體受限的情況下，恒大轉(zhuǎn)戰(zhàn)主攻二三線城市”。早在2004年，恒大便已全面進軍二線城市，2010年3月更是大規(guī)模進入三線城市，多點布局。恒大以超前的戰(zhàn)略眼光布局增長潛力巨大的二、三線城市，從而在土地儲備、在建工程、覆蓋城市數(shù)量、銷售面積、銷售金額、利潤總額等各項行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)上成為業(yè)界翹楚。

目前，恒大已進入中國103個城市，其中不限購城市占比65%；在現(xiàn)有的187個項目中，約55%項目不在限購區(qū)域或不受限購影響。在有限購政策的城市中，恒大的產(chǎn)品因滿足剛需打民生地產(chǎn)牌受到歡迎。年報顯示，二、三線城市項目全年為恒大銷售業(yè)績貢獻比例達到95%。

負(fù)債率激增，2012仍需觀望

房企合理布局順應(yīng)政策，避免了宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險，但一個不爭的事實是，去庫存時代或是房地產(chǎn)行業(yè)今年的工作重點。

據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，由于銷售遇阻，已發(fā)布年報的房企中有66%的企業(yè)出現(xiàn)存貨周轉(zhuǎn)率下降，存貨量大幅上升，28家房企總存貨量上升至3378億元，總體上漲幅度達到55%。

投行分析人士認(rèn)為，目前保利、萬科、綠城等多數(shù)上市房企都普遍出現(xiàn)了可售存貨增大，主要是因為去年下半年取證的項目，受樓市調(diào)控影響，銷售速度比預(yù)期緩慢，預(yù)計2012年上半年市場將以銷售存貨為主。

由于房地產(chǎn)在交房后才可確認(rèn)收入，大多數(shù)公司2011年報中的主要銷售結(jié)算收入來自于2010年或更早期銷售的鎖定，以2011年的房地產(chǎn)銷售情況而言，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計房企2012年仍將實現(xiàn)正向增長。但多家房企負(fù)責(zé)人表示，如果2012年的銷售情況再不改善，2013年報會非常難看。