三大因素考驗2012

展望2012年走勢，關鍵要把握三大要素：政策、資金、存貨。下半年市態將好于上半年，四季度有可能出現復蘇。

2011年秋風秋雨愁煞人，2012年冬去春會來么。回顧2011年政策，調控緊箍了一整年。1月26日“新國八條”出臺，空前的推出了以行政管制為特征的“限購、限貸、限價”政策。7月12日，國務院常務會議再度強調政策不放松，而且要求符合條件的二三線城市也要實行限購。

2011年的房地產市場，可以說是：前三季度“入秋”，量縮價平；第四季度“入冬”，量低價跌。只有1月份量價齊升，2月開始，成交量便開始劇降，二季度有所回升，下半年基本低位盤整，按國家統計局口徑，前11個月全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.5％；按交易中心口徑，全國一二線城市新建商品住宅成交量將平均下滑近二成。

從價格來看，前三季度全國房價漲幅持續縮小，10月份70個大中城市房價首次出現環比下跌，也即拐點確立，11、12月連續下跌。按國家統計局口徑，前11個月全國新建商品住宅成交均價同比上漲5.8％，預計全年仍將保持4％左右的正增長。

房地產開發投資建設規模增幅持續回落。前11月，全國房地產開發投資同比增長299％，預計全年為29％左右，這一增幅自2010年2月觸頂(70％)后，持續小幅回落。前11月，全國房地產開發企業房屋新開工面積同比增長20.5％，全年預計為19％左右。這一增幅自2010年5月觸頂(72％)后持續回落，今年3月趨穩，近期再度下滑。開發投資和新開工量情況明顯好于商品住宅市場成交，主要是受今年1000萬套保障房建設因素的推動。……