轉型

面對房地產調控不斷深化，以及住宅銷售市場持續滯銷難賣的現實形勢，有資金實力、轉型能力和資源的房地產企業，開始尋找新的利潤增長點，實現部分或全部轉型。在業內看來，房企轉型勢在必行，其中商業地產的蓬勃發展，和保障房擴容的大勢，已使得房企不得不重視這兩個板塊。事實上，在2011年百億軍團品房企取得的業績中，除住宅銷售外，商業地產和保障房業務也貢獻良多。

拓展商業地產

此前遠洋地產總裁李明公開表示，公司在5年前已在戰略上決定大力發展商業地產，同時開始留意商業地產的土地儲備，目前土地儲備已經達300萬平方米規模，未來將把50％的資金投向商業地產，所占比例達歷史最高。

遠洋在商業地產業務鎖定了三類產品：寫字樓、零售商業的購物中心、酒店和綜合體；產業地產，如工業產業園、旅游地產、體育地產。遠洋地產在寫字樓、酒店等持有物業上是具有多年管理經驗的“老手”，尤其對于寫字樓的運作已經輕車熟路，遠洋大廈即是其早期作品；在商業物業方面，遠洋地產也曾打造出遠洋光華國際、頤堤港等項目。

但在商業綜合體開發方面尚顯經驗不足的“新手”，遠洋地產在繼續發展住宅地產的同時，將大力發展商業地產，并打造購物中心品牌“未來廣場”，計劃2015年前開出10個“未來廣場”。另外，其在產業地產上涉足也相對較少，遠洋在密云規劃的大興產業園項目有望成為典型之作。

首開擁有大量經營物業，包括酒店、寫字樓、商場及酒店式公寓，早在2010年年報中，首開股份就稱設立了商業地產管理部。首開董秘王怡表示，首開現在持有多種社區商業、酒店、寫字樓等商用物業，希望能夠整合起來產生更好的效益，支持住宅的開發和未來的拿地。發展商業地產業務，能夠保證本公司原有商業物業的持續保值增值，同時為本公司提供新的收入和利潤的增長點。

繼成立商業地產管理部后，首開股份的商業地產之路再次邁出實質性一步。2011年11月3日，首開股份發布公告稱，為設立首開商業地產公司，公司將以8300萬元的價格從關聯公司香港皓年有限公司手中收購以商業及寫字樓出租為主業的京華房產有限公司(下稱“京華公司”)。交易完成后，首開股份將持有京華公司100％的股權。

從公開披露的資料來看，首開股份的商業地產思路已漸漸清晰，即以大型居住社區的配套商業為突破口，探索進入城市綜合體和旅游度假物業等商業地產的開發業務領域。根據國泰君安估計公司目前擁有的寫字樓、商場，酒店、高檔公寓等商業資源約50萬平方米。

中海整合商業地產后也對外公布將商業地產分為寫字樓、購物中心及星級酒店三大產品線，并以“中海廣場”等甲級寫字樓為主。據記者了解，中海未來將加大在商業地產的投入，目前除位于國貿的中海廣場外，還有位于南二環陶然亭的中海地產廣場，以及車公莊附近的中海國際中心。公開資料顯示，中海地產在全國的商業地產項目面積已達260萬平米。

熱衷保障房

當前融資成為房企的一大難，近期房企不惜高成本通過海外融資、房地產信托、民間資本和私募基金等非傳統渠道獲得資金。而作為京城保障房大戶，首開成功借助保障房有所斬獲，尤其似乎近百億保障房融資的實質性突破為首開一度緊繃的資金鏈打開了局面。

首開股份今年先后兩次借道保障房融資。繼2011年6月3日公告擬發行不超過43億中期票據用于保障房建設外，8月份向銀行間市場交易商協會申請注冊發行的不超過50億元非公開定向債務融資工具，也于近日獲批。

由于金隅股份也是北京保障房建設的佼佼者，該公司已在北京市開發完成400萬平方米保障性住房，提供了近5萬套房源，其更宣布其保障性住房的利潤率可超過20％。

金隅股份旗下的眾多工業用地讓其在保障性住房建設中獲益匪淺。由于北京市出臺相關政策鼓勵企業以自有用地建設保障性住房，金隅股份通過將旗下工業用地轉化為保障性住房開發用地，使其土地成本得到了很好的控制，從而保持了較高的利潤率。

對保障性住房的“熱衷”同樣使金隅在資金方面獲益。去年9月，北京市相關部門發行了總計500億元的債券用于保障性住房的開發建設，金隅股份因此獲得50億元的額度，而其第一筆以私募企業債的方式獲得的20億元專項貸款已于11月到位。

根據市場預測，金隅股份2011年結轉面積將超過100萬平方米，商品房、保障性住房結算面積比例在4：6左右。一份來自中銀國際的報告則稱，金隅股份正是憑借國企背景和在保障性住房建設上的布局，使得房地產開發業務在政策趨緊的情況下保持了良好的抗風險能力。

對于2012年的房地產市場，北京市房地產協會秘書長陳志認為，調控的持續性不會改變，在此背景下2012年可能對房地產調控的力度或具體的環節或做一些微調。但開發商在保證產品適銷對路的前提下，仍然需堅持快進快出、靈活定價等策略。