三大因素考驗2012

展望2012年走勢，關鍵要把握三大要素：政策、資金、存貨。下半年市態將好于上半年，四季度有可能出現復蘇。

2011年秋風秋雨愁煞人，2012年冬去春會來么。回顧2011年政策，調控緊箍了一整年。1月26日“新國八條”出臺，空前的推出了以行政管制為特征的“限購、限貸、限價”政策。7月12日，國務院常務會議再度強調政策不放松，而且要求符合條件的二三線城市也要實行限購。

2011年的房地產市場，可以說是：前三季度“入秋”，量縮價平；第四季度“入冬”，量低價跌。只有1月份量價齊升，2月開始，成交量便開始劇降，二季度有所回升，下半年基本低位盤整，按國家統計局口徑，前11個月全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.5％；按交易中心口徑，全國一二線城市新建商品住宅成交量將平均下滑近二成。

從價格來看，前三季度全國房價漲幅持續縮小，10月份70個大中城市房價首次出現環比下跌，也即拐點確立，11、12月連續下跌。按國家統計局口徑，前11個月全國新建商品住宅成交均價同比上漲5.8％，預計全年仍將保持4％左右的正增長。

房地產開發投資建設規模增幅持續回落。前11月，全國房地產開發投資同比增長299％，預計全年為29％左右，這一增幅自2010年2月觸頂(70％)后，持續小幅回落。前11月，全國房地產開發企業房屋新開工面積同比增長20.5％，全年預計為19％左右。這一增幅自2010年5月觸頂(72％)后持續回落，今年3月趨穩，近期再度下滑。開發投資和新開工量情況明顯好于商品住宅市場成交，主要是受今年1000萬套保障房建設因素的推動。

展望2012年走勢，關鍵要把握三大要素：政策、資金、存貨。首先，政策是影響樓市的第一要素。中央經濟工作會議提出：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。不要奢望2012年政策會重現2008年度和2009年的大幅放松。然而，2012年國內外經濟形勢非常復雜和嚴峻，樓市持續低迷不可避免的將對經濟增長產生負面影響；隨著房價的持續下跌，政策將會出現局部放松。12月23日，住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會議表示：要支持居民合理購房需求，優先保證首次購房家庭貸款需求。由此可見，2012年房貸政策有望放松，部分城市限購或明或暗放松。另外，隨著經濟下滑和通脹持續緩解，貨幣政策也將趨于寬松，12月初存款準備金的首次下調即為明證，銀根松動有利于樓市企穩。

第二，資金面總體偏緊，漸趨緩解。可分為兩個層面：外部資金和內部資金。外部資金主要與貨幣供應量有關。2009、2010、2011年全國新增貸款分別為約10萬億元、約8萬億元、約7.5萬億元，去年偏緊，2012年預計將達8～8.5萬億元。更主要的指標是M1(狹義貨幣供應)，自2010年1月M1增幅觸頂后持續回落，2011年11月低探7.8％，12月回升0.1個點，很有可能正在筑底，2012年必然上行。M1房價關系密切，一般M1觸底反彈后，房價先是跌幅減小，后由跌轉漲。當然，這次形態與2008年有差異。2008年9月步入降息通道，11月推出四萬億投資計劃，M1于11月觸底，2009年1月再探底，之后大反彈；這次救市力度小，M1反彈的也會慢些，房價下跌、筑底的時間也會長于上一輪。

內部資金面，房地產企業資金繼續吃緊。2011年1－11月，全國房地產開發企業本年資金同比增19％，較2010年同期大幅下降12.2個百分點，明顯低于近10年來25％的均值。尤其個人房貸，連續9個月負增長。總體而言，當前企業資金緊張情況好于2008年底，但至少未來半年，這一情況仍在繼續惡化。2012年外債、房地產信貸、開發貸等將集中到期，多數開發商資金鏈將非常緊張，至少在上半年，降價促銷壓力很難緩解，預期部分企業不得不變賣項目，甚至破產倒閉。

第三，存貨壓力持續增加。一方面供應增加，另一方面成交低迷，導致2011年住宅存貨量不斷攀高。截止2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等10大典型城市，新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，與去年同期相比大增約40％。按過去6個月的平均成交量，這些存貨需要14.4個月才能消化完。開發商去庫存的壓力非常大，2012年必須采取行動。

在上述三大因素綜合作用下，基于2011年主要城市成交量比較低迷，2012年將不會出現大幅變化，升降兩難。2012年全國新建商品住宅成交均價，預計將比2011年下跌不超過5％。市場總體形勢將略差于2011年，然而“危中藏機”，下半年將好于上半年，四季度可能出現復蘇。