價值洼地崛起

隨著南城規劃利好，萬科等大品牌開發商集體進駐，舊宮這個價值洼地未來發展空間非常大。

舊宮鎮位于大興區的北部，是最接近市區的板塊。2003年和2004年兩年的時間內，舊宮曾經迎來一個商品房開發的高峰期，但好景不長，2005年多個商品房項目井噴入市后，舊宮再次陷入沉寂。

如今，隨著品牌開發商的進駐，舊宮再次熱鬧了起來，但是適逢調控，舊宮即將迎來的商品房黃金供應期收到調控的影響能否真正形成熱銷?在市場蛋糕大而有效需求少的情況下，配套老舊、管理混亂的舊宮，能否在商品房競爭堪稱慘烈的市場中成功突圍?

南城價值洼地

萬科、富力、中亞、葛洲壩…一如此多的房地產企業云集舊宮熱火朝天的開發，這種景象在舊宮已經多年未見。從2006年到2010年，北京的房地產市場四處開花，價格輪番上漲，從二環到三環到四環，甚至于五環和六環，市區房價節節攀升然后蔓延至郊區。而位于四環到五環之間，地理位置不算偏遠的舊宮，這幾年中卻鮮有商品房項目入市。

記者了解到，早在2003年－2004年兩年的時間里，舊宮曾經迎來過一個商品房項目開發的高峰期，美好家園、德林逸景、德茂佳苑、美麗新世界等多個小區在舊宮進行開發，2005年，這些項目開盤銷售，當時的銷售均價約為3000－4000元／平米。

2005年之后，舊宮就陷入了住宅的“斷供期”，直到2009年之前，整個舊宮只有亦莊北岸等少數的幾個商品房項目入市，且交易情況并不十分理想。有業內人士向記者分析，2006年－2010年正值北京房地產快速發展、價格節節攀升的一段黃金時間，北京各個區域板塊需求都十分強勁，不少板塊借助新盤大量入市的東風迅速發展起來，而舊宮由于缺乏新盤項目入市，逐漸被市場遺忘。

因此，在2009年之前，舊宮的房價始終徘徊在六七千元的地位，低于四環到五環之間的其他區域，而由于項目較少，成交情況也一直不活躍，價格甚至一度低于亦莊的商品房售價。

如今，隨著南城規劃帶來的利好，萬科等大品牌開發商的集體進駐，讓舊宮在2010年之后市場關注度逐漸提高。有不少開發商都認為，由于市場斷供期很長，舊宮的房價還是一塊價值洼地，而隨著利好不斷推進，加上知名開發商云集帶來的馬太效應，舊宮這個價值洼地未來的發展空間非常大。

調控之累

2009年底，南城發展規劃出臺，地鐵亦莊線在舊宮設站，明悅灣和潤楓錦尚兩個項目此時入市，曾經使得舊宮這個區域熱鬧過一段時間，據記者了解，當時這兩個項目開盤的售價達到14000－15000元／平方米。而在此之前，舊宮房價始終處于萬元以下。而舊宮的二手房，也接著這股東風，最高點時層一度攀升至大約2萬元／平米。

舊宮房地產市場勢頭剛有良好發展時，樓市進入調控期，開始只是引發了市場觀望情緒，在調控經歷了半年多之后，尤其是限購令出臺以后，市場上交易量開始急劇下滑，最終引發了房價下調。而這股降價之勢，就是從很多當時所謂的價值洼地開始的。

記者走訪了舊宮區域的幾家二手房中介門店，得到的答復是比起最高點時，房價下跌了約4000元／平米，而很多業主都表示，價格還有商量的余地。以舊宮比較新的樓盤亦莊北岸為例，該小區的二手房價格最高時達到21000元／平米，而近期報價僅16000元／平米左右，部分大戶型價格還要更低。

中介門店的工作人員告訴記者，市場環境不好，舊宮的房子陷入滯銷。“這里雖然交通方便，但是環境不好，不招人待見”，一位工作人員稱，雖然有交通等利好的推動，但是舊宮的生活環境改造緩慢，很多利好因素都還只是“空中樓閣”，現實中配套老舊、環境混亂的局面沒有得到改善。

可以說，受到調控的影響，舊宮二手房的價格已經嚴重跳水，很多業內人士認為，這一定會影響到未來新盤入市的售價。舊宮這塊價值洼地，未來能否實現價格上的飛躍確實是件很困難的事情。

新盤如何定價?

2010年，富力以13.6億元的價格投得舊宮地塊，也就是目前富力盛悅居項目所在的地塊，折合樓面價為7126元／平方米。同時，還必須配建一定比例的公共租賃方，因此樓面價格還會更高。而萬科2011年拍得的地塊，價格更是高出富力，折合樓面單價9843元／平方米。

節節攀升的地價，使得開發成本增高，這在一定程度上提升了開發商定價的心理預期。據悉，目前富力盛悅居的在售均價高達23000元／平方米，雖然富力打造的是精裝房項目，并且每個戶型都有不小的贈送面積，使用率能達到80％以上，但是23000元／的售價已經明顯的高于周邊二手房的價格。

周邊二手房價格一再跳水，與富力盛悅居價格的差距越來越大，對于二手房價格跳水是否對項目售價產生壓力的問題，富力北京公司沒有給予答復，只強調了富力盛悅居為舊宮區域第一個精裝修樓盤。

而不久以后也會入市的萬科琥珀郡園，同樣是打造高端項目，雖然目前項目只是前期規劃階段，很多細節還不得而知，但是9843元／平方米的樓面價，加上項目緊鄰富力盛悅居，因此萬科將來的定價很難低于富力。

在調控大勢沒有改變的狀況下，舊宮未來新盤的房價走向值得關注，有業內人士認為，新盤定價一定會面臨比較嚴峻的考驗。