知名房企搶灘

隨著地鐵亦莊線開通和蒲黃榆快速路南延繼，舊宮板塊成為黃村之后，大興區(qū)另一個(gè)備受矚目的區(qū)域。

萬科、富力、東亞……從2010年到2011年，一年多的時(shí)間里，舊宮吸引了不少知名房地產(chǎn)企業(yè)的目光。繼黃村之后，舊宮板塊成為大興區(qū)另一個(gè)備受矚目的區(qū)域，隨著地鐵亦莊線的開通和蒲黃榆快速路的南延，舊宮與市區(qū)的“距離”一再縮短，交通帶來的巨大利好以及舊宮豐富的生態(tài)自然資源，吸引了眾多房企搶灘登陸。預(yù)計(jì)，2011年～2013年之間，舊宮將陸續(xù)有新項(xiàng)目扎堆入市。

舊宮土地集中入市

2010年冬天和2011年冬天，舊宮多塊土地集中入市，并且獲得了不少知名房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。在2011年土地市場極度寒冬的環(huán)境下，土地流拍、底價(jià)拿地屢見不鮮，而9月1日下午，萬科住總聯(lián)合體以17.05億元的價(jià)格拿下了北京市大興區(qū)舊宮3號(hào)地C-11、C-14地塊。當(dāng)時(shí)與萬科一起競爭該地塊的有富源盛達(dá)、九龍倉等五家房地產(chǎn)企業(yè)，最終經(jīng)過了80輪的激烈競爭。這種場面當(dāng)時(shí)并不多見。

記者從萬科北京公司了解到，下半年萬科將啟動(dòng)舊宮地塊項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目案名定為“金第萬科·琥珀珺園”，該項(xiàng)目定位高尚住宅區(qū)，另配有約8萬平方米的商業(yè)配套，致力于為舊宮區(qū)域打造一個(gè)最具品質(zhì)的高端住宅。

搶先萬科一步的是富力和東亞，這兩家企業(yè)已經(jīng)分別于2010年11月19日和12月27日，拿下了舊宮的兩個(gè)地塊，目前，這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開盤。富力盛悅居總建面25萬平方米，其中約9萬平方米為住宅，項(xiàng)目定位于改善型住房，是舊宮區(qū)域第一個(gè)精裝樓盤。戶型上也以大戶型為主，其中最小面積為88平方米兩居，主力戶型為90～160平方米的三居，另外還有180平方米的四居以及180～275平方米的疊拼別墅。

而東亞五環(huán)國際是目前舊宮區(qū)域唯一在售的商住項(xiàng)目，其產(chǎn)品類型與富力有很大的差異，集中推出了一批三十多平米的小戶型公寓，另外還有90～120平方米的兩居和三居。

另外，葛洲壩集團(tuán)以及國奧控股與正華致遠(yuǎn)聯(lián)合體也于2011年在舊宮拿地，預(yù)計(jì)從2011年開始到2013年，舊宮將陸續(xù)有大量項(xiàng)目入市。

2010年之前，舊宮一直鮮有土地交易，2008年出讓的土地也是經(jīng)濟(jì)適用房等保障房項(xiàng)目，2010年和2011年的土地表現(xiàn)搶眼，跟地鐵亦莊線的開通有著最直接的關(guān)系。

萬科和富力在接受本刊記者采訪時(shí)均表示，之所以選擇在舊宮拿地，主要是看好地鐵線開通后，突出了舊宮位居中心城區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)。

萬科認(rèn)為，交通改善，能夠?qū)崿F(xiàn)承接中心城區(qū)人口分流的功能，同時(shí)也帶來了大量人口涌入，這就需要住宅的建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，要快速滿足居民急劇增長的需求。

地鐵開通被認(rèn)為是舊宮樓市發(fā)展最大的利好，因此萬科青睞舊宮地塊最主要是因?yàn)檫@個(gè)片區(qū)位于舊宮東部，距離亦莊最近，距離地鐵站點(diǎn)最近，而且緊鄰舊宮未來的生態(tài)休閑功能區(qū)和涼水河生態(tài)景觀帶，非常適宜居住，有很高的開發(fā)價(jià)值，因此被譽(yù)為舊宮“上東區(qū)”。

居住需求空間大

軌道交通給區(qū)域樓市帶來利好已是業(yè)界的共識(shí)，加上2009年之后，政府的發(fā)展重心向南傾斜，投資2900億元重點(diǎn)發(fā)展南城，這些利好因素將開發(fā)商的目光吸引到舊宮也不足為怪了，畢竟舊宮是大興區(qū)距離城中心最近的一個(gè)區(qū)域。

而富力與萬科都將項(xiàng)目定位在高端住宅、改善型住宅，與舊宮過于老舊的樓盤面貌有很大關(guān)系。與很多遠(yuǎn)郊造城不同，由于舊宮距離城中心非常近，因此早在2000年之前就已經(jīng)承擔(dān)了為城中心分流的重任，這里的房屋也基本上集中建于1999年至2004年。因此，舊宮區(qū)域改善型住宅的需求空間非常強(qiáng)勁，很多老社區(qū)居民有改善居住條件的需求。

除了分流城中心的居住需求，舊宮與亦莊的鄰居關(guān)系，也隨著亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地位的不斷鞏固，給舊宮帶來很多潛在的居住需求，據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，現(xiàn)在舊宮很多租客都是在亦莊上班的人群，因?yàn)檫@里的租金便宜、配套成熟。

目前，舊宮很多房子是當(dāng)時(shí)建設(shè)的回遷房，商品房也比較老舊，缺乏很好的物業(yè)管理和社區(qū)環(huán)境，因此雖然有改善性需求的空間但卻在硬件上難以滿足，舊宮古時(shí)候就是皇家別宮游苑，生態(tài)自然環(huán)境得天獨(dú)厚，萬科北京公司介紹，在其項(xiàng)目周邊三公里的范圍內(nèi)，就有包括北京最大的濕地公園南海子公園在內(nèi)的7個(gè)公園、3個(gè)高爾夫球場和1條河流。其中旺興湖公園、碧海公園、宣頤公園步行即至。

因此目前需求和條件都已經(jīng)存在，只是高端改善型的商品房住宅極度缺乏，很多品牌房企也正是看到了這一空白，紛紛搶灘舊宮。

更加重要的是，舊宮的區(qū)域位置位于南四環(huán)到南五環(huán)之間，而縱觀整個(gè)北京城，東北西三個(gè)方向四環(huán)到五環(huán)之間，可供商品房開發(fā)是土地已經(jīng)所剩無幾。很多遠(yuǎn)郊區(qū)縣的地塊，畢竟存在偏遠(yuǎn)、配套極不完善等缺點(diǎn)，與這些地塊相比，舊宮有著明顯地域優(yōu)勢(shì)。

此前由于南城交通環(huán)境差，發(fā)展滯后于北京的東西北三個(gè)方向，所以南城一直未受到關(guān)注。隨著多條道路拓寬，地鐵開通，以及很多產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好的推動(dòng)，南城未來環(huán)境和產(chǎn)業(yè)的瓶頸都有望得到突破，而以前被忽略的南城土地，因?yàn)閮r(jià)格明顯低于東西北城，也逐漸得到很多開發(fā)商的注意。