2012在觀望中失望

地產商將變為房產商，依托品質掙錢；地方政府從賣地轉變為產業推動者；購房人將從炒房進入理性投資時代。

2012年已經過去數周，并未出現世界末日，46個限購城市也未現松綁。一句話形容當前的樓市“購房人集體觀望、開發商集體悲觀、政府堅持調控”。

2011年樓市數據回顧：

土地市場：2011年1月－11月，全國133個城市土地招拍掛市場總成交面積同比增長15.6％，主要受商辦和工業用地增長帶動；土地出讓金總額小幅下降1.8％，總出讓金為1.7萬億，主要受住宅用地影響；從成交面積占比來看，商辦用地和工業用地合計占比上升9.7％至63.4％。

信貸市場：2011年前三季度，新增房地產貸款為9923億元，同比下降42％；其中，新增開發貸款為2199億元，占新增總貸款的比重也從去年的7.4％降至3.9％；新增按揭貸款為7724億元，同比下降了9.15％。

一手房市場：從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點；二線城市接近2008年水平；三線城市普遍高于2008年；價格方面，9月百城住宅均價出現近一年來的首次下跌，10－11月跌幅略有放大；主流品牌企業紛紛實行“以價換量”策略，部分樓盤價格降幅超過20％；而非限購的三線城市價格總體較為平穩。

二手房市場：成交量方面，北京等10個代表性城市二手房成交套數同比下降34％，近三個月環比持續下行，同比降幅超過50％；價格方面，10個代表性城市二手房平均價格在9月出現近三年來的首次環比下跌，10－11月降幅持續擴大。

雖然從平均房價來看下降幅度不大，但結構性超調已形成：一線城市成交量已低于2008年，郊區面臨超調險境；部分二線城市面臨超調，如杭州、南京成交量已低于2008年；三線限購城市的同比成交量下跌50％。

同時，數字的表現一般存在滯后效應。當統計數據顯示已達到理想位置，實現調控效果早已嚴重超調。而且最可怕的是預期，一旦房價下行預期形成，即使房價下調也很難換來成交量，緊跟成交量驟減的是房價的暴跌。此外，突發事件在增加，如砸售樓處等都會強化這種預期。

在樓市調控超調的大背景下，房地產市場將分化加劇。

從城市的維度分析：一線城市核心區域由于其供應量有限，價格不會有大的變化，但周邊區域房價將繼續下行，甚至會延續到大城市的衛星城市，如唐山、涿州、廊坊等；二線城市市場風險加大：一方面供應量巨大，另一方面開發商的實力較弱，不排除引發大規模的降價潮。此外，二線城市內部將出現分化，城市問的差距將拉大；三線城市處境相對較好，如果按揭松動，可能會出現—定程度反彈。

從房企的維度分析：大型品牌房企將走復合地產之路，通過調整產品結構來贏得經濟政策的支持；中型房企將走專業化路線，依托產品精細化贏得市場；小型房企可能關門或者被整合，再以專業投資人的身份出現。

從物業類型的維度分析：商業地產和公寓基于其自身所具備的投資屬性，市場普遍將繼續看好，但對于個別城市供應量巨大的樓盤，也不排除出現一定降幅；住宅市場將繼續下行，住宅去投資化是一個不可逆轉趨勢。

或許大家還記得股市6000點的情景，即使跌到1800點時多數人仍然不敢出手，抄底的人自己心里就沒底。而買房子呢?購買動機決定出手時機：對于剛需客戶，只要房價進入可承受的范圍，即可出手。這部分人最傷不起，房價跌可以，但房價一旦漲就傻眼了；對于投資客戶，住宅市場過去依靠錢和勇氣賺錢的空間越來越小了，至少在一線城市。不限購城市3月或許是個機會，至少方向比現在更清楚。

無論從中央政府的調控意愿，或是從房地產作為一個行業自身發展規律來看，樓市江湖未來或者長周期勢必是這樣的格局：“地產商”將被迫轉變為“房產商”，依托提高產品品質來掙錢；地方政府從單一的賣地商轉變為產業推動者；購房人將從以前的“炒房時代”進入“理性投資時代”。

但眼前更值得關注的是明天會如何?第一、地方政府已經蠢蠢欲動，無論限購執行力度減弱或是變相松綁限購，效仿長沙只限購90平米以下等；第二、貨幣政策已轉向；第三、全國40個城市房產信息聯網，很可能為后續的房產稅增加試點奠定基礎。而房產稅對于限購令而言，實質上就是松綁樓市。

更為關鍵的是，房產稅的征稅對象很可能是增量房，屆時購房人為了避開被征房地產而集中購房，很可能會涌現出樓市的一撥小陽春。