后經(jīng)適房時代

地方政府的有效探索，預(yù)示著經(jīng)適房準(zhǔn)入和推出機(jī)制會更加完善，未來經(jīng)適房將很難成為公權(quán)私器或牟利手段。

前不久北京公布的房產(chǎn)交易新計稅方法掀起了一股“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的熱潮，而近日，北京市宣布將出臺經(jīng)適房封閉運行機(jī)制，使得經(jīng)適房再次受到公眾的關(guān)注。上述兩種做法都給予了經(jīng)適房亂象有力的一擊。

作為最早解決中低收入家庭住房困難的一種保障性住房，經(jīng)適房從誕生開始就混入了權(quán)力與牟利的影子，頻頻爆出類似武漢“六連號”的經(jīng)適房丑聞，而“寶馬車主入住經(jīng)適房”這樣的案例早已不新鮮。

未來經(jīng)適房何去何從?假如真如許多聲音所呼吁的，經(jīng)適房完全退出歷史舞臺，那么“十二五”期間計劃的3600萬套保障房中，數(shù)百萬套的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃就會因此生變。但從多方數(shù)據(jù)來看，可以肯定的是，經(jīng)適房的占比在逐步縮小，開始進(jìn)入了后經(jīng)適房時代。

經(jīng)適房將由政府回購

來自2011年12月23日召開的住房保障工作總結(jié)大會上的消息，北京市將出臺新政，建立經(jīng)適房封閉運行機(jī)制，新政發(fā)布后的經(jīng)適房將不得上市交易，如果交易，只能由政府回購。但關(guān)于經(jīng)適房封閉運行機(jī)制政策出臺的具體時間表尚未正式出臺，回購方式、回購價格也有待出臺更明確的細(xì)則。

針對經(jīng)適房再上市問題，這已是北京第二次出臺相關(guān)強(qiáng)制性政策。按照現(xiàn)行政策，經(jīng)適房滿5年就可以上市交易，因此很多人將其看成是投資的生財之道。以北京著名的經(jīng)適房小區(qū)天通苑為例，該小區(qū)不乏相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部和高收入者，以當(dāng)年每平方米2300多元的價格，到如今每平米接近2萬元，期間升值數(shù)倍，牟利空間可想而知。

據(jù)悉，今后的經(jīng)適房會按照“老房老辦法、新房新辦法”的原則來執(zhí)行。由于2008年4月，北京市出臺了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，對已購經(jīng)適房上市出售出臺限制性規(guī)定，故而該政策以2008年4月8日為分水嶺，采用不同的政策。

偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示，此后北京的經(jīng)適房上市交易將分三種情況：2008年4月8日前簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用房，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以按市場價出售所購住房，業(yè)主(實際是客戶)需繳納10％的綜合地價款；2008年4月8日之后至新政執(zhí)行之日簽訂購房合同的經(jīng)適房，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以按市場價出售所購住房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價格和出售價格價差的70％補(bǔ)繳土地收益等價款；從新政策執(zhí)行之日起，簽訂購房合同的經(jīng)適房如上市則將由政府回購，回購方式、回購價格將出臺細(xì)則明確，不允許房主自己再上市銷售。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，過去經(jīng)適房和商品房雙規(guī)轉(zhuǎn)化，使得經(jīng)濟(jì)適用房成為了部分人的牟利手段。新政策明令經(jīng)適房不得上市，消除了通過經(jīng)濟(jì)適用房非法牟利的空間，從而保證經(jīng)濟(jì)適用房回歸保障房保障低收入人群的本質(zhì)作用。

計稅變化再掀“經(jīng)轉(zhuǎn)商”風(fēng)潮

就在北京宣布經(jīng)適房新政出臺前不久，在2011年12月初朝陽、昌平等經(jīng)濟(jì)適用房集中的區(qū)域出現(xiàn)罕見的千人排隊辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”情況。

這一輪“經(jīng)轉(zhuǎn)商”風(fēng)潮，源于北京市財政局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》：從12月10日起，北京市的房地產(chǎn)交易將實施新的計稅方法。據(jù)了解，該新政規(guī)避了以往二手房交易中常用的“陰陽合同”的避稅手法。而隨著新政正式實施日期的臨近，很多經(jīng)適房業(yè)主趕著將房子轉(zhuǎn)為商品房，從而出現(xiàn)了一波過戶高峰。

實際上，早在2010年4月26日住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，要求“經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。”此后，又明確了2008年4月11日之后簽訂購房合同的經(jīng)適房，可以在補(bǔ)交土地收益款后，不變更房主姓名就轉(zhuǎn)為商品房。而在此之前簽約的經(jīng)適房，仍然只能采用過戶的方式“轉(zhuǎn)商”。因此，2008年之前購買的且已經(jīng)滿5年夠上市資格的老經(jīng)適房業(yè)主更著急轉(zhuǎn)為商品房。

“出現(xiàn)經(jīng)轉(zhuǎn)商的現(xiàn)象，就是因為可以通過陰陽合同操作牟利。”中原地產(chǎn)一名資深經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這一輪“經(jīng)轉(zhuǎn)商”比起2008年政策出臺后的風(fēng)潮有過之而無不及。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年12月6日和7日兩天連續(xù)突破1000套大關(guān)。

據(jù)北京中原市場研究部調(diào)查顯示，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”主要的熱點過戶區(qū)縣，集中在經(jīng)濟(jì)適用房項目較多的昌平，和交易量比較活躍的朝陽等地。就2011年12月1日——8日的北京市7235套的二手房成交為例，其中有20％

30％是“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，而且部分是經(jīng)適房業(yè)主家庭內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

對此，北京中原分析認(rèn)為對于部分趕上這輪“經(jīng)轉(zhuǎn)商”風(fēng)潮，由內(nèi)部親屬轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩康慕?jīng)適房業(yè)主來說，選擇再進(jìn)入二手房市場銷售就要交納兩次稅費，而且在5年內(nèi)再度銷售還要交納營業(yè)稅，并不一定劃算。

上述中原地產(chǎn)人士表示，在最低計稅價格上調(diào)以后，基準(zhǔn)二手房評估價差不多翻番，而“經(jīng)轉(zhuǎn)商”還要按照差價收益的70％上繳給政府，再上市的稅費差價空間已被大大縮小。因此相對于其他二手房品種的稅費變化，經(jīng)適房受到的沖擊最大。

經(jīng)適房尚難言徹底淡出

無論是北京經(jīng)適房禁止上市的新政，還是二手房計稅標(biāo)準(zhǔn)的變化，都體現(xiàn)出地方政府在相關(guān)領(lǐng)域的有效探索，同時也給予了市場一個信號，經(jīng)適房準(zhǔn)入和推出機(jī)制將會更加完善，未來經(jīng)適房將很難成為公權(quán)私器或牟利手段。

但盡管如此，這僅是北京市一個地區(qū)的做法。各地市場上經(jīng)適房建設(shè)情況不一，關(guān)于經(jīng)適房存廢的爭議一直很大，直到現(xiàn)在尚未能有定論。中國社科院金融研究所研究員易憲容此前就公開表示，經(jīng)適房制度有悖于當(dāng)初房改“貨幣化、社會化、市場化”的初衷，而解決的根本之道在于，進(jìn)一步推動市場化改革，逐步取消這種非商品住宅。而在今年的北京市十三屆人大五次會議上，北京市政協(xié)委員委員、萬科集團(tuán)副總裁毛大慶就建議，保障房應(yīng)以租為主，發(fā)達(dá)城市應(yīng)暫停經(jīng)適房建設(shè)。應(yīng)該通過減少保障房中的潛在利益，促使不符合條件的對象主動放棄或退出。

實際上，近年來許多地區(qū)的經(jīng)適房建設(shè)比例正在逐漸減少。近日江西省住建廳下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)經(jīng)適房、廉租房、公租房三房合一的指導(dǎo)意見》，今年起將這三類保障性住房統(tǒng)一納入公租房保障范圍，并停止新建經(jīng)適房和限價商品房。

而在首都北京，保障房正在走向“以租為主”。據(jù)了解，“十二五”時期北京市還將通過新建、改建、收購及租賃等多種方式，籌集公租房30萬套，住房保障方式將全面實現(xiàn)“以租為主”。北京2011年入市30個兩限房的項目，但經(jīng)適房項目僅有3個。

按照如此趨勢，經(jīng)適房是否會徹底消失?從目前各地的數(shù)據(jù)來看，多地新建經(jīng)適房比例在縮小，但從住建部的口徑來說，尚未有明確讓經(jīng)適房消失的指令，事實上各地經(jīng)適房比重仍然不小，也實在無法因此判斷經(jīng)適房將徹底消失。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房具體到各地情況不一，正是基于此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確各地“因地制宜”，經(jīng)適房要根據(jù)自己的實際情況來建，如長沙等地就采取了貨幣補(bǔ)貼的供應(yīng)方式。

從國際經(jīng)驗來看，無論是新加坡還是香港，銷售型保障房的作用都很突出。有業(yè)內(nèi)人士指出，銷售型的保障房是可以平抑房價的一種手段，大部分租賃型加上一部分銷售型的模式，是比較合理的。在中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌看來，中國各地不同的收入人群不同，因此應(yīng)建立多種形式的房屋保障制度，對中低收入群體可以采取經(jīng)適房和廉租房并存的制度。

顧云昌認(rèn)為，經(jīng)適房不應(yīng)取消，經(jīng)適房領(lǐng)域出現(xiàn)一連串問題是發(fā)展中的問題，并非不可解決。目前經(jīng)適房出現(xiàn)亂象主要是出在對購房者資格把關(guān)不嚴(yán)上，使得部分不具備購房資格的人購買了經(jīng)適房。

多名專家均表示，盡快建立和完善公開透明的住房分配機(jī)制，同時進(jìn)行有效的監(jiān)督和監(jiān)管才是最重要之事。事實上，相關(guān)政策也確實朝著著一方向發(fā)展。早在2010年，住建部便下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，該通知規(guī)定，對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回，并取消其在5年內(nèi)再次申請購。

據(jù)了解，2012年北京將注意逐步統(tǒng)一廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房和限價房的申請受理，實現(xiàn)“四房”合并申請、審核、分配。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，實現(xiàn)“四房”合并申請、審核、分配，實際上是進(jìn)一步簡化和規(guī)范保障房資格申請審核程序，及實現(xiàn)上述四類保障房審核分配的“一口進(jìn)，多口出”。

各地探索建設(shè)新模式

胡景暉表示，北京第一代經(jīng)適房主要以天通苑、回龍觀區(qū)域為代表，當(dāng)年的業(yè)主多數(shù)已進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易或轉(zhuǎn)贈親屬。而新政策執(zhí)行之前的經(jīng)適房也在經(jīng)歷一波“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的風(fēng)潮。

未來新經(jīng)適房設(shè)置了封閉運行的退出機(jī)制，規(guī)定業(yè)主住滿5年上市交易時，政府享有優(yōu)先回購權(quán)；經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人死亡后，其繼承人如果不屬于申請家庭成員，將不再享有經(jīng)適房居住使用權(quán)。北京此舉出臺后，不少輿論建議，北京此項做法可以推廣到各地。

而事實上，除了北京這項舉措外，目前江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個省市都開始探索一種新型的保障房模式，即“共有產(chǎn)權(quán)”模式。所謂的“共有產(chǎn)權(quán)”，即在廉租房、經(jīng)適房等保障房當(dāng)中，申請人可以先購買保障房的部分產(chǎn)權(quán)，比如20％或者30％，政府持有剩下的70％～80％。達(dá)到一定年限后，保障對象可以將政府產(chǎn)權(quán)部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋。

相比此前因?qū)ぷ狻⒏瘮《柺茉嵅〉呐f式經(jīng)適房，新經(jīng)適房不能再被視為私產(chǎn)，隨意轉(zhuǎn)手或繼承，套現(xiàn)牟利的政策空子被大大壓縮。朱中一表示，共有產(chǎn)權(quán)作為一種先行階段的探索是有益的，值得鼓勵，但共有產(chǎn)權(quán)究竟是否適用現(xiàn)在還不宜下定論。因為畢竟從長期看，這種做法還是能把租賃性住房變?yōu)椤敖?jīng)適房”，使得保障性住房無法“永續(xù)使用”。

在上述各地的探索中，又以上海最具代表性。在2011年中秋節(jié)前后，上海市2011年第一批經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)全面啟動。浦東、閔行、青浦三區(qū)近4000套經(jīng)適房的申請人資格被集中“曬”出，接受社會監(jiān)督舉報。

近期，上海市政府新聞辦官方微博“上海發(fā)布”稱，共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)適房)將進(jìn)一步放開門檻。繼去年下半年執(zhí)行人均月收入2900元以下、人均財產(chǎn)9萬元以下準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，今年下半年執(zhí)行人均月收入3300元以下、人均財產(chǎn)12萬元以下標(biāo)準(zhǔn)，明年的準(zhǔn)入門檻還會進(jìn)一步放寬，月入4000多元有一定積蓄的白領(lǐng)也能入住共有產(chǎn)權(quán)保障房。